国际估价操作方法之现金流折现法

收益法主要的思路是通过求取估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将收益折现到估价时点后进行累加，从而推算出估价对象的客观合理价格或价值。     

试析假设开发法中利息与利润的计算

当房地产具有开发价值或潜在开发价值时,假设开发法不失为一种可靠实用的估价方法,因此在土地估价中得到广泛应用。准确把握资金时间价值运动规律是科学运用该方法的关键所在。本针对待开发房地产投资开发前后的不同状态,通过资金的投入与回收时点分析,指出该方法运用上利息与利润计算的不同。并分析了该方法实际运用过程中的静态和动态两种不同形式,其结果产生较大差异的真实原因,同时结合房地产开发项目中有关开发成本的概念,对开发利润的计算基数问题提出了自己的看法。     

假设开发法估价中现金流量折现率的估值问题

在房地产估价中，采用假设开发法评估待开发房地产的价值，有传统方法和现金流量折现法两种方法。在传统方法中投资利息和开发利润要单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独表现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求选定的折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益（利润）部分。     

并购中现金流折现法定价应用研究

我国企业定价不合理,被收购公司价格严重低估。为合理定价被并购公司,用现金流折现法对被并购企业价格估算,详细分析中国石化收购扬子石化并购一案,估算出扬子石化的理论价格,并比较实际价格,提出了并购风险防范方法。     

市场比较法、假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析

近年来,随着我国房地产估价业的迅速发展．房地产估价水平不断提高,许多估价师结合估价实务,从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究,提出了不同的观点,现总结有关研究成果,就市场比较法、假设开发法等几种方法进行剖析,并供大家讨论,达成共识．以便进一步完善房地产估价理论与方法。     

企业购并价值评估中的折现现金流法

我国正在兴起一股企业购并的浪潮,本文介绍企业购并价值评估中的重要方法———折现现金流法,及与其相对应的改进方法———调整现值法,旨在进一步寻找更优的评估模型。一、折现现金流法的核算原则和具体操作过程目前我国对目标企业的价值评定普遍使用的是折现现金流法(DiscountedCashFlow,缩写为DCF)。它一般被看作是企业估值定价在理论上最有效模型,因为企业的经济活动就表现为现金流的流入和流出。折现现金流的核算过程为:估计兼并后增加的现金流量和用于计算这些现金流量现值的折现率,然后计算出这些增加的现金流量的现值,即为兼并方…     

假设开发法的估价实践和重要参数确定研究

在估价方法实际运用中，假设开发法的应用比较广泛，使用的技术方法有现金流量折现法和传统方法两种。我们在多年的估价实践中发现，假设开发法在实际运用过程中，仍有一些技术难点需要进一步审视和思考,为此我们结合估价实践，对其在实际运用中的技术要点及关键参数的取值问题进行一些有针对性的探讨。     

土地剩余法估价由现金流量法与传统方法浅析

对于有开发和再开发潜力的不动产．其价值的评估最适用的方法是剩余法．在具体估价时有现金流量折现法和传统的方法。有观点认为：两种方法并不存在孰优孰劣，只是估价时点不同，前者是现值原理．后者是终值原理。它们之间应该是等价的。笔者认为，正因为两者估价时点不同，利息、利润计算区间可能不同．计算结果可能不同。当开发完成后的建筑物不存在预售或延期销售情况．两者估价结果相等：当存在预售或延期销售．两者估价结果不等，动态方法更为精确。本文就土地估价通过实例分析了两者产生差别的原因．以便于估价实践中正确地选择使用方法。     

假设开发法中对开发余值的处理方法

在北京市出让地价评估技术标准的假设开发法中,对于测算出的开发余值如何进一步处理未做出明确规定,故目前评估实务操作中的处理方式多种多样,且有很多不规范甚至不合理之处,本将就此做初步探讨,力求一种较为合理且易于理解的处理方法。     

贴现现金流法应用需明确的战略层面假设

《管理会计应用指引第501号——贴现现金流法》第一条指出,应当明确其使用假设,第四条又具体要求从战略层面明确其应用的可行性,但从哪些方面及如何明确的相关研究暂付阙如。以“用户—公司—竞争”(3C)战略三角模型为基础,结合外视思考法,形成“3C+外视思考法”框架,以此得出应当明确的三类战略层面假设:用户痛点类,公司资源、程序和价值观类,持续竞争优势类。在此基础上,细化出包括商业模式适配性在内的9种具体假设。这一新思路及其形成的假设内容对于促进贴现现金流法的研究和有效应用,进而推动管理知识与管理会计领域的深度融合具有参考价值。     

关于教材中两个值得商榷的问题探讨

从中国房地产估价师与房地产经纪人学会（以下简称中房学）编写的《房地产估价理论与方法》的多次改版过程中不难看出,我国房地产估价行业没有现成的路可走,只能在摸索中发展。房地产估价理论在不断地更新,估价理论体系及相关估价制度也在日趋完善。作为一名房地产估价师,就更应做到与时俱进,及时补充新知识,这也是中房学适时出台《注册房地产估价师继续教育实施办法（暂行）》的初衷。笔者在翻阅《房地产估价理论与方法》教材时发现两个问题借此文与原作者及同仁商榷。