浅析当前境内外房地产评估操作手段之差异

近年来，随着我国房地产市场的迅速膨胀，房地产评估业务也随之愈加频繁，但在评估手段的技术研究方面比较落后，严重滞后于房地产行业发展的要求。因此，房地产评估手段的技术研究是我们评估业面临的紧迫问题，而如何提高工作效率和质量，成为我国境内房地产评估技术研究的主要课题。     

健全和完善房地产评估制度

我国房地产评估行业从起步到今天已有十余年的历史，房地产评估理论的研究和实际工作的开展取得了可喜的成就，但由于房地产评估行业自身特点决定的特殊要求，加之发展的时间还不长，目前房地产评估行业的总体设计还存在这样那样的问题与不足，下面就我国房地产评估制度的体系和内容谈点意见。     

谈房地产抵押评估中存在风险及对策

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款，已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。随之而兴起的抵押评估业务已日益增多，据统计，目前评估机构所承担的评估业务中，大约80％以上是抵押价格评估。如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，是每一个估价师所面临的新问题。笔者就抵押评估市场存在的问题、潜在的评估风险及其防范阐述一些看法。     

谈房地产估价业的发展对策

房地产价格评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到夸天仅有10多年的历史，真正发展比较快的时期也只是1992年在党的“十四”大以来的五年多时间里。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于起步阶段，因此本提出如下对策：     

房地产评估“业务费”的负面影响

房地产评估属于房地产中介范围，房地产中介行业无论从国外，还是我国沿海发达城市看来，都本应是一个前途无量的行业。然而，房地产评估行业中的业务费盛行，的确又给评估业界带来了黑暗，它使房地产评估机构和估价师感到了评估行业前途无“亮”。本文试图从评估业务费入手，谈谈评估业界面临的严峻问题，以及此问题解决后评估业界应当迎来的无量前途。     

房地产评估机构脱铯钩改制后如何提高评估业评估质量

随着评估机构的企业化脱钩改制，我国房地产评估业即将走向市场化、正规化之路，那么如何在这一转变的有利时机提高我国房地产评估业的评估质量呢？本文从提高评估人员素质、加强评估企业自身建设、规范行业和行政管理、加快法律化建设四个方面入手简要讨论这一问题。     

房地产抵押评估应用浅析

“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为”(《中华人民共和国城市房地产管理法》)，随着我国经济建设的快速发展，越来越多的单位和个人为了筹集和盘活资金，以房地产向银行抵押贷款，使房地产抵押评估日渐活跃起来。我国的房地产评估理论也从探索走向成熟，总结出了一整套适合我国国情的评估理论和方法，但是如何将这些理论和方法应用到实践中去．则是一个很值得探讨和研究的课题。以下仅针对我国目前房地产抵押评估应用中发现的一些问题，笔提出自己粗浅的看法。     

运用ISO 9000标准建立房地产评估质量保证体系

房地产价格评估制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的一项基本制度，它在经济生活中发挥着越来越重要的作用。然而，我国房地产评估业普遍存在着机构内部管理不善、评估技术掌握不尽合理等问题，在目前的管理体制下彻底解决这些问题的难度很大。笔者认为，将ISO9000质量保证体系标准引入房地产评估业，有助于这些问题的解决。本文就这一设想提出初步的思路，意在抛砖引玉。     

房地产抵押评估目前面临的问题及对策

随着我国新一轮宏观调控的展开，房地产金融政策相应进行了调整，作为房地产价格评估业务重要领域的房地产抵押评估，需要面对新的课题，研究调整业务发展战略，建立有效的应对机制，以使估价工作适应经济发展的整体环境。     

房地产税基评估体系构建的国际比较与启示

十八届三中全会之后,房地产税立法提上日程,为确保我国房地产税征收工作的顺利开展,房地产税的征收与房地产税税基评估体系的构建应统筹进行,构建普遍适用的房地产税基评估实施框架成为重中之重。基于此本文介绍了各国房地产税税基评估体系的构建现状,对各国的课税依据、征税对象、评估方法、评估模式、评估机构、评估周期等方面进行对比分析,从中获得启示并应用到我国房地产税基评估体系的构建中。     

居民住宅房地产税基评估技术路径研究

住宅房地产税基评估主要技术路径有市场法和成本法。住宅房地产税基评估方法的选择在很大程度上取决于所能获得数据的质量和可靠性。市场法运用于住宅房地产税基评估需要大量详实、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章紧密结合我国的实际情况，指出我国住宅房地产产权信息不公开使得市场法在住宅房地产税基评估应用中会受到限制。在此基础上提出采用成本法，将住宅房地产税基一分为二，分别进行土地和建筑物价值评估，并详细论述了这一评估的技术路径，这一技术路径下的土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。     

以地理信息系统技术为基础建立房地产估价系统

房地产评估是一项相当重要且复杂的工作。如果将房地产评估工作与GIS技术相结合，同时引入各种房地产估价模型和方法，则既能充分利用GIS的数据管理能力和空间分析功能，又可应用房地产评估专业模型进行各项评估工作，同时也优化了房地产估价方的手段，可以实现优势互补，资源共享。     

注册房地产估价师执业道德建设的思考

近几年来，我国房地产评估中介市场发生了一些评估虚假案件，特别是房屋拆迁评估和抵押评估，严重损害了房地产评估中介行业的社会信誉，使房地产评估机构和房地产估价面对着严重的“信誉危机”，从中也反映出我国注册房地产估价师在执业道德方面存在的问题。     

大数据在房地产土地评估领域的运用探究

随着房地产行业的不断发展,房地产行业所能够创造的效益和带动的资本流动量越发丰厚,其已逐渐成为我国经济发展的支柱力量,我国也越来越重视房地产相关行业的发展。对于房地产企业而言,利用大数据评估结果,能够更加全面的进行有效资产金融管理,有效提升房地产企业项目投资的科学性;对于金融机构而言,利用房产大数据分析,银行可进行科学的贷款管理;对于政府而言,基于房地产行业大数据的实时监测,政府能够提前预警市场变化,采取必要合理的调控手段;对于房地产行业估价机构而言,利用大数据评估能够提高评估的准确性和效率。因此将大数据技术手段融入到房地产土地评估当中,能够获得更加准确且全面的房地产土地评估结果,推动我国房地产相关行业的良性发展。     

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

随着我国房地产市场的快速发展，在房地产评估业务总量中，其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重。由于评估人员技术水平和执业素质及银行贷款门槛偏低等因素导致银行面临风险。因此分析房地产抵押贷款评估风险产生的原因及防范措施，对降低银行抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款评估业稳定健康有序的发展十分重要。抵押物价值的高低直接影响银行发放贷款额度，因此科学的评估技术和规范的贷款政策构筑房地产抵押贷款风险防范屏障，对有效规避和降低银行风险具有非常重要的作用。     

地产调查——浅析房屋拆迁评估存在问题及对策

一，房屋拆迁评估存在“失信”问题 我国房地产市场管理的日趋健全,房地产评估已经逐渐渗透到房地产市场的各个领域。随着国务院305号令、湖南省157号令及《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》的实施，我省的房地产评估在房屋拆迁中起到了重要的作用。但如何客观、公正、合理、准确地对拆迁评估，是当前的一个亟待完善的一个问题。     

浅析房地产评估机构的行业风险

随着房地产市场的蓬勃发展，房地产中介服务行业也应运而生，在房地产交易过程中，如何保障国家和各交易主体的权益、如何预测房地产交易行为、投资行为的经济收益等待问题，都要求房地产评估行业为社会提供专业技术、专业政策的服务。近年来，房地产评估机构发展迅速，这即反映了市场对房地产评估服务的需求程度，同时说明在行业发展初期所表现的盲目性和投机性。如一些人认为，“房地产评估”是“无本的买卖”，投资少，效益高，而且从现在的市场状况看，好象也没什么风险。所以趋者甚多。笔者却不这样认为，故对此现象作一涉析。     

目前房地产抵押评估存在问题和改进途径

随着房地产业和金融业的快速发展，我国房地产抵押评估市场也得到了长足发展。但同时房地产抵押评估中的有些与当前情况不相适应的问题也慢慢显露出来，尤其我国加入WTO后，房地产抵押评估中存在的许多问题越来越不适应我国房地产业和金融业的发展进而影响社会主义市场经济的发展。因此，加强房地产抵押评估存在问题的研究井提出相应政策建议就具有特别重要的意义。     

规范管理中介机构迫在眉捷——对房地产估价行业诚信缺失的思考

自建立房地产评估制度以来，房地产评估在我国房地产制度改革、推进房地产市场建设、保障房地产权利人的合法权益等方面发挥了重要作用，已成为我国经济发展中不可缺少的重要中介力量。当前房地产评估行业面临着新的机遇和挑战，但房地产评估行业的诚信缺失难以适应现代化市场经济发展的要求，应该说诚信建设是当前房地产评估行业迫在眉捷需要解决的行业问题。     

房地产评估的风险与防范

房地产评估行业在我国已走过二十几年风雨历程，随着房地产业的兴起，特别是房地产二级市场的进一步开放，房地产评估在社会经济生活中的作用越来越大，无论是房地产的交换、课税，还是房地产的补偿、纠纷，也不论是企业改制、结业清算，还是房地产的投资决策和会计成本核算等，都离不开房地产评估这一基础性工作。但当人们使用房地产评估报告而不能取得所期望的结果时，