宋代富民阶层成长的制度空间:以交易费用为视角

宋代富民是以土地为主要财富积累而成长起来的社会阶层。这一阶层之所以能够迅速成长,是由于当时的土地产权制度和土地交易法律发生了一系列变革:一是明确了土地占有者的排他性产权,使土地收益权内部化和土地流转合法化;二是通过"印契投税"和"官印契书"促进了交易契约化,推广了契约专用性知识;三是对"亲邻优先权"在权利伸张者和诉讼时效方面作出限定,将人格化交易对公平交易的影响限制在一定范围内。这些制度变革降低了普通民众买卖土地的交易费用,使土地交易便利化,权益受到保护,从而刺激富民通过购买并经营土地积累财富,为富民阶层成长提供了制度性保障。     

上海法租界早期土地交易、地价及其内在机理(1852—1872)北大核心CSSCISSCI

本文利用法国外交部档案馆珍藏的法国领事馆契及相关土地资料,对上海法租界早期土地交易基本特征、时空变迁过程进行了深入探讨,并揭示了土地交易的内在机制。研究发现,法租界前二十年土地交易呈M曲线变化特征,小刀会起义和太平天国战事促成了两个高峰期的出现,而战争结束后难民返乡又使土地交易陷入低谷。除战争外,土地价格还受地理区位、交通、基础设施等因素影响,并呈现从小东门、从外滩向租界内部逐步递减的变化趋势。从交易方式来看,1863年之前,以洋商大规模低价抢购华人地产为主,之后则以洋商之间土地交易为主。从盈利方式来看,早期土地交易以"专作买卖"为主,随着界内土地全部被洋商抢购,"租地造房"逐渐成为主要赢利方式,并促成了法租界高密度的城市空间模式。     

富民阶层与基层控制——以明代江南为考察中心北大核心CSSCISSCI

唐宋以降,随着均田制的瓦解和两税法的实施,国有土地所有制向私有制转化的趋势明显加快,土地制度的变革促生了一支新兴社会力量——富民阶层的出现。历宋、元直至明代,由于土地私有制的进一步成熟和完善,该阶层已逐渐成为基层社会的主导力量。明代江南地区农业经济发达,商品经济也呈现出勃兴的势头。因此,构成的多元化成为明季江南富民阶层较为明显的特征。这一阶层在自身的发展过程中不仅促进了地方的经济发展,而且也逐渐成为地方社会政治力量的代言人。可以说,在某种意义上富民阶层的崛起和发展改变着中国传统社会固有的基层控制格局。他们的发展壮大影响着中国传统乡村社会的发展进程。富民阶层成为基层社会控制的主导力量,不是历史的偶然,而是社会政治变革和经济关系演进的结果。     

上海法租界早期土地交易、地价及其内在机理(1852—1872)

本文利用法国外交部档案馆珍藏的法国领事馆契及相关土地资料,对上海法租界早期土地交易基本特征、时空变迁过程进行了深入探讨,并揭示了土地交易的内在机制。研究发现,法租界前二十年土地交易呈M曲线变化特征,小刀会起义和太平天国战事促成了两个高峰期的出现,而战争结束后难民返乡又使土地交易陷入低谷。除战争外,土地价格还受地理区位、交通、基础设施等因素影响,并呈现从小东门、从外滩向租界内部逐步递减的变化趋势。从交易方式来看,1863年之前,以洋商大规模低价抢购华人地产为主,之后则以洋商之间土地交易为主。从盈利方式来看,早期土地交易以"专作买卖"为主,随着界内土地全部被洋商抢购,"租地造房"逐渐成为主要赢利方式,并促成了法租界高密度的城市空间模式。     

唐宋以来“富民”阶层之规模探考北大核心CSSCISSCI

唐宋以来,由于土地自由买卖的发展和土地市场的扩大,促使富民作为一个拥有雄厚经济实力且广泛分布、但其内部又有差别的新的社会阶层而得以逐渐形成。到宋代,占真实上三等富户九成二以上、为总户数13.3%—33.9%左右的富民阶层,占有约60%—70%的社会土地财富。     

地方快报

上海土地“大卖场“开业遏制暗箱操作最近,一个公开、透明的土地“大卖场“——上海土地交易市场正式开业,今后,土地“大卖场“将与上海各区县的土地交易部门联网,上海所有经营性用地和工业用地等土地交易活动,都将通过这一平台进行,统一信息发     

地方快报

上海土地"大卖场"开业遏制暗箱操作最近,一个公开、透明的土地"大卖场"——上海土地交易市场正式开业,今后,土地"大卖场"将与上海各区县的土地交易部门联网,上海所有经营性用地和工业用地等土地交易活动,都将通过这一平台进行,统一信息发     

明清中国土地典交易新论——概念的梳理与交易方式的辨析

典是传统中国独有的土地交易形式。本文运用产权理论,对"一田二主"实态下的典进行重新定义,以期更清晰地反映典的实际内涵,并对典和当、活卖及胎借等土地交易形式之异同进行辨析。"一田二主"实态下的土地典交易,标的物为田面(田面主为实际耕种者)时,与田面、田底合一的情况相同,转让的是土地的使用权益、收获权益及部分处置权益;标的物为田面(田面主佃与他人耕种)或田底时,转让的则是收小租或大租的权益,不涉及土地使用权益。当实际上是抵押借贷,与典有本质区别。在标的物为田面时,活卖和典几无区别,这是二者多被等同的根本原因。胎借源于福建,在传入台湾地区后衍生出三种形式,即普通胎借、对佃胎借和起耕胎借。土地交易方式的不断更新和演变,土地不断流转,土地资源持续优化配置,或可为论证中国传统社会的长期延续提供新的思路或视角。     

中国古代"富民社会"的形成及其历史地位

唐宋以来,伴随社会经济的发展,一个拥有财富和良好文化教育的新的社会阶层崛起。这就是“富民”阶层。“富民”阶层一经崛起,迅速成为社会的中间层和稳定层,极大地改变了唐宋社会的阶级关系、经济关系,以及国家对乡村社会的控制,使整个社会呈现出流动性、市场化和平民化的显著特征,从而使唐宋社会有别于汉唐的“豪民社会”。“富民社会”的形成,使中国古代社会形成了从先秦的“部族社会”到汉唐的“豪民社会”,再到唐宋以来的“富民社会”,并最终向近代“市民社会”演进的完整过程。     

元代土地价格研究

元代地价资料并非是有意识地系统记录的结果,因此首先应对相关文本作历史学的解读。元代徽州地契比较充分地反映了祁门县南部阊江流域中下游的土地交易情况,通过把地契中土地转换为标准"上田",可以初步实现价格的"序列化"。主要由石刻文献记载的江浙地价相对丰富,但存在真实交易与"投献"的区别。其他中原地区也有可供参考的地价资料。松江、大都等城内地价显著高于农地,且受城市经济影响。云南昆明、通海等地石刻记载的地价体现出元后期这一地区土地交易活跃,且价格能够有效反映土地价值。     

近代上海早期城市化过程中的农田收购与利益分配

鸦片战争以后,上海作为通商口岸被迫对外开放。随着洋人租界的建立及随后的不断扩张,相应的农田转化成了租界道契土地。由于租界当局和外国房地产商掌握租界扩张和城市建设的核心信息,他们在土地交易中是得益最大的群体;中国中间商或为洋商充当购地中介,或参与炒地,先买后卖,也是获利丰厚的利益群体;相比之下,卖地的中国原住居民由于信息蒙蔽,他们是早期城市化过程中得益最少的群体。本文系统利用30卷《上海道契,1847—1911》等第一手资料,使全文的分析建立在可靠的资料基础之上。     

公共资源交易项目档案管理

近年来,随着经济建设的健康发展,国家对社会基础设施建设的持续投入,政府工程建设、招标采购、水利建设、矿产资源、土地交易等各门类项目都逐步划入到公共资源交易平台进行交易,这也是国务院提出的"平台之外无交易"的基本要求。通过资源的有效整合,各门类项目招标统一进入平台交易和管理,是制度上的创新、管理上的提效,及时的弥补了分散式招标是资源的浪费、监管的缺位。在资源不断整合,平台交易的项目不     

国有企业与民营企业交易费用比较

国有企业与民营企业交易费用支出存在很大差异:产权的不同使二者之 间的交易费用不同;制度环境对国有企业、民营企业的交易费用均产生较大的负面影 响;由于人力资本契约关系的历史渊源与现实条件的不同,国企、民企两者之间的契 约刚性和契约弹性的差异,也导致交易费用的支出不同。     

近世中国农地产权的多重权能北大核心CSSCISSCI

近世中国地权具有多层次的权益与功能,相互关联,彼此促进。最基本的是耕作权,在流动与交易中实现土地与劳动力的动态结合,租佃制就是其中一项以未来劳动收入或土地收益贴现的农地租赁制度。其次是土地增值权益,由于未来收益具备产权保障与激励,并可通过交易而变现,从而促进了人们对土地的投资。再次,以土地为中介的多样化交易形式具有跨期调剂的金融功能,满足了农民的融通需求,在一些交易中还萌生了推动地权交易的票据化现象。地权明晰促进土地流动;地权形态的多层次性促进其可交易性;多样化交易形式又推动地权与生产要素的动态组合,从而提高土地产出与经济效率。也因此,土地在流动与资源配置中增进了产权所有者的各种权益与财产的安全性,并提供多样化选择。由于农地的权能是多层次的,并事关过去和未来的长时期分配,因此,如果没有明确界定的地权及其收益分配,土地的流转与交易就会出现障碍而受阻。     

读《地权市场与资源配置》二札北大核心CSSCISSCI

本文通过梳理明清时代关于土地交易契税的法典,并结合政书、民间遗存的土地典交易契约文书和习惯调查报告等资料考察发现,清廷停征典交易契税的起始点不是雍正十三年(1735),而是乾隆二十四年(1759)。宣统年间又开始重征典交易契税,且税率有所提高。即典交易在清代经历了"契税—不契税—契税"的历史过程。另外,多次进行的典交易,其价格有上升、下降和持平三种可能。     

读《地权市场与资源配置》二札

本文通过梳理明清时代关于土地交易契税的法典,并结合政书、民间遗存的土地典交易契约文书和习惯调查报告等资料考察发现,清廷停征典交易契税的起始点不是雍正十三年(1735),而是乾隆二十四年(1759)。宣统年间又开始重征典交易契税,且税率有所提高。即典交易在清代经历了"契税—不契税—契税"的历史过程。另外,多次进行的典交易,其价格有上升、下降和持平三种可能。     

道契制度:完全意义上的土地私有产权制度北大核心CSSCISSCI

道契制度是近代上海租界最基本的土地制度,名曰"租地"或"永租",实际上与租地制度根本不同,是一种完全意义上的土地私有产权登记制度。本文主要系统利用30卷《上海道契,1847—1911》影印件资料,对道契制度进行了较深入的分析和论证,并把道契制度与中国传统土地私有制度进行了比较,揭示了其优势和弊端。     

探讨以股权换土地的转让形式的合法性

随着房地产行业相关政策的收紧,土地交易市场形势日益严峻,土地供给量缩减明显,市场中逐渐涌现不同形式的土地二级市场交易行为.国有企业、央属企业由于资质优良、背景可靠等因素,在"摘地"中占有明显优势,囤积了一定的低成本土地资源.但是,由于企业发展规划、投资意向等问题,许多土地摘得之后并没有条件立即转化为有效资源,反而占据了企业大量的资金,成为企业发展的阻碍,从而产生了土地二级市场交易.为了企业能够有序发展,以所摘得土地名义成立项目公司并转让该项目公司股权的行为就成为土地二级交易市场的一种重要形式.本文在此着重探讨的是作为国有产权交易中心,承办此类业务的合法性,以及在何种情况下才能够使此类业务合法合规,从而更好地拓展服务范围,实现各类国有资产的保值增值.     

从唐宋农村投资消费结构新特点看乡村社会变迁

唐宋时期,农村投资与消费结构出现了一些新的特点.土地和耕牛投资增长很快,成为农村投资热点,乡村富民积极主动进行地方性公共产品投资;农村总体消费水平增长,奢侈性消费较为突出,货币性消费也出现增长状况.这些新特点,是唐宋社会变革在乡村社会的折射.农村土地产权制度性变革引起了农村投资结构的变化,加速了农村社会分化.新财富力量--富民阶层崛起于乡村,他们通过地方性公共产品投资和炫耀性消费,谋求在乡村的社会话语权.商品经济作为一种革命性经济因素在农村的渗透,一定程度上改变着农村自然经济,成为农村经济增长的新动力,促进了农村总体收入水平和消费水平的提高.     

西部博览

时政贵州整治“圈地运动”贵州省国土管理部门表示,今年3月起到7月止,贵州省将开展土地市场秩序治理整顿工作。此次治理整顿的重点是:各类园区用地;非法圈占集体土地;违法违规交易;管理松弛、执法犯法、为不法分子大开方便之门等行为。通过治理整顿,建立健全土地市场运作的基本制度,规范土地交易行为,完善市场服务功能。此外,还要加强非农用地的管理,适时调控土地供应量,防止房地产过热。