新司法解释对住房按揭贷款的风险影响分析

一、新司法解释的内容新司法解释第二十四条规定:"因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。",同时,第二十五条第二款规定:"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人也当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"在目前商业银行的住房按揭贷款中,为保证住房按揭贷款的如期归还,     

个人住房贷款面临的新风险及其防范

(《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已于2003年6月1日起施行。该《解释》一个突出的特点是强调对房屋买受人的保护，规定了大量经买受人申请法院应予支持的合同无效、解除或被撤消的情形，因而对于减少房地产开发商侵略买受人合法权益的现象具有积极意义。     

关于目前银行最高额担保格式合同文本中存在的问题及补正方法

目前银行最高额担保贷款通行的做法是:被担保的主债权最高额是按贷款本金发放的,因为担保的范围在合同的另一格式条款中已明确约定包括贷款的本金、利息、违约金、损害赔偿及实现债权的一切费用.笔者认为,现行银行使用的最高额担保合同,套用<担保法>规定的担保法合同应当包括的内容,一方面设置了"被担保的主债权最高额"条款,另一方面又设置了"担保的范围"条款是错误的,实践中,被担保的主债权最高额银行按贷款本金发放的操作方法也是不合适的.     

论保理合同的担保功能

民法典新增的保理合同是对商事实践的总结,对保理合同的解释应当结合保理实践的法律规范和行业准则.保理合同是以应收账款转让为核心要素,以资金融通或付款担保为限选要素,以账款管理和账款催收为任选要素的商事合同.资金融通或付款担保集中体现了保理合同的担保属性,二者必有一项为保理合同的内容.保理合同的担保功能主要体现在两个方面:一是保理商享受的追索权担保,二是虚构基础交易时保理商的保障.保理合同担保功能的实现体现于担保竞存时的权利顺位,而权利顺位则需要区分不同情形具体分析.     

银行实务中的最高额担保

最高额担保不仅具有普通担保之担保功能,更符合连续性交易形态的需要,简化当事人操作,免去了反复设定和解除担保的繁琐程序,对促进资金融通,更好发挥担保功能起到了积极作用。因最高额担保的特殊功能,最高额担保已成为银行融资业务中较为常用的担保方式。如何理解和把握最高额担保相关问题,设计和使用最高额担保合同对银行防范和控制风险凸显重要。     

"以贷还贷"的法律思考

“以贷还贷”巳成为商业银行贷款业务不容忽视的法律问题。商业银行办理以贷还贷时应注意借款合同并非必然有效或无效，只有符合合同法和金融法规，才具效力。应注意以贷还贷合同中，担保合同从属性及独立性对担保合同效力的影响。以贷还贷虽有其存在的合理性，但商业银行应认识到以贷还贷可能形成新的信贷风险。     

依法规范农村信用社贷款担保行为的探讨

在对农村信用社信贷业务的审计过程中,我们发现某些信用社对贷款担保行为还存在着认识上的不足,担而不保、担而难保和无效担保等问题时有发生,不同程度地影响了贷款的质量和安全.为进一步规范农村信用社贷款担保行为,更有效地保障信用社债权的实现,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(以下简称《解释》),结合农村信用社信贷实际,拟就农村信用社贷款担保问题提出自己的看法.     

保证金的法律属性及金融机构之应对

本文通过法律规范分析和实证研究发现,因保证金处理方式不同,保证金可被认定为金钱质押或非典型担保。对于前者,金融机构可就保证金优先受偿;对于后者,保证金应在主债务合同解除或提前到期时抵销债务。抵销范围包括实现债权的费用、利息与主债务;抵销时点应为合同解除日或提前到期日;抵销顺序应遵循约定优先原则,在没有约定或约定不明时则按“先费用,后利息,最后本金”的顺序进行。     

担保合同仲裁管辖的制度完善

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二十一条的规定弥补了相关法律对担保合同仲裁管辖的缺漏,但该司法解释未能将担保合同纠纷是否可以提交仲裁进行类型化规定,因而针对担保合同仲裁管辖权异议的问题也就随之产生,司法裁判也莫衷一是。对此,需要在对担保合同仲裁管辖进行类型化分析的基础上,从担保合同仲裁管辖异议审查所应遵循的基本原则出发,完善相关立法,从而为人民法院和仲裁机构正确处理担保合同仲裁管辖权异议问题提供指导。     

对广西信用担保机构有关情况的调查

广西中小企业已成为经济发展的主力军,但在中小企业融资过程中存在的抵押担保难问题始终制约着其进一步快速发展.1999年以来,为切实贯彻党中央、国务院关于促进中小企业发展的方针政策,在各级政府的大力支持下,广西一些地级市陆续成立了信用担保机构,这些信用担保公司主要以各地中小企业为基本服务对象,通过其信用担保活动,提高了中小企业的融资能力,为地方经济健康发展发挥了积极作用.尽管广西成立信用担保机构历史短,目前仍处于起步阶段,尚不能完全满足企业的要求和市场的需要,但随着2003年<中小企业促进法>及<下岗失业人员小额担保贷款管理办法>的逐步实施,地方中小企业信用担保机构可以获得更进一步的发展并有着良好的发展机遇.     

担保型商品房买卖合同纠纷的裁判困境及其出路

为担保借款合同,当事人同步签署商品房买卖合同,约定借款人不能归还借款本金及利息时,应履行商品房买卖合同。此类具有担保功能的商品房买卖合同,在性质上属于债务清偿协议。法释\[2015\]18号第24条虽要求当事人以民间借贷提起诉讼,但未否定商品房买卖合同的效力。在确认应还本金及利息及借款人没有如期清偿的前提下,出借人请求移转房屋所有权的,应予支持。     

我国跨境担保合同的效力认定演进——强制性规定的缘起、笼罩与身退

我国是实行外汇管理制度的国家,为实现有效管理,我国有关法律曾规定,未经外汇管理部门审批的跨境担保合同无效。在早期实践中,司法裁判者多援引法律规避或公共秩序保留,通过排除本应予以适用的域外法,以适用中国法,进而实现前述规定欲使合同无效之目的。2010年,国际私法意义上的强制性规定经由《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》入法,并作为法律规避或公共秩序保留的有效制度替代,成为司法裁判者处理涉外担保纠纷时的必要手段。近年来,随着国内相关法律规范的完善,并基于人民币走向自由兑换的国际化发展趋势,我国对于跨境担保合同的审批要求不再被认定为影响合同生效的效力性强制性规定,而该项规定在涉外司法实践中亦不再被认定为国际私法意义上的强制性规定。     

论公司对外担保行为的效力认定

《公司法》第16条关于公司担保决议的规定仅仅属于规范公司内部机构的程序性规范,其功能在于规范公司内部机构的行为,不宜直接作为认定公司对外担保行为效力的直接依据。公司对外担保行为(担保合同)作为双方法律行为,既要体现公司意思,也要体现交易相对人即债权人的意思,存在一个利益平衡问题。违反公司法(公司章程)规定的公司担保决议不宜一律认定为无效,而应按实际情况将之区分为有效和无效两种,然后在此基础上再根据交易相对人即债权人的主观意思来认定公司对外担保行为(担保合同)的效力。     

"以贷还贷"问题的法律思考

“以贷还贷”已成为商业银行贷款业务不容忽视的法律问题。商业银行办理以贷还贷时应注意借款合同并非必然有效或无效，只有符合合同法和金融法规才具效力，应注意以贷还贷合同中，担保合同从属性及独立性对担保合同效力的影响；以贷还贷虽有其存在的合理性，但商业银行应认识到以贷还贷可能形成新的信贷风险。     

保证合同的注意事项

保证作为担保形式中的一种,由于其操作简便、费用低廉、容易履行等特点,深受借贷双方的欢迎,并在银行担保贷款中占比呈上升趋势,对保障银行贷款安全功不可没.在实际操作中,为避免保证合同因缔约原因无效,以及从法律上限制保证人的抗辩权,本文根据<商业银行法>、<贷款通则>、<担保法>等法律、法规,结合有关规章制度,从有利于债权人的角度出发,谈谈签订保证合同时应注意的问题.     

试析建设工程施工合同的无效与处理

建设工程合同是承包人进行工程建设,发包人支付价款的合同.我国<建筑法>和<招标投标法>对建设工程施工合同进行了严格的规定.在实践中,违反建设法律而导致合同无效的情形经常发生.本文拟从建设工程施工合同无效及处理角度论述相关法律问题.     

亿元以下担保公司仍难与银行开展合作

2009年2月,中国银监会发布<关于银行业金融机构与担保公司开展合作有关问题的通知>(以下简称<通知>),要求加强银行业金融机构(以下简称"银行")与担保公司的业务合作,取消与银行合作的担保机构1亿元人民币以上的注册资本金起点限制,解决中小企业担保难问题.     

约里约外的提示

新版的<商品房预售合同>示范文本和首份<北京市商品房认购书>于2005年3月15日开始使用.此次合同修改剔除了以往的一些霸王条款,保证了处于弱势地位的购房者的利益.而相对商品房预售合同的进一步完善和统一,北京市二手房房屋买卖合同的条款却过于简单,在实际交易中没有完备且能明确保护买卖双方责权利的合同范本.在现实的市场状况下,二手房的买卖双方如何才能安全放心地交易呢?     

关于商业银行实施《担保法》的思考

<中华人民共和国担保法>(以下简称<担保法>)的颁布实施,结束了担保业务长期无法可依的局面,有利于保障银行信贷资产安全,提高经营效益,对加速银行商业化进程起到了非常重要的作用.但是,在商业银行实施<担保法>过程中依然存在着许多不尽人意之处.本文结合<担保法>,就商业银行当前工作中存在的法律风险问题及应采取的对策,提出粗浅的看法.     

论合同保证的无效

保证是合同担保的一种形式。而无效的保证则给合同在实务中的实施造成不便。寻求保证合同无效的原因，明晰保证合同无效的责任，从而更好的指导实践，尽量避免保证的无效。