中国房地产投资信托的发展与未来展望

继美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡及香港先后推出房地产信托基金上市后,中国2008年年底《国九条》中批准此类作为创新融资方式,其中越秀、北辰等大型房地产公司均表示将以房地产信托基金形式上市。本文拟以中国现行的不动产证蒡化制度作为研究对象,配合不动产证券化现况的介绍与探讨,提升对中国不动产证券化的认知度．同时也将探讨中国不动产证券化在金融体系中对民间与政府的影响情形,讨论中国发展不动产证券化的必要性及可行性,将金融市场与金融机构的问题引入,以一个全球化的观点来探讨不动产证券化对于投资、长期经济成长的影响。     

试论房地产企业融资方式的创新

论文结合我国房地产企业中的融资渠道与方式,针对房地产企业融资存在的问题,探索我国房地产业融资方式创新的途径。在对房地产资产证券化、房地产企业上市融资、房地产信托融资、房地产基金融资等新的融资方式进行了详尽客观的分析的基础上,指出房地产业改变单纯依靠银行贷款和售楼回款的资金渠道,通过选择房地产公司资产证券化、上市融资、信托融资、房地产基金融资等方式筹集资金投入项目当中,缓解来自房地产项目资金需求方面的压力是切实可行。     

中国房地产信托发展的瓶颈

美国的REITS发展非常成功，它以收益型不动产项目信托为主，以不动产契约做担保，信托基金具有非常高的信用级别。中国的房地产信托刚起步，以资金信托为主，其发展瓶颈在于是否能分散和降低房地产市场风险和金融风险。     

房地产投资信托基金

房地产投资信托基金（REITs Real Estate Investment Trusts）是一种证券化的产业投资基金,专门投资于房地产领域。它通过公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等）,将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产,交由专门的投资管理机构加以管理,投资于各类房地产业,投资获得的收益由基金券持有人按出资比例分享。     

市政基础设施行业公募REITs融资及运作模式分析与建议——以HY公司为例

正一、引言REITs(Real Estate Investment Trusts),即不动产投资信托基金,是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金,也是实现不动产证券化的重要手段~([1])。     

我国房地产信托的基金化创新研究

近年来,随着房地产市场的连续调控和监管部门对房地产信托融资的严格监管,房地产信托在我国资金信托中的占比持续下滑,同时信托公司也开始在房地产信托领域主动创新,以标准房地产投资信托基金为导向,各类基金化信托不断涌现.本文在介绍房地产信托基本内涵的基础上,结合国内房地产信托的特殊发展背景,分析了目前国内传统房地产信托与可行基金化信托的特点及注意事项,并从政策制度、内部管理、人才建设等方面对促进信托公司进一步发展基金化房地产信托提出相关建议.     

中国房地产投资信托基金（REITs）的动因与方案探讨

日本不动产投资信托（Japanese Real Estate Investment Trusts,J-REITs）,基本上与美国REITs类似,是以成立公司或信托基金形态,利用发行股票或受益凭证等方式向大众募集资金,基于风险分散的原则,由专业机构将所募集的自己运用在日本不动产的投资,并将所获利益分配给投资人。     

我国房地产证券化模式问题探讨

房地产证券化是房地产业与金融行业有机结合的桥梁。这个在美国20世纪60年代出现的创新金融工具如今已风靡全球，并成了21世纪全球金融结构调整及金融工具创新的亮点，也必将成为我国房地产金融发展的基本趋势。本文在分析借鉴美国、英国、日本等发达国家房地产证券化模式的基础上，针对我国房地产行业与金融行业的实际，提出了分别采用封闭式房地产投资信托基金模式、出售型土地使用权信托方式、设立单项房地产公司或单项契约型基金以及房地产抵押贷款等多种模式协同促进我国房地产证券化发展的思路。     

信托经营是房地产业的最佳选择

中国房地产业的发展需要金融业提供奎方位的支持，不动产信托是最佳选择。在信托制度下，信托机构以财产所有人的身份对信托财产进行蕾运，为收益人谋利益。信托财产所具有的三种功能不仅能有效地促进房地产的再生产，为房地产业主提供最佳的专业服务，还能有力地支持投资体制改革和住房制度改革。要实现房地产的信托化经普，首先必须有政策法规的支持，信托机构应具备开办不动产业务的能力，同时还应有发达的金融市场和完善的空融监管体系。根据我国的实际情况，房屋信托、房地产保管信托，房地产妊租管理信托、发行不动产债券信托、发行不动产分割证信托等业务可在我国开拓发展。     

短期市场企稳反弹仍可期待

公募基金进军欧美地产 美欧债务危机再次爆发之际,国内房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts）基金正式破局,将借道QDII基金率先在海外试水。据悉,鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金已正式获得批文。所谓REITS,简单地说就是投资房地产的信托凭证。     

信托型房地产证券化浅析

作为当代经济、金融证券化的典型代表，房地产证券化已成为一种国际化的金融趋势。在我国当前的市场经济条件下，如何促进房地产业和金融业的有机结合，使房地产和资金得到优化配置及有效利用已日益成为一个亟待解决的问题，而房地产证券化便是其中一个切实可行的措施。信托因其有着广阔的适用空间，而在民事、商事和公益事业领域被频繁的应用。同样，房地产证券化领域也可引入信托。本文拟对信托型房地产证券化作一浅析。     

紧缩环境下的房地产企业融资渠道多元化

房地产开发建设和经营所需资金,除了政府资金和房地产企业自有资金外,还包括来自商业银行、住房公积金、住房储蓄、住房合作社、房地产建设基金(含住房建设基金)、信托基金、房地产企业股票上市、房地产建设债券、住房抵押贷款证券等许多方面的融资.     

中国金融衍生产品市场的创新与实验

文章介绍了国际上主要的金融市场创新产品的概念和种类，并从资产证券化产品的结构与流动性，及不同产品的业务需求等方面概括了这些创新产品在国内的发展特征。从金融基础和生态环境的成熟度看，建议以上海作为产品创新的试点和突破口，进一步拓展资产证券化市场，适时引入房地产信托基金，从而更好地以金融产品创新促进长三角地区金融市场协调发展，推动上海国际金融中心建设。     

我国信托型资产证券化的理论与实践问题及其完善

虽然证券化是引发金融危机的原因之一,但作为一种金融创新形式,证券化是不会轻易退出历史舞台的.信托财产的独立性与信托的组织形式,具有实现证券化目标的天然优势.我国的资产证券化选择了信托模式,但是源于英美法系的信托制度却与具有大陆法系传统的中国法律制度存在着冲突,因此导致了中国的资产证券化实践中出现了理论上难以解释的问题.中国资产证券化理论与实践问题的解决,最终要通过信托法律制度的完善.     

李青云:应关注《物权法》对信托业务的影响

我想从私人银行--这一银行新兴业务的角度出发,首先谈谈《物权法》中有关不动产登记制度的规定对信托业务的影响.我国目前的信托业务基本上都局限在资金信托领域,其他财产类型的信托很少见,比如在海外常见的不动产信托在我们的实务中就很难操作,造成这一现象的根本原因就是缺少不动产信托登记制度.登记问题不解决,信托财产的所有权问题就不明晰,信托的效力就难以实现.《物权法》明确提出不动产统一登记问题,这意味着我国的不动产登记制度将进行一次统一的调整与规范,对信托业务而言是个很好的机会,如能在具体配套制度的制定过程中明确不动产信托登记规则,必将大大加快相关信托业务的发展.如果信托登记制度的问题能够顺利解决,未来的不动产信托、家族股权管理信托等个人信托的发展将会顺畅许多.     

房地产开发融资方式的探析

央行发布121文件后，我国房地产业的传统单一的银行贷款的资金来源受到严格的限制。对于正在膨胀的房地产业来说，需要寻找更多新的融资模式以加快发展。比较了信托，地产基金，房地产证券化，开发商贴息委托贷款以及地产投资银行作为融资方式的操作方法和优势，以供房地产开发商及相关者参考。     

房地产证券化——我国房地产业的发展方向

房地产证券化是指通过以房地产为对象或与此同时房地产有关的债权作担保而发行股票、债券、基金、投资券等有价证券,以有价证券形式从市场筹集房地产资金的资金融通机制.它通过发行基金权益单位,将小投资者的资金汇集后购买房地产资金的资金融通机制.它通过发行基金权益单位,将小投资者的资金汇集后购买房地产,或将房地产按价值单元分割成小的产权单位,出售给投资者,实行房地产所有权和使用权分离,租金收入扣除开支后分配给投资者.房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即将直接房地产投资转化为证券投资,是对传统房地产投资的变革.     

中国房地产金融存在的主要问题及对策

中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，可以通过引进市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系，加快房贷证券化和推进房地产信托基金的发展和实现金融监管的国际化来加以解决。     

美国REITs双面镜

REITs融合了房地产与证券投资二者的优势:一方面,它类似于一个产业公司,通过对现存房地产的获取和经营来获利,是一种证券化的产业投资基金;另一方面,与其他基金类似,它是由基金管理人汇集众多投资者的资金,委托专业机构或人员进行组合投资,并将收益按比例分配给投资者的一种信托基金。目前,我国房地产投资基金刚刚起步,在等待投资热潮到来时,投资者有必要了解一下已经发展得极为成熟的美国REITs     

中国资产证券化的风险与监管

资产证券化的定义有很多种,本文拟引入JohnDeason的定义,即资产证券化是将产生于发起人所有应收款的现金流转化为平稳的偿付流的过程,这样使得发起人可以通过债券的发行实现资产担保融资,这些债券本质上对应收账款的信用而非对发起人信用有有限追索权,并且在融资本质上是自我清偿的。中国的资产证券化是建立在财产信托相关法律基础上的,因此,对其作如下定义更为合适:以信托制度为基础,以财产(专指可以预期产生稳定现金流的财产)信托为形式,通过信托权益转让,径由私募或公募,提前获得未来现金流来融通资金的,无论是信贷资产信托、房地产信托…