紧缩房贷错了吗

在央行修改游戏规则后,靠银行信贷维系的房地产开发资金链很难正常运转了。 前不久,央行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,在房地产业引起了“强烈抗议”。抬高贷款门槛,限制期房销售,对于热火朝天的房地产行业来说,央行“下药”太猛了吗? 实际上,如果不进行数据分析,人们很难知道在房地产业和银行业之间到底发生了什么事情。自从中国开始鼓励个人购     

外资钟情中国地产

2003年6月底,《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,标志着央行将集中精力清理房地产市场存在的贷款等突出问题。有关专家指出,随着中国投资环境的不断完善,一些跨国地产巨头会以不同投资形式抢滩中国,分食中国地产“奶酪”。外资地产蜂拥而至?据预测,未来5年内,中国内地房地产开发投资将达3580亿元人民币,平均年增长率为7%。而住宅项目25%的边际利润率,更是吸引着外资的眼球。面对内地快速发展的房地产市场,自2002年以来,外资进军中国房地产市场的步伐加快,上海、北京、广州等城市,外资地产商投资额迅速增长。目前有外资参与…     

还贷方式:没有“最节省” 只有“最合适”

2006年8月19日,央行再次上调人民币存贷款基准利率后,一系列房贷新形式陆续被推出,“固定利率”、“双周供”、“接力贷”、“直客式”……面对如此眼花缭乱的个人房贷新选择,购房者该何去何从?个人房贷还有多少利好可以期待呢?     

地产融资应“收”、“放”并行

房地产业是资金高度密集的行业,近年来它的高速发展离不开金融的支持,但同时,由于融资渠道的过于单一,其金融风险问题也凸显出来。前不久央行发出的收紧房贷的通知(银发121号文)就是一个明确的预警,不仅如此,在最近国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号文)中,也整段强调了房贷的监管问题,由此,地产金融的发展瓶颈已经成为不可回避的现     

CMBS:2006地产融资关键词

不久前,国际地产金融权威、美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授明确表示:“在中国,CMBS可能会比REITs更容易推行。”在地产融资范围不断收紧、国外地产新融资方式不断被引入中国的情形下,朗瓦教授此言一出,立即引起众多地产开发商对“CMBS”这个新概念的极大关注和无限兴趣。在国际金融中心美国华尔街,投资银行家们总喜欢说这样一句话:“如果你的资金有一个好的现金流,那就把它证券化。”而作为一种证券化的融资方式,CMBS在短短的时间内迅速成为继“REITs”、“夹层融资”之后搅热地产融资市场的关键词,令人不禁问道:CMBS到底是什么?它是地产商融资的希望所在,还是昙花一现的新概念?在中国这样的大环境中,CMBS将走出一条怎样的发展之路?     

房企海外上市:准备好了吗?

自2002年开始,中国的房地产企业开始陆续掀起一股海外上市的浪潮,一时间,房地产企业言必称“海外上市”。2004年以来,合生创展、上海置业以及上海复地等房地产企业在香港上市的成功,更加激发了国内房地产企业海外上市的热情。多家房地产企业纷纷表示,要在2006年推行新的海外上市计划,新一轮房地产企业境外上市的序幕由此拉开。然而,愿望与现实之间总有一段距离,中国的房地产企业远赴海外上市,真的准备好了吗?     

香港开放REITs对内地房地产市场的影响

2005年6月,香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结,撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制,房地产基金可以投资于全球各地的房地产,此举对于内地房地产行业来说,将是千载难逢的借用海外资本发展物业的绝佳机遇。在目前国内法律政策不完善,建立REITs条件不成熟的背景下,香港放宽投资海外房地产限制,让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目,实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs),然后注入其在内地的商业地产项目在港上市,从而可以缓解内地房地产企业在中央收缩“银根”以后造成的融资困难问题,为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。而且以内地房地产项目为标的房地产投资信托基金(REITs)在港上市,要接受香港证监会的监管审查,可以进一步规范内房地产市场的发展。     

解析央行新政策 探索融资多元化 解读房地产信贷新政策

中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发121号文]已近半年之久,然而由于其重要性和震撼力,至今余音绕梁,同时也引出了“中国房地产融资应走向多元化”的问题,引得无数“英雄”竞发言。本刊现选登部分相关文章,静心解读央行新政,分析预见实施影响,介绍研究融资方式,意与广大读者共同探讨地产融资之大计。     

海外资本“试水”中国房地产市场的方式及前景

一自2003年我国宏观信贷政策收紧以来,以新加坡和欧美国家为主的海外资本在上海、北京、广州及一些中等城市中对房地产业的投资呈快速增长之势。海外资本进入我国房地产业的主要方式有海外上市、产业基金、外商独资、收取物业租金等。1.海外上市:自首创置业(2868)和上海复地(2337)相继在香港联交所上市和顺驰中国控股有限公司的香港上市顺利通过聆讯后,北京SOHU中国、上海仲盛地产等内地知名地产商,也都相继积极地寻求海外上市之路。我国房地产企业之所以青睐海外上市,一是国内出台了一系列收紧信贷和土地的政策;二是海外的资本市场比较成…     

国外基金对我国房地产市场的影响

中国地产的发展,吸引着越来越多国际投资的目光,投资除了购买国内不动产或从事地产开发以外,还可以向国内开发企业融资的方式进入中国市场,其中,房地产投资基金成为近两年来外资进军中国房地产市场的热点。早在10年前,就有国外的房地产基金进入中国,如澳大利亚最大投资银行麦格     

七星小筑温泉度假公馆——旅游地产的新概念

旅游地产概念的提出与形成,是本世纪地产行业向旅游行业渗透并受益的新的希望。在未来10到20年当,中国旅游业的发展世所瞩目,作为有着960万平方公里国土、多民族的国家,和政治上、社会上长期保稳定,其旅游资源的多样化和特色化、民族化是世所罕见的,抓住中国发展的大好时期,抓住中国旅游业的金时期,地产业这一时期与自然的旅游资源结合是明智的。进入旅游地产需要有理论准备,要了解世界旅游中国旅游的发展趋势。应该说,旅游的地域概念越来越广,一些国家的旅游规划越来越大而人们关注的还只某一特定景区的稀缺性和特殊性。现在我们注意到旅游已从传统的“到此一游”、“走马观花”演变为分时假、休闲度假和户外探险运动等方式上,如果真的了解旅游地产的发展趋势,旅游地产企业就应该提前选择进入这些领域。 北京七星房地产开发有限公司在素有“夏都”之称的延庆“龙庆峡风景区”即将开盘销售七星小筑温泉度假公馆,是一处有着对旅游地产深刻理解而开发的资源型度假公馆。旅游地产是个既时髦陌生的概念,北京七星房地产开发有限公司总经理王书俭对旅游地产的理解为两个层次一是以自然资源为核内容的差异化产品经营。二是以小户型度假型房产为节点联结房地产与旅游两个不同的市场。 从第一个层来讲,因为自     

外资银行角力房贷新政

9月27日央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,其核心内容是提高"第二套房"贷款首付比例和利率。房贷新政的波澜直奔商业银行,外资银行也未能幸免。然而,一些外资银行很快发现房贷新政的"软肋",即"第二套房"的认定标准。由于外资银行目前没有加入央行个人征信系统,所以执行房贷新政的难度较大。     

朱奕龙:产业地产力挺新型城镇化

观点"城镇化出发点和落脚点皆不是房地产,甚至可以说80%以上的内容与房地产无关,房地产只是其中一个利益相关方。""未来5到10年,中国地产业的整合将会十分迅速,能生存下来的地产企业将转型成为资源整合型城市运营商、生活提供商,而不仅仅是简单的地产开发商。""围绕着商贸物流这一核心定位,对周边的就业、生活、税收甚至城镇化发展,都将产生深远的影响。"     

夹层融资:看起来很美

从2003年央行颁布“121号文件”开始,政府所实施的一系列行政、经济手段,使地产商体会到了资金告急的味道。与此同时,房地产信托由于其融资形式的多样化和灵活性,迅速为开发商融资开辟了新路。公开的数据显示,截至2005年第三季度末,房地产信托融资总额达353.76亿元,但由此也引发了前所未有的种种风险。因此,2005年9月,银监会出台“212号文”即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,房地产信托贷款控制进一步趋严。当业界普遍认为房地产融资将会进入低潮之际,一种介于股权和债券之间的“夹层融资”方式从欧美等发达国家传入中国,并以十分迅速的发展态势在国内生根发芽。2005年12月,“联信?宝利”7号的正式发行成就了国内首个夹层融资案例。作为一种融资手段,“夹层融资”为何被称为地产商的救命稻草?其背后蕴藏的商机和风险又有几何?     

两率下调对房地产影响很小

下降两率,重点是国际金融市场这个大背景,在于国际金融市场出现的震荡,在于维持国内经济增长,而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的“限贷令”及改善住房按揭制度,就知道央行在采取政策防范房地产风险,防范美国次贷危机在中国发生。     

推行固定利率房贷对房地产市场的影响分析

央行8月15日发布了《二00四年中国房地产金融报告》。在这份报告中,央行除提醒商业银行进一步严控房地产贷款风险外,还特别提到了两条建议。其一是取消房屋预售制度,其二就是推出固定利率房贷产品,将个人房贷利率“固定化”。其后第一条在市场上发生了激烈的争论,房屋预售近期内可能还无法取消。对于推出固定利率住房抵押货款,市场上的反应则分为两派,一部分学者和业界人士认为我国当前推出该金融品种正当其时,几家商业银行(招商、光大等)也正在跃跃欲试。但是也有一部专家认为,由于市场条件和法律体系的不完善,当前我国推出该类产品的时机尚未成熟。本文观点认为,固定利率住房抵押贷款的推出对金融市场的发展有诸多好处,只是就目前我国当前实际情况考虑,推出该产品会受到很多不确定因素的阻碍,但可以在一些条件成熟的地方进行试点。以点带面,最终推动我国房贷固定利率的施行。     

大地产主义

在市场彻底规范之后,地产业将变成大公司基于投资行为的“资本游戏”,不再有只经营地产业的“大地产公司”,而只有大公司的“大地产投资”。     

资金如何飘洋过海

国内房企的海外战略首先需要保障钱能顺利抵达彼岸。他们的海外项目大多需要国内客户的鼎力支持,那些有海外置业需求的资金,裹挟着10年来从海外流向房产并因城市化红利而受益的钱,如何实现飘洋过海,我们试图描述这个路径。4月24日,全球知名的房地产咨询服务机构仲量联行发布研究报告,预计中国今年在海外的房地产投资将达50亿美元,较2012年增长20%。仲量联行国际资本集团总监兼酒店及旅游地产投资咨询部主席亚瑟·德·哈斯特表示,仅在今年第一季度,就有来自中国投资者的10亿美元资金涌     

正确认识和应对“房贷新政”

央行于今年6月13日发出的121号文件,全面提高了对房地产各方面贷款的“门槛”。这项“房贷新政”一出台,立即引起了有关方面的关注,特别是在房地产界引起了强烈的反响。有击节赞赏者,欢呼“新政”应时而出;有强烈反对者,慷慨激昂发表议论;有冷静旁观者,悄悄寻求应对之策。     

产业的“颜色”

政府的态度将证明:外资并购在不同产业和不同的资本形态象限下,会有大相径庭的发展轨迹。在在中国,外资并购也有“蓝海”和“红海”。2006年11月24日下午,正在开会的东方高圣董事长陈明键接到四川双马集团一位高管打来的电话,对方兴奋地告诉陈明键:商务部刚刚批准了全球最大的水泥生产商拉法基收购四川双马集团100%股权的并购协议。在这项交易中,东方高圣是外方的策略顾问。作为并购专家,陈明键经常被海外私募基金经理问到的问题是:“在中国投资哪里可能遇到政策地雷?哪里会有悬崖?”“看看政府放行的并购案应该可以发现规律。”陈明键说道…