"第一拍"续写新篇章——深圳市"定地价、竞房价"土地出让方式的调研

一次"苛刻"的土地出让.一座城市的招拍挂情结 敢闯敢试,是深圳城市精神的写照,在土地出让方式创新上也是如此 满足人才群体的住房需求,事关深圳未来的发展和民生 2010年10月27日,深圳市,一场不同于以往的土地挂牌出让.     

“限地价,竞配建”土地出让方式的理论分析与实证研究

研究目的:对中国土地市场中新兴的"限地价,竞配建"挂牌方式进行研究,并与"定配建,竞地价"招标方式相对比。研究方法:建立有限价的两阶段拍卖和封闭式拍卖模型,分析开发商和地方政府的最优策略。研究结果:(1)在限制拍卖起始价的前提下,结合"溢价率超50%需上报"的规定,"限地价,竞配建"方式可有效控制地价并促进保障房的开发;(2)"限地价,竞配建"挂牌方式可通过相应的招标方式实现,但并不同于"定配建,竞地价"的招标方式。研究结论:"限地价,竞配建"挂牌方式和"定配建,竞地价"招标方式是促进保障房建设的重要手段。地方政府若希望落实保障房建设,挂牌方式更好;若希望降低地价,招标方式更好。     

土地出让方式对中国地方政府财政收入的影响研究

研究目的：分析比较土地出让方式对地方政府财政收入的差异性影响。研究方法：博弈分析和经济计量分析。研究结果：（1)不同的土地出让方式在价格上存在较大差异。（2)通过协议方式出让土地对政府财政税收存在正向影响,该影响的长期效果显著;通过“招拍挂”方式出让土地对财政税收短期内存在正向影响,该影响的长期效果不显著。研究结论：协议出让土地对政府的短期回报较低,但可创造长期稳定的税收收益,并带动该区域内其他相关产业的发展;“招拍挂”出让土地可为政府带来较高的短期税收收益,但长期回报率较低。     

土地出让市场化、产业结构优化与城市绿色 全要素生产率 ——基于湖北省的实证研究

研究目的:考察土地出让市场化与产业结构优化对城市绿色全要素生产率的影响程度及其作用机制。研究方法:SBM-DEA模型,动态面板广义矩估计(GMM)。研究结果:(1)无论是系统GMM还是差分GMM,土地出让市场化对绿色全要素生产率的影响系数均显著为正,产业结构合理化和高度化的影响系数也均显著为正,但后者的作用程度要明显大于前者;(2)土地出让市场化与产业结构合理化的交互项对绿色全要素生产率的影响系数为负,土地出让市场化与产业结构高度化的交互项对绿色全要素生产率的影响系数为正,且均通过显著性检验。研究结论:土地出让市场化总体上促进了绿色全要素生产率的发展;从作用机制来看,土地出让市场化导致了产业结构合理化的反向发展,抑制了绿色全要素生产率的提升;同时,也促进了产业结构高度化的正向发展,进而对绿色全要素生产率有提升作用。鉴于此,提出:(1)地方政府应继续坚持以市场化为导向的城市土地制度改革;(2)政府应适时引导产业结构调整,促进产业结构转型和升级,更加重视经济增长与环境保护的协调发展。     

城市土地价格调查与地价动态监测体系建设

城市地价及其动态变化信息是政府制定地价管理和调控政策的重要依据。通过在30多个试点城市进行土地价格调查,完成城市土地定级与基准地价更新,同时建立若干个城市地价动态监测点,并对其进行定期更新与维护,利用GIS技术、因特网技术及数据库系统等理论,建立城市基准地价动态更新和城市地价动态监测信息系统及城市地价动态监测网。本文阐述了城市土地价格调查与地价动态监测体系建设的总体目标、主要任务和技术措施以及城市地价动态监测体系的结构与功能。     

转变发展方式重在体系建设

<正>湖北是农业大省,农业发展有很多特色、亮点和经验,但用现代农业的标准来衡量,农业基础薄弱、经营分散、集约程度偏低、科技含量不高的问题仍然十分突出。着力转变发展方式,加快发展现代农业,是当前和今后一个时期湖北三农     

我国农产品流通体系建设的政策体系构建

农产品流通体系的建设对于保障民生,促进农民增收,完善市场调控具有重要的作用.本文认为高效、畅通、安全、有序的农产品流通体系建设的关键在于政策的保障,进而从支持政策、保护政策、促进政策和调控政策四个方面对我国农产品流通体系建设的政策体系进行了较深入的分析.     

事业单位信息化内部控制体系建设研究

事业单位内部控制体系建设,要按照内控规范的要求,梳理控制五要素,健全内控体系等。信息化是事业单位内控体系的重要环境。本文梳理了信息化理论和企业信息化发展历程,着力研究事业单位信息化内控体系目标、原则和思路,并以本单位实行5年多的信息化内控为例,实证分析信息化内控体系与传统内控手段之间的差异和优势。     

我国个人信用体系建设中的问题

概述我国个人信用体系建设现状,分析当前我国个人信用体系建设存在的问题,提出我国应加强个人信用意识的培养、扩大个人信用信息使用范围、完善征信监管立法、培育专业的个人信用中介机构。     

城镇土地储备制度的思考

研究目的:分析目前我国城市土地收购储备的特征及问题,找出问题产生原因和解决的思路、方法。研究方法:文献资料法、比较分析法和因果分析法。研究结果:加强土地收购储备基础理论研究,为制定相关法律提供依据;完善土地收购储备制度,控制和减小土地收购储备中的风险。研究结论:我国必须实行城市土地收购储备制度,政府主导型的土地收购储备模式比较完善,可操作性和社会经济、社会效益优于其他模式。     

发展完善中国公示地价体系研究 ——国外经验借鉴及中国基准地价体系反思

研究目的：论证发展完善中国公示地价体系的重要性,构架中国公示地价体系。研究方法：比较研究法和规范研究法。研究结果：分析了中国基准地价及公告地价体系存在的问题;借鉴国外公告地价体系构成和作用,提出在中国构建标定地价、基准地价和地价动态监测体系三位一体的公示地价体系,以及三套体系对接的关键技术;提出发展完善中国公示地价体系的具体措施和建议。研究结论：尽快在全国建立标定地价体系,对接基准地价更新体系和地价指数及地价动态监测体系,建立具有中国特色的三位一体的公示地价体系。     

高地价对中国土地储备制度的冲击

研究目的:分析并解释高位运行的城市土地价格对我国土地储备形成冲击的表现及作用机制。研究方法:实证分析法、因果分析法。研究结果:高位运行的土地价格引发开发商、政府和城市居民等主体行为变异,从而对土地储备制度产生冲击。研究结论:从引导需求、规范行为、加强监管、完善制度本身建设等方面着手,抑制地价过度上涨,发挥土地储备制度作用。     

我国城市地价指数理论和应用研究综述

地价指数是反映地价变动过程的重要指标,也是政府地价管理的重要组成部分之一.通过总结我国城市地价指数体系、地价指数编制理论和地价指数动态变化等理论研究概况,从地价指数编制方法应用和地价指数成果在社会生产生活中的应用两个方面概述了地价指数应用研究现状,得出结论:虽然国内城市地价指数及编制紧密结合我国具体国情,取得了丰硕的研究成果,但仍然需要进一步深入研究和完善.     

关于中国土地利用规划体系建设的思考

研究目的:对中国土地利用规划体系建设现状和存在的问题进行系统分析,提出完善中国土地利用规划体系的对策建议.研究方法:文献资料法和比较分析法.研究结果:完整的规划体系包括规划法规体系、规划管理体系、规划编制体系.针对中国土地利用规划体系建设存在的问题,提出了完善土地利用规划的对策建议:建立<土地管理法>、<土地利用规划法>、<土地利用规划编制办法>、技术规范、地方法规5级规划法规体系;建立完善透明的土地利用规划管理体系;建立总体规划、专项规划、控制性详细规划、详细规划4级规划编制体系.研究结论:土地利用规划体系建设是一项系统工程,是开展土地利用规划工作的基础,中国的规划体系还很不健全,迫切需要建立和完善中国的土地利用规划体系.     

论我国紧急土地征收制度的构建

研究目的：论证中国构建紧急土地征收制度的必要性并提出立法建议。研究方法：比较法、演绎法。研究结果：征收与征用的本质区别在于征收导致所有权转移,征用只暂时改变使用权主体。现行法律法规规定的紧急情况下“先行使用土地”可能涉及紧急土地征收,现行政策规定的受季节影响重大工程等“先行使用土地”应纳入紧急土地征收范畴。新修正的《土地管理法》未规定紧急征收制度是一大遗憾。研究结论：应当借鉴其他国家土地征收立法经验,抓住《突发事件应对法》《土地管理法实施条例》等法律法规修改的机遇,规定紧急土地征收制度,避免“征用转征收”“先行用地审批代替征收审批”等变通方式规避征收程序。     

城市土地集约利用的影响因素及用地模式探讨

区域发展、城市经济模式、城市集聚规模以及土地市场等因素对城市土地集约利用会产生很大的影响;在上述因素的影响下,产生了密集型城市用地模式和分散型城市用地模式的土地集约利用;不管哪种用地模式下的土地集约利用,都应该具有区域整体视野,采用适度的规模与合理的城市形态,注重土地的投入强度、使用强度以及利用效率,促使城市精明增长和紧凑发展。     

兼顾城市规划因素的城镇土地定级技术路线探讨——以武汉市商业用地定级为例

研究目的:基于国家行业规程对城镇土地定级因素因子及土地定级技术路线进行再认识,并提出一种兼顾城市规划影响的城镇土地定级技术途径。研究方法:采用多因素综合评价法建立地价潜力模型,揭示城市规划对土地质量的综合影响,基于模型测算结果提炼成城市规划因素因子,纳入城镇土地定级因素因子体系后参与多因素综合评价确定土地级别。研究结果:城市规划通过协调城市空间布局和综合部署各项城市建设对土地价值的空间分布及变化趋势产生了重要影响;兼顾城市规划因素的土地定级技术路线不仅能克服传统土地定级的局限,而且对现有国家规程的技术框架进行了扩展。研究结论:武汉市商业用地定级的实证研究结果验证了技术路线的有效性。     

城市经营与土地储备的耦合研究

随着我国城市化进程的不断推进,城市经营作为一种全新的理念被越来越多的政府所关注和实践.城市土地储备是城市经营的基础条件和实现手段,城市经营对城市土地储备的区位、数量、方式等起指导和控制作用.二者的耦合互动推动了城市的发展,但二者的互动机制并不十分完善,其耦合关系还亟待改进.在分析城市经营与土地储备涵义的基础上,理顺了城市经营和城市土地储备之间的关系,探讨了二者耦合互动的意义与作用,最后针对现存问题提出了建立良性互动机制的建议.