拍卖市场构建与城市土地资源优化配置

城市土地资源是一种特殊的稀缺资源 ,实现城市土地资源的优化配置 ,是我国社会、经济持续发展的关键。本文从构建拍卖市场的角度 ,认为拍卖应成为城市商业用地使用权出让的主要方式 ;探讨了土地拍卖主体资格问题 ;同时 ,提出了城市土地使用权出让拍卖模式。     

邯郸市土地储备工作的现状及对策

土地储备,是指由城市政府委托土地储备机构,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备规划,依法征收、收回、收购土地,在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后予以存储,然后再根据土地市场需求状况和计划供应出让土地的行为。土地储备制度的建立,是我国城市土地配置机制和管理体制的重大改革,对于完善土地市场的管理和控制,增强政府对土地市场的宏观调控能力,推进存量土地的盘活和土地的节约集约利用,确保土地利用总体规划和城市规划的落实等方面都具有十分重要的意义。     

晋升竞争与工业用地出让*——基于2007-2011年中国城市面板数据的分析

本文通过收集整理2007-2011年中国土地市场网上公示的每宗工业用地出让结果信息而获得了城市政府出让工业用地的面板数据。利用空间计量经济学工具，笔者发现省内经济实力相近的城市，尤其是经济强市之间存在着土地引资的恶性竞争，即竞相扩大工业用地的出让规模和协议出让比例。同时还发现，市委书记的个人禀赋特征也会影响地方政府的工业用地出让行为。这些实证结果都暗示辖区间土地引资竞争在很大程度上是地方领导晋升竞争的产物。     

土地使用权出让是一种民事法律行为

土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。把握土地使用权出让行为的性质事关整个出让制度的规范建构问题，小视不得。然而，理论界对出让行为的性质定位却长时间观点对立，难趋一致，这固然与市场理念和国家制度的碰撞冲突有一定的关系，但也跟判断行为的法律性质的标准的僵化有关。     

加快构建城乡统一的建设用地市场

正我国宪法规定,城市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有。与城乡二元土地所有制相对应,我国一直实行城乡有别的建设用地制度。我国法律严格限制集体建设用地流转,农村集体建设用地不能直接出让、转让或出租,必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。随着工业化和城镇化进程的加快,建设用地需求快速增长,与日俱增的建设用地需求与二元分割的城乡土地市场产生了激烈的冲突,造成了严重的后果。     

土地改革:法律与政策需适应现实

正在目前的中国土地配置过程中,政府对土地的配置作用过强,导致土地价格和结构扭曲、土地利用效率低下。十八届三中全会把土地放在开放有序的市场体系里谈,提出集体经营性建设用地可以和国有土地同等入市,国有土地可以出让、租赁、入股,那么集体经营性建没用地也应当具有同等的权利。但其中最关键的问题是,农村集体经营性建设用地的范围,以及集体经营性建设用地进入市场后对现有国有土地市场将产生什么影响?目前法律上没有"集体经营性建设用地"这个概念,这一名词是首次在十八届三中的决     

我国土地市场发育程度测算与实证研究，——以东、中、西部为例

土地的有偿出让极大地促进了土地资源的配置和集约利用.目前关于我国土地市场的研究大多集中在土地制度、地价以及土地市场中政府角色的定位等方面.文章在回顾相关市场化测度研究的基础上,试图通过构建一套评价指标体系来定量测算我国城市土地市场的发育程度.在把我国划分为东、中、西三个区域的基础上,本文对我国东、中、西部城市土地市场发育程度进行了比较、分析.研究发现:我国东、中、西部经济发展水平的梯度并不必然带来土地市场的梯度发育;事实上目前我国城市土地市场的发育在很大程度上具有政策导向的特点,而土地市场发育的自发性和政策性相结合宜成为今后土地市场培育的重要方向.最后,文章给提出了相应的政策建议.     

商住用地价格何以倒挂：策略选择与干预激励——基于全国微观地块数据的经验证据

商住用地价格倒挂是城市内部土地配置逻辑的重要体现，研究地方政府在商住用地出让中的行为对于把握未来中国城市发展逻辑具有重要现实意义。本文基于中国2007—2020年286个地级市的土地交易数据集，系统论证了城市商住用地价格的倒挂及其背后的干预机制与激励动机。研究发现：在控制地块和城市的相关特征后，商业用地的出让价格显著低于住宅用地的出让价格，并且面积越大、距市中心距离越远以及城市第三产业占比越高的商业用地，其出让价格低于住宅用地越显著。商住用地价格倒挂的背后是地方政府更多地通过挂牌方式出让商业用地，从而调节其出让价格。而地方政府在面临更大的财政压力和官员晋升压力时，挂牌出让商业用地的倾向会减弱，同时挂牌出让造成的商住用地的价格差异会缩小，这可能是为了获取更多可支配资金以弥补财政缺口、发展地区经济。     

南通土地市场跨世纪发展方略

<正>一、南通土地市场的现状 根据国务院颁布的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例),南通于1990年6月和8月,在市经济技术开发区分别向外商试行出让了两块面积为403万平方米的工业用地,有效地推动了南通土地市场的培育和发展。1992年在邓小平同志南巡重要谈话精神指引下,在全省较早制定出台了《南通市土地使用制度改革方案》(下简称方案)和《南通市国有土地使用权出让和转让暂行办法》(下简称办法),自此,南通土地市场不仅在质和量上有了重大突破,而且开始向开放、有序、规范化的方向发展。至1994年底止,南通市已基本形成土地一级市场由政府高度开搞活,以及整个土地市场连动运转的良好态势。南通土地市场发展尚有许多方面与国家重点发展区域——上海经济区辐射核心层城市不相称的地方。 ——土地一级市场发展不快,缺乏竞争性。从土地出让的数量看,在1992年至1994三年间,南通市共出让土地总面积226.59万平方米,出让合同总金额9.82亿元,到帐总金额4.1亿元。尽管这个数字与内陆诸城市相比还是相当可观的,但与苏南及南部沿海城市相比,却望尘莫及,相距甚远。以苏州市为例,该市仅1992年一年,就出让土地总面积206.46万平方米,出让合同总金额高达35个亿,到帐金额18个亿。其中昆山一个县级市,1992年出让土地面积14     

土地市场构建国家民事主体制度的思考

法律规定国务院代表国家行使土地所有权,但国务院并不能实际履行代表行为,又没有转委托于其他主体而使所有权行使主体缺位.土地行政监管部门自封为土地所有权的出让人,其结果不但是主体错位,而且为地方政府通过公权力主体"挟持"民事主体而形成政府间的竞争提供了法律依据.追求政绩工程的区域竞争是政府垄断建设用地供应市场的动力,由地方政府形成的进入障碍是城乡建设用地市场二元结构的制度性原因.统一城乡建设用地市场的关键是国家民事主体的地位独立和平等.     

政府干预、土地供应与价格扭曲

在城市住宅市场和土地市场快速发育的过程中,政府干预对住宅土地价格的影响备受关注.本研究检验了政府干预对城市住宅土地出让价格的影响,研究的中心假设是政府干预可能是一个捆绑束缚,它将导致住宅土地的价格扭曲.利用1999年至2005年杭州市出让的146宗住宅土地数据对假设进行了检验,实证结果表明,容积率增加1%,将会导致出让单位价格增加0.611%;出让地块面积增加1%,将会引起出让单位价格下降0.138%.因此,政府干预对住宅土地市场上的出让价格影响显著.     

城市化质量提升视角下的土地财政与城市产业发展

土地财政与城市不同产业之间关系的差异，都有可能对城市化质量产生不同影响。利用2009—2020年全国100个重点城市面板数据，分别研究了城市化进程中土地财政与城市工业、服务业，以及服务业中的房地产业的关系。研究结果表明：目前我国的土地财政通过低价出让工业用地对城市工业有推动作用，而对服务业的发展并不存在相同的促进作用；土地财政通过出让住宅类用地对房地产业的发展有促进作用。土地财政通过促进工业、房地产业的发展提高了城市化的综合水平，但也给城市化质量提升带来一定负面影响。因此，未来应促进工业用地市场化配置，提高工业用地产出效益；推进房地产业健康发展；降低地方政府对土地财政的依赖，推动土地财政转型。     

我国城乡统筹的农村土地市场发展创新研究

中国土地市场的发展演变是打破计划行政手段而渐以市场方式配置资源的过程,相比城市国有土地市场的发展,农村集体土地市场发育缓慢,在城乡土地市场二元性、土地二级市场受到主体和用途限制、土地三级市场相对缺失的背景下逐渐凸显一些新问题。本文按照城乡统筹发展的理念,通过分析问题及原因,总结经验教训,提出了相关政策建议。     

房地产开发商与政府之间的博弈分析

本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议。     

我国城市国有土地资源配置的制度变迁

资源配置一般包含计划配置和市场配置两个范畴.无论是计划配置还是市场配置,在其配置过程中无不受到各种制度的影响和修正.城市国有土地资源配置也是如此.中国市场化改革带来了资源配置方式从计划向市场的大转换,在此历史性的转换过程中,市场价格机制不仅在商品、资本、劳动力等资源配置中的地位与作用不断上升与增强,在城市土地资源配置中的作用也产生了实质性的变化.探讨城市土地资源配置中的制度变迁,分析制度变迁对社会经济的影响,既是土地经济发展中的方向性问题,也关系到社会主义市场经济的高效有序运行.     

关于房地产价格调控的政策与措施建议

一、重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度。土地收购储备制度实质上就是政府通过控制、收回、储备、规划、出让等手段,加强对土地一级市场的垄断,为经营性土地统一挂牌、出让、拍卖,创造平等公平的竞争环境。一方面,可以规范市场行为,抑制土地的投机炒作,及时调节土地供应;另一方面,可以实现土地的市场价值,增加政府的财政收入。通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心…     

我国城市国有土地资源配置的制度变迁

资源配置一般包含计划配置和市场配置两个范畴。无论是计划配置还是市场配置，在其配置过程中无不受到各种制度的影响和修正。城市国有土地资源配置也是如此。中国市场化改革带来了资源配置方式从计划向市场的大转换，在此历史性的转换过程中，市场价格机制不仅在商品、资本、劳动力等资源配置中的地位与作用不断上升与增强，在城市土地资源配置中的作用也产生了实质性的变化。探讨城市土地资源配置中的制度变迁，分析制度变迁对社会经济的影响，既是土地经济发展中的方向性问题，也关系到社会主义市场经济的高效有序运行。     

土地市场应对"入世"策略举要

我国加入世贸组织,为土地市场的建设和规范提供了良好的机遇,同时也提出了新的挑战。随着我国加入WTO及经济全球化的进程加快,房地产市场将更加开放,对土地资产管理工作和土地市场体系建设提出更高更多的要求。如何规范国有土地使用权招标拍卖出让行为,建立“公平、公开、公正”的与市场经济体制相适应的土地市     

市场化进程改善了政府配置资源的效率吗*——基于工业用地出让的经验研究

我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段,提高资源配置效率至关重要。在地方政府掌握大量资源的背景下,市场化进程会对政府配置资源的效率有何影响？本文以工业用地配置为切入点,将2008-2013年我国工业用地出让数据与同期工业企业微观数据相匹配,构建每宗工业用地的配置效率指标,研究市场化进程与土地资源配置效率间的关系。结果发现：（1）市场化程度越高的地区,微观层面土地资源配置效率越高;（2）在传导机制上,市场化进程能够规范地方政府行为进而提高配置效率;（3）对于存在经济增长压力和财政压力的城市,市场化进程对土地配置效率的提升作用更大。     

改革土地使用制度 拓展房地产市场

改革开放以来,我国城镇国有土地的使用制度已由单一的国家统一调配并无偿、无限期使用的行政划拨制转变为划拨与出让、转让并存的双车九制。但划拨制仍占主要地位,土地使用权的出让尚属试点。截至1992年4月底,在城市国有土地存量中,省市实行试点出让的土地还不到3‰。在划拨制和出让、转让制这两种不同的土地使用制度下,用地者会采取不同的用地行为,从而产生不同的经济效果。