律师解读《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》

2008年1月1日,《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》已在北京市正式施行。按照这个《通知》,预售商品住宅在办理交接手续前,房地产开发企业应当组织预购人对所购预售商品住宅进行查验,不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。日前,法律界和工程监理界的一些专业人士对于这一《通知》如何实施,谈了自己的看法。     

如何理解《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》

北京市建委于2007年12月6日公布了（以下简称为《通知》）。规定从2008年1月1日起,预售商品住宅竣工验收合格后,办理交接手续前,开发商应组织预购人对所购预售商品住宅进行查验,不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。除此以外,《通知》还要求,房地产开发企业应当在查验7日前,书面通知预购人办理查验手续的时间、地点及顶购人应当携带的证件、文件。     

关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知

各区县建委，各房地产开发企业： 为了加强本市预售商品住宅交接管理，保障当事人合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》和《北京市城市房地产转让管理办法》等有关规定，现将预售商品住宅交接前进行房屋查验的有关事项通知如下：     

北京市国土资源和房屋管理局关于规范商品房预售登记备案的通知

各区县国土房管局、市房地产交易所: 为规范商品房预售合同登记备案行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》,现将有关问题通知如下: 一、自本通知施行之日起,商品房预售登记备案由预售人、预购人双方共同办理改为由预售人单方办理。     

期房转让中若干问题探讨

2004年4月26日，《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》（沪府发[2004]16号)(以下简称《决定》)正式实施，对期房转让作了限制。上海市二手房交易中也随之出现一些新的现象。期房认购书的普遍存在就是一例。以前，与开发商签订预售合同后，预购人只要通过预售合同中权益转让书，就可直接把房屋转让给买方，买方可凭预售合同和权益转让书直接办理房屋交接手续和小产证。     

如何看待“期房限转”政策

上海市政府为了切实、有效地调控本市房地产市场，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市房地产转让办法》的有关规定，于4月20日发布了《关于预售商品房转让问题的决定》，具体内容如下。1．自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前，预购人进行转让的，可以按规定办理预售商品房转让的预告登记。2．2004年4月26日前，已办理预售商品住房的预告登记并已签订商品住房预售合同权益转让协议，在2004年5月31日前，提出预售商品住房转让的预告登记申请的，由房地产登记机构按原规定受理。     

双周信息

杭州重申购期房禁转楼市综合消息杭州市政府6月16日发出《关于切实稳定住房价格加强住房保障工作的通知》,明确提出自该《通知》公布之日起,实行实名制购房,防范私下交易行为,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。上海别墅转让开征30%至60%土地增值税楼市综合     

如何办理外销商品房预售预购登记手续？

如何办理外销商品房预售预购登记手续？章炎，姜才原《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定：“商品房预售人应当接照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。《北京市外销商品房管理规定》中明确：“《外销商品房预售契约》...     

商品房预售监管资金冻结扣划之议

对商品房预售资金实行监管是《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规章的规定．对于保障预售资金的安全、促进预售项目的顺利完成和维护预购人的合法权益、房地产市场秩序及保障社会和谐至关重要。天津、南京、济南等城市率先开展相关工作．     

商品房预购人权益保护的制度困境与改进路径

商品房预售是我国商品房的主要销售方式之一，但近年房企爆雷引发的商品房烂尾事件一度成为社会热点，商品房预购人的权益受到严重侵害，暴露出我国商品房预售制度存在的弊端。鉴于此，应以商品房预购人的权益保护为中心，联系商品房预售实践，系统梳理预购人权益受损的具体类型，进而分析预购人权益保护在信息披露、预售许可、预售合同备案、预售款监管、消费者权益保护上面临的制度困境，有针对性地提出相应改进路径，为我国保护商品房预购人的合法权益、完善商品房预售制度提供理论借鉴和有益思考。     

焦点访谈：上海“期房限转”

2004年4月19日，上海市政府做出了《关于预售商品房转让问题的决定》，明确规定：自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。这标志着令人关注的上海     

近期房地产宏观调控政策解析——亮点、难点、疑点和建议

据北京市建委等部门公布数据显示，2005年北京商品住宅预售平均价格为6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米．涨幅为19．2％；2006年第一季度，北京商品住宅预售平均价格高达6885元／平方米，同比增长14．8％。近两年，房价陕速上涨的发展势头，已经引起社会各界的广泛关注。为了稳定住房价格，近期国家和地方出台了一系列房地产宏观调控措施：“国六条”、《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称“《意见》”）、《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》（以下简称“《通知》”）等。     

浅析我国预售商品房转让中若干法律问题

预售商品房的转让,又称为“期房转让”,指商品房预售法律关系中的预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的法律行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的标的不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间形成以原预售合同为内容的新的商品房预售法律关系。鉴于预售商品房转让在我国属新生事物,没有法律的明确规定,理论界对此观点不一,因此,有必要进行深入研究。1、肯定预售商品房转让目前,预售商品房转让的大量存在,主要有两种情形:第一、以营利为目的,房地产投资者(预购人)从房地产开发企业购…     

我国商品房预售制度的风险规避

我国商品房预售制度是在商品房供给严重不足,建设资金匮乏的情况下得以确立和发展,成为商品房销售的一种主要方式。从实践看,商品房预售制度对于国内房地产业发展在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本等方面发挥了重要作用。但是由于商品房预售制度本身存在着一些缺陷、法律的不完善和商品房预售管理方面的问题,导致预购人在购买预售房时,面临许多不确定因素,例如,虚假广告、质量问题、逾期交房等等,严重地损害了预购人的利益,导致了商品房预售中购房人与开发商之间权利义务的失衡,使得商品房预售的风险归集于银行和预购人,扰乱了商品房预售市场秩序,进而影响整个房地产市场健康、有序的发展。本文通过对商品房预售制度相关理论的研究,从完善商品房预售相关法律,加强对商品房预售行为的监管,切实保护商品房预购人权益等方面进行探讨,以期能有益于我国商品房预售市场的健康发展。     

预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题 1．商品房预售合同备案存在的问题。 首先，我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务，而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序，而非合同当事人依约享有的不动产物权变动请求权。其次，对于商品房预售备案的法律效力，我国现行法律中并没有明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。     

试论商品房预售中的有关法律问题

预售商品房又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将尚未建造或正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分或全部房价款的行为。预售合同尽管有融资的性质，但其本质仍是买卖合同，笔者拟对其中的相关法律问题做一些探讨。     

浅析订立商品房预售合同所涉及的纠纷及需要注意问题

本文阐述了商品房预售合同的概念、特征、内容,探讨预售合同订立的有效要件,重点论述了订立商品房预售合同中产生的纠纷及注意的问题,最后提出了预购人的权利保障对策。     

福州：房地产开发企业不得收取预订款性质的费用

福州市政府9月18日出台的《关于进一步加强商品房销售监管工作的通知》提出，房地产开发企业取得预售许可前不得进行预售或变相预售，不得收取任何预订款性质的费用。已收取以上费用的房地产开发企业应在通知下发之日起15日内退还违规收取的所有费用，并向市房地产管理部门报告消退情况。     

论法秩序统一视角下商品房预售资金的监管与救济

商品房预售资金被挪用,是商品房“烂尾”现象产生的重要原因之一。本文在商品房预售制度尚存的背景下,从该制度下房地产开发企业与预购人天然的法律地位不平衡视角出发,总结近期各地预售资金监管的最新动向,并对预售资金被挪用后购房者如何依法获得救济进行分析。     

潍坊市房管局成立预售管理科

近日，经潍坊市编办批准，同意设立潍坊市房产管理局预售管理科，与房管科合署办公；在房管科的基础上，增挂预售管理科牌子。预售管理科的主要职责是：研究拟定商品房预（销）售管理办法并监督实施；组织实施商品房预售款监管工作；受理预购人对商品房预售款违法使用的投诉；依法查处预售人违法违规使用商品房预售款的行为。[第一段]