中国住宅市场价格决定的特征分析

我国住宅市场的价格决定具有不同于市场经济国家的特点.由于我国转轨过程特点、发展中国家特点和住宅需求中对新房偏好的特点,我国存在一个独立于存量市场的住宅新房市场,市场价格由新房的需求与供给共同决定,并且新房价格影响存量市场价格.在短期中,我国住宅市场的房价波动主要是由于新房需求的变化引起的.在住宅需求中,除了传统理论强调的主要影响因素外,价格预期是一个重要因素,在价格分析和政策决定时不可忽视.     

住宅市场化略论

实现住宅市场化，是一个长期的目标，目前中国的住宅市场已具相当规模。为扩大住宅有效需求，使住宅市场化按一个较理性的思路发展，现在应在住房分配货币化、住宅投资主体多元化、住宅金融体系科学化、住宅建设结构与规模合理化、中介服务规范化、物业管理社会化、多极联动系统化等方面加大力度。     

对住宅市场中空置问题本质的认识

近年来我国住宅建设发展较快,在提供居民住宅,改善城市面貌等方面发挥了积极作用,但另一方面住宅市场上的商品房积压严重,影响了住宅市场的进一步发展。因此,必须从认识空置问题的本质入手,分析空置形成的原因,探求解决住宅空置的有效措施和方法。     

我国住宅资产价格过高的成因分析及对策建议

在住宅资产价格构成中，非经济因素和制度安排不合理带来的与经济发展弱相关经济因素所占比重过高，是我国住宅资产相对价格居高不下的根本原因。为促进我国住宅市场健康发展，必须对不利于我国住宅市场发育的土地管理制度、市场准入制度、税收制度、按市场经济要求重新进行安排。     

公共财政支出能否促进住宅的有效供求?

公共财政支出是保障中低收入群体基本生存权、抑制贫富差距扩大的手段,也是住宅市场转型与调控中的重要工具,探索其对当前住宅市场供给和需求有效性是住宅市场转型与调控中的核心问题。本文采用2007—2010年省际公共财政支出的面板数据,实证分析了中央与地方公共财政支出对房地产市场供求的影响。研究结果表明:近年来,公共财政支出对住宅需求作用明显,而对促进住宅供给贡献不大;作为保障低收入者居住水平的重要手段,经济适用房项目尚未形成规模,未能有效增加供给,不仅没有能够有效抑制房地产价格增加,反而强化了住宅市场的观望情绪,导致住宅需求减少。因此,若要继续有效推行住宅市场转型,就必须在坚持当前房地产市场调控政策的同时,合理调整中央和地方财政关系,改善财政支出结构,真正实现提高公共服务水平,促进住宅市场的有效供给和需求的目的。     

淮安市住宅市场问题分析及对策研究

在今天的市场环境下,全面科学的了解住宅市场需求,合理引导住房供给,对住房市场进行科学的宏观调控,已成为我国政府的重要任务.淮安住宅市场产业近年来在高速运行过程中出现了一些不容忽视的问题,本文在对淮安住宅供给和需求概述基础上,深入分析淮安住宅市场存在的问题,并提出实现住宅产业健康成长、市场有序运行的调控对策.     

未雨绸缪,上海住宅市场的理性分析

近年来，我国各类消费品如家电、汽车等价格纷纷下跌，但住宅销售价格却是一个例外，不但没有下跌，反而升势强劲。以上海市住宅市场为例，自从房改以来，住宅竣工面积和销售面积连年上升（图1），住宅销售价格也节节攀高（图2）。整个上海市住宅市场呈现一片欣欣向荣的景象。上海市住宅市场繁荣的主要原因首先，由于历史欠帐，上海市居民人均居住面积水平仍很低，至2001年底，城市居民人均居住面积只有12.5平方米，而同期该市农村人均居住面积达到了54.7平方米的水平，两者之间存在很大的差距。因此，上海市城市居民对改善居住条件有着迫切…     

昆明市短期住宅价格波动实证研究

住宅价格受各地区地理位置、经济发展水平、地方政府的战略部署及宏观政策的执行贯彻力度等区域性因素的影响较大.基于这一认识,本文以昆明市近11年的住房价格波动为研究对象,运用实证研究的方法深入分析该时期价格波动情况和影响因素,并考察城市特定因素对于短期住宅价格波动的影响,描述波动周期各阶段的具体表现.随后,探讨各影响因素对未来一段时间内住宅价格的潜在影响及房价走势.     

我国住宅市场的过滤过程障碍及其影响

在一个完善的住宅市场上,所有的新增房和存量住房都可以进行正常交易,且交易双方的效用都可得到最大的满足,此时,市场的过滤过程正常进行.但在目前情况下,由于住房中介服务业发展滞后,使许多存量住房的正常上市交易受阻,出现了住宅市场正常过滤过程的障碍.这样就产业了诸如住宅的空置和短缺并存等方面的不利影响.要解决上述问题就必须采取措施,进一步规范、发展住房的中介服务业.     

“绿色住宅”——未来的发展方向

所谓“绿色住宅”，是根据住宅建筑周围的自然、人环境，综合运用生态学、建筑学的基本原理以及现代科技手段，合理安排、组织住宅建筑内外空间与系统内其它相关因素之间的关系，使其成为一个有机的统一体。它是未来发展的方向。     

我国房地产市场和价格走势的比较研究

在各方对上海楼市走势预测中,尽管权威部门做出过上海房地产全年增幅12%的预测,但仍有上海2004年房价下调与盘整的猜测。近段时间北京房价下降,在一定时期内可能给上海楼市带来一些心理压力。但从长远来看,不会对上海楼市特别是上海房价产生实质性影响。究其原因,在于两地不同的市场环境、住房要求和比价效应将使两地房地产在不同的内外因驱使之下形成不同的市场走向。     

关于住房和住房金融几个热点问题的看法

一段时间以来，有关中国房地产“泡沫”即将崩溃、居民因购房而负债累累的言论在广为流传。但事实是，目前的中国房地产市场，虽有结构上的供过于求，总量上却是供不应求的，房地产市场不会出现泡沫，房价也不可能大范围下降。中国的住房市场和住房金融体系尚处于发展与转轨过程中，今后，应理顺住宅供给体系与住宅金融体系，拓展房地产企业融资渠道，加大对住房行业垄断厦暴利行为的监管，以维护公平、有序的市场竞争秩序。     

房地产开发商经营行为分析

在我国的房地产市场中,消费者的需求越来越多地是被价格的上涨而抑制房价的上涨是与需求的快速增长紧密联系的,同时开发商不愿通过灵活的定价去适应自己的产量的行为也是助推房价的重要原因;另外由于投资资金不足,导致建设资金不能与施工规模同步扩大,这不利于房屋产量的提高,进而不利于房屋价格的稳定。     

房地产保有税改革设计

房地产保有税是一把＂双刃剑＂。对住宅房地产保有环节征税能够有效限制房地产市场的投机性需求,从而改善房地产市场＂供不应求＂的局面,以达到抑制房价过快上涨的目的,但是,传统的房地产保有税同样会抑制消费,打击对房地产的真实需求,影响房地产市场的健康发展。因此,在房地产保有税正式出台之前,必须合理设计税制,使其充分发挥税收调控职能的同时,将其对消费的影响降到最小。     

集体经营性建设用地开发商品住宅试验考察与推进建议——以广西北流、河南长垣、山西泽州的试点改革为例

集体经营性建设用地入市开发商品住宅,有利于建立城乡统一的建设用地市场和多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。然而,对于集体土地能否开发商品住宅还存在较大争议,且在已进行的集体经营性建设用地入市试点改革中较少涉及商品住宅开发项目,相关研究也缺乏对其收益分配和具体操作的深入探讨。本文对河南长垣、山西泽州、广西北流3个试点地区进行的集体经营性建设用地开发商品住宅试验的分析发现：政府、集体和企业均可在集体土地开发商品住宅中实现利益增进,三者利益的契合是改革的创新动力;进行商品住宅开发的集体经营性建设用地大都位于城市规划区外的乡（镇）驻地所在村或中心村,而规划建设区虽然是集体经营性建设用地开发商品住宅潜力最大的区域,但也是改革成本最大、收益平衡难度最大的区域,因而未成为集体经营性建设用地开发商品住宅试验的首选区位;试点地区通过制定差异化的增值收益调节金征收标准、捆绑公共基础设施项目、收取增值收益平衡再分配金等方式,基本实现了不同主体间的利益平衡。可见,集体经营性建设用地入市开发商品住宅,既符合改革的方向,也有现实的需求,并可通过适当的规制妥善解决利益平衡问题。《土地管理法》的修改为集体经营性建设用地入市扫除了制度障碍,但集体土地开发商品住宅受到政策导向不明、配套制度缺位、收益分配机制不健全、基础条件不具备等的影响,实践进程停滞。建议尽快部署新一轮集体经营性建设用地入市改革试点工作,并将集体经营性建设用地开发商品住宅作为试点的重点内容,鼓励试点地区将集体建设用地开发商品住宅的试验从城中村和城市规划区外逐步扩大到规划建设区、从存量集体建设用地逐步扩大到新增集体建设用地,积极探索建立合理的增值收益分配机制,并不断完善相关配套政策。相较于以往文献,本文在以下两方面做了拓展和深化：一是基于实践考察,从利益平衡角度分析集体经营性建设用地入市开发商品住宅的改革动力机制、试验区位选择和收益分配调节,进而论证了集体土地开发商品住宅的现实可行性。二是较为系统地探讨了集体土地建设商品住宅面临的现实困难,并提出了相应建议。本文基于试点地区集体经营性建设用地入市开发商品住宅实践的考察和分析,有助于消除认识分歧、推进改革实践,并为稳妥推进集体土地开发商品住宅改革提供了政策参考。     

稳定房价与住有所居——论住房保障目标

住房保障的目标是住有所居而非稳定房价,这是保障性住房真正回归其保障功能的前提.山东省某城市住房保障数据的实证分析表明,住房保障与稳定房价之间并没有必然联系,因而稳定房价不能依赖住房保障,而单一调控房地产市场并不能从根本上稳定住房价.拓宽投资渠道与改善投资环境是稳定房价的重要途径,实行统一租金补贴是实现住有所居目标的重要措施,而大幅度提高低收入阶层的收入水平才是解决住房问题的根本保证.     

论会计计量属性的发展与变迁

会计计量属性的选择及运用与会计信息质量需求、会计目标等理论因素以及经济环境、会计技术环境、经济利益因素、计量属性本身的复杂程度等现实因素密切相关。随着会计环境的变化、会计目标的转换以及会计信息质量要求的不断提高，历史成本计量属性日益受到冲击，现行成本、现行市价、未来现金流量现值等越来越受重视；且随着现值应用技术的解决，公允价值将在未来会计计量中占据越来越重要的地位。     

合作建房在住房供给中的重要作用及发展建议

合作建房在我国已有50多年的历史，曾经在解决职工住房问题上取得良好效果。面对我国房地产市场存在的诸多问题，在住房保障性政策无法从根本上解决数目众多的中低收入群体住房的情况下，本文就合作建房在我国住房供给中的重要作用进行了探讨。     

借鉴国外经验完善我国住房抵押贷款保险机制

银行发行个人住房抵押贷款时，为降低其承担的风险，要求借款人除办理住房抵押外还必须为抵押房产投保，但目前我国保险公司开办的抵押房存在着许多问题，已不能适应住房抵押贷款保险的需要，我们有必要借鉴国外成功的保险经验，建立起具有我国特色的住房抵押贷款保险机制。