主债权超时效后重新确认抵押权是否有效——从一起典型案例说起

2000年7月10日，张某向某县农村信用合作，社（以下简称农信社）申请借款50000元，并签订了《最高额担保抵押借款合同》，月利率为6．825％o，提供的抵押物为陈某364．55平方米房产，并办理了抵押登记。然借款到期后，经农信社多次催收无果，农信社遂向人民法院提起诉讼，要求借款人立即归还借款，并就抵押物享有优先受偿权。     

实际面积与土地抵押协议约定面积不符,抵押协议是否有效

正问题A公司向B公司借款50万元,并与B公司签订《土地使用权抵押协议书》,以使用权面积为3000平方米的某地块土地使用权做抵押,为该债务提供担保并交付3000平方米土地的使用权证,但未办理土地使用权抵押登记。借款期满后,A公司未     

夫妻互保的合同效力如何认定——从一起典型案例说起

案例2006年3月7日,时任A农村信用社（以下简称农信社）的法定代表人张某为其妻李某提供保证担保,向农信社借款4万元。合同约定：农信社向李某提供贷款4万元用于建房（张某和李某现住房为张某婚前购买）;贷款期限为2006年3月7日至2009年12月31日;贷款月利率为5.85%;张某对贷款本息及相关费用提供连带保证担保。2007年,张某因经济问题被判刑。贷款到期后,张某、李某未偿还贷款,农信社遂于2010年3月起诉至法院。     

抵押合同的成立与生效之辨

案情简介 2003年8月10日，某农村信用合作社（以下简称衣信社）与甲公司签订借款合同，由农信社贷款给甲公司120万元。同日，乙公司以其60亩土地使用权为甲公司作抵押担保，并与农信社签订了抵押合同，双方还约定抵押合同签订后5日内办理完抵押登记手续。抵押合同签订后，乙公司多次承诺办理抵押登记手续，但迟迟不予办理，仅将土地使用权的权利证书交付给农信社。此时，衣信社认为只要有土地使用权的权利证书，就能控制该土地的使用权，     

房产抵押“权利存续期限“到底有多长

[现状]日前我们办理的房产抵押贷款业务中,在房管部门办理好抵押登记后,会发现交付的他项权利证书中有一栏"权利存续期限",且一般情况下,房管局会在该栏里填写上明确的时间,有时填写的时间和合同约定的借款到期时间一致,这样很容易产生一定的认识误区,往往有一部分人会误以为如果信用社在权利存续期限内没有主张或者行使相关权利,抵押权将不复存在,那么抵     

土地使用权抵押登记审核内容解析

在我国,土地登记实行实质审查制度,登记的土地使用权抵押权有无瑕疵,与土地使用权抵押登记审核有着直接关系。那么,土地登记机关究竟需要对土地使用权抵押登记的哪些方面进行审核呢?土地使用权抵押登记的范围我国各地不动产登记管理机构的设置存在差别,有的地方实行房屋与土地统一由一个部门登记,而有的地方则分别由土地管理部门和房产管理部门负责登记。《房地产管理法》第61条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。”根据《担保法》的规定,办理房地产作为抵押物的登记机关为:以无地上定着物的土地使用权作…     

物权抵押登记持续担保的法律效力

实务案例 A系某镇个体私营业主,因经营需要,于2007年8月13日向B农信社申请流动资金借款30万元,抵押物为位于集镇街道经营性门面房,评估价值70万元,期限2年。合同到期后A未履行偿还义务。经催收协商,B农信社同意A偿还本金5万元及利息后,为其发放借新还旧贷款25万元。经申报,B农信社贷审会同意发放借新还旧贷款25万元,但在抵押合同的签订及抵押物登记手续上出现了三种不同意见：     

未登记的房屋抵押合同是否产生抵押权效力

正2017年10月,李先生与刘先生签订借款合同,借入100万元,期限一年。同时,两人以李先生一套市价120万元的房产签订抵押合同,约定如果李先生到期无法偿还借款,刘先生可以行使抵押权优先受偿。2018年2月,为进一步筹措资金,李先生将该套房产以140万元的价格售与王先生,并到不动产登记部门办理了过户。10月,李先生到期无力还款,     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

物权抵押贷款风险的防范

2002年,某农信社为了将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户到农信社,支付了6万元给当地一家商业银行。原来,该酒店的房屋产权证抵押在农信社,而土地使用权证则抵押在某商业银行。该农信社为落实债权,按照规定必须要向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证,因而发生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物权法》正式施行）以后发生同类抵押贷款,则不存在上述问题。因为《物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,     

因政府原因造成闲置的土地,抵押时能否办理抵押登记

正问题某开发商取得一块土地之后,由于政府原因一直闲置,未按出让合同约定开发建设。现在开发商拟利用该土地向银行抵押融资并向登记机关申请办理抵押登记,请问登记机关能否办理?解答按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)的规定,闲置土地根据闲置的原因不同,被分为因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地和因政府原因造成闲置的土地,并规定了     

用房地产抵押借款应办理抵押登记

最近,笔者在审理某些银行起诉的房地产抵押借款合同纠纷案件中发现,银行对房地产抵押借款,都没有依法到县级以上土地管理部门和房产管理部门办理抵押登记,领取房屋他项权证,以致使房地产抵押借款合同无效,国家信贷资金无法得到法律保障。因此,笔者撰此小文,谈点看法。以引起金融部门的领导和同志们的重视。 《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定:“合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。”《中华人民共和国经济合同法》第六条规定:“经济合同依法成立,即具有法律约束力……。”可见,经济合同必须是依法成立的,才具有法律约束     

邮寄送达必须亲自接收才生效吗?

本刊于上一期刊载了《如何实现诉讼时效的接续?》一文,文中指出农信社通过邮局以特快专递、电报等方式,向债务人或担保人送达履行债务通知书或履行担保义务通知书,可以有效实现诉讼时效的接续。然而,由于法律没有对这些做法的法律效力作出明确的规定,所以在实践中认定这些做法的法律效力就成了难题——案情简介 1997年10月4日,山东省临沂市某信用社(下称信用社)与李某签订了借款合同,借款金额15万元,月利率10．08‰, 期限3个月。同时信用社又与谭某签订了担保借款合同,约定谭某为该笔借款提供连带责任担保,保证期间为借款到期后2年。借款于1998年4月4日到期后, 借款人、担保人未履行还款义务,信用社于1999年11月12日通过邮电局分别给李某、谭某各发电报一封,内容为催促归还借款15万元及利息。因借款人、担保人     

未到期定期存单能否提前行使质权

编辑同志：您们好！我是湖北省枝江市顾家店信用社的一名员工，也是贵刊的忠实读者。在我们的实际工作中，经常遇到如下法律问题，请您们在百忙之中给予指教。李某于1996年5月18日向我社借款5万元，用途为贩运，期限为一年。办理贷款时，李某向他的好友孙某借了一张存款单交由我社保管，存款单金额为6万元，且孙某在存款单背面签了“同意抵押”意见，并署名，但孙某未在借款合同上签章。现因李某、孙某下落不明，致使该贷款逾期。最近，我社准备直接到孙某的存款单签发单位支取孙某的定期存款（注：存款未到期），收回李某的逾期贷款本息。…     

未经抵押权人同意转让抵押土地使用权的行为是否有效

正A公司拥有一块商服用地使用权,并将上述土地使用权抵押给B银行用于贷款担保。抵押权存续期间内,A公司未通知B银行即与C公司签订《土地使用权转让协议》,将上述土地使用权转让给了C公司。其转让土地使用权的行为效力如何?解答一、抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的,转让行为无效我国《物权法》第191条规定,"抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产"。     

划拨土地上的房屋买卖合同是否有效

正2010年,A将自己一套位于划拨土地使用权上的住房出售给B,房屋售价为30万元,双方签订了房屋买卖合同。合同约定,由A负担将划拨土地转为出让土地应缴纳的出让金。合同签订后,B支付了5万元定金,约定于当年8月支付全款后,双方办理过户手续。后B认为划拨土地上的房屋未经审批不应流转,签订的合同属于无效,并向法院起诉请求确认合同无效,并要求A返还房屋定金。法院应如何判决?     

湖南省森林资源资产抵押贷款管理办法(试行)

第一章 总则 第一条 为规范林业贷款的抵押担保管理,促进我省林业事业的发展,确保信贷资金安全,根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国森林法》和《中国农业银行贷款管理制度》、《中国农业银行贷款担保管理办法》等法律、法规、规章,制定本办法。 第二条 森林资源资产抵押贷款是指农业银行向林业企业、 (事业 )单位、林业承包经营者 (林农 )发放的以借款人经营管理、经具有森林资源资产评估资质的机构评估的森林、林木、林地资源资产 (含地上定着物 )使用权、经营权作抵押,与农业银行签订抵押担保借款合同的贷款。 森林…     

商业性抵押贷款风险表现

抵押物权属不明风险。《担保法》规定,借抵押合同不登记风险。按规定,当抵押标未及时申报债权的,改制结束后,新成立的公款人可以用自己所有或第三人所有的财产作的物为无地上定着物的土地使用权、城市房司对债权人债务不承担民事责任。因此,对改抵押。一些借款人根据这一规定用自己没有地产(乡、镇、村企业厂房)等建筑物、林木、航制企业抵押债权如不及时申报就会面临损所有权或处分权的财产来为自己办理贷款抵空器、船舶、车辆、企业的设备和其他动产的,失。押,银行若审查不严,仅同借款人办理了抵押抵押物要依法进行登记,登记后抵押合同才…     

集体土地使用权如何抵押

案例某乡镇企业以该企业厂房为抵押向当地农行贷款,后因企业效益不佳,无力偿还贷款。与该企业协商还款无效后,农行诉之法院,要求以抵押厂房折价清偿债务。法院支持了农行的诉讼请求,并在法院判决生效后,经农行申请,执行了生效判决结果。现农行欲将该厂房转让,却因该厂房所占用的土地为集体所有土地,因而未能顺利实施。此案主要涉及以下问题:1.集体建设用地使用权能否抵押。2.法院能否直接执行集体建设用地使用权。3.农行取得厂房后应依法办理何种手续后方可转让该厂房。解析本案主要涉及的是集体建设用地使用权随地上建筑物抵押,抵押权实现…     

宅基地审批,县级政府该咋审

案情2001年2月18日,某县级市市政府根据某镇政府审核的附有某村民委员会意见的上报材料,对该村村民孙某申请的宅基地予以批准。孙某遂持有关审批文件使用该地建设住宅。邻居张某以镇政府给其颁发的《土地承包经营证》为据,制止孙某的建房行为。孙某以宅基地审批文件为据向市法院提起民事诉讼,请求排除张某侵权妨碍。在庭审中,张某出具了其作为该块土地承包经营者、镇政府1994年签章作为鉴证机关但没有土地发包方签章的《土地承包经营证》。法庭以诉争土地发生使用权争议为由,中止审理。其后,孙某向法院提起行政诉讼,要求确认张某持有的《土…