宅基地流转浅议

国土资源部<关于认真学习贯彻党的十七届三中全会精神的通知>对 "严格农村集体建设用地流转管理,逐步建立城乡统一的建设用地市场"提出了原则意见.集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分,而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重,应将其融入社会主义市场经济中.     

宅基地流转不可怕

依据《物权法》等法律法规的规定,农民所享有的宅基地产权是不完整的,农民没有转让、抵押宅基地使用权的权利。这种不完整的宅基地产权必然降低了农民的投资激励,导致资源配置的低效率。相反,假若农民对宅基地使用权享有完整的产权,情况就截然相反了。     

适度放活宅基地使用权 释放宅基地流转活力

正2018年中央一号文件明确提出深化农村土地制度改革,要求"完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。"由此可见,宅基地制度改革作为乡村振兴战略的重要组成部分已被提上了加速改革的轨     

浅谈宅基地使用权的流转

对于宅基地使用权的流转与否，一直存在争议，本文分析了宅基地使用权流转的现状及利弊，对宅基地使用权的流转提出了一些设想。     

农村宅基地使用权流转困境与流转绩效评析

农村宅基地是农村集体建设用地的重要组成部分。现有农村宅基地流转的相关法律规定与农村经济社会发展和城市化工业化进程的现实需要之间的矛盾和冲突,导致理论界对农村宅基地流转问题的关注和多种争论。允许宅基地使用权流转既是适应农村经济社会发展的内在需要,也是提高土地利用价值的有效途径。但是,立法修改的关键是必须对农村宅基地使用权流转严格区分为存量流转和增量流转,并加强监管和加大对违法违规的处理力度。     

农村宅基地流转的论争与宅基地制度的完善

如何完善农村宅基地制度已成热点话题,学界存在着严禁流转与自由流转两种观点的分歧。两派的论争源于对农村宅基地性质的不同认识、对相关法律法规的不同解读以及对宅基地流转影响的不同评估。两派在论争的背后都存在一定的偏失。实际上,严禁宅基地流转以坚守既有土地制度的主张已经难以适应市场化与城镇化发展的要求,而实行宅基地自由流转乃至宅基地私有化的方案也潜藏着巨大风险。因此,慎重稳妥推进流转才是完善农村宅基地制度改革的有效路径。     

农村宅基地流转模式成因分析

运用博弈理论和演绎归纳等分析方法,建立农村宅基地流转模式博弈决策模型,以期认识宅基地流转模式的成因及其发展方向。研究表明,农村宅基地流转模式的博弈均衡受地理区位、农民宅基地物权属性认知、中央政府宅基地流转政策取向等诸多参数的影响与制约。鉴于当前地区经济发展水平、农民权益诉求等差异,农村宅基地流转制度设计应因地制宜。但不论采取何种配置方式,宅基地流转模式选择与演进都应遵循利益平衡,尤其要保护腾地农户利益。而长期来看,切实实现土地收益均衡分配和农民权益保障,需要将农村宅基地市场化流转、构建城乡统一建设用地市场作为农村土地制度的改革方向。当然,建立城乡统一建设用地市场也需要多种制度协同完善以保证政府与农民联合决策下预期博弈结果的实现。     

农村宅基地使用权流转问题探析

基于现实中农村宅基地使用权流转中存在着诸多的问题,检讨现行宅基地使用权流转制度,梳理现实宅基地使用权流转中存在的问题,在此基础上提出进一步完善农村宅基地流转的一些想法和建议。研究认为农村宅基地使用权应在允许进入流通领域放开流转,因势利导,依法管理,规范宅基地使用权的流转,建立有序的农村宅基地市场,取得农村宅基地流转改革新突破,从而为完善农村宅基地制度、盘活存量土地资源、活跃农村金融,进而为解决"三农"问题提供新途径。     

质疑限制宅基地流转的正当性

在长达近半个世纪里,宅基地上市流转一直是中国农民的奢望。1962年《农村人民公社工作条例修正草案》宣布：“生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地、自留山、宅基地等,一律不准出租和买卖”。这是宅基地产权模糊的肇始。随着私有财产保护的日臻完善,     

改变土地用途前应该做什么?

案例:某市一老工业企业占地800亩,全部为划拨土地。2003年8月,这家企业欲扩建厂房,向市政府申请在该市另一区用地20亩。因只有一个意向用地者,市政府决定以协议方式将该地出让给这家企业。考虑到企业效益一直较好,为该地方创利很多,为鼓励这家企业继续创收,市政府决定在与这家企业协议确定的出让金标准的基础上减免20%,遂使这家企业以较低的出让金取得了该块土地的使用权。后这家企业由于经营不善,连连亏损,2004年欲将企业转型,在其使用的820亩土地上搞房地产开发。现就此案提出以下问题:1.市政府对该企业减免出让金的做法是否合法?2.在划拨…     

保证被征地农民生活水平不降低

为了落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》,解决我国目前征地过程中存在的补偿矛盾,国土资源部下发了《关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(下称《通知》),并随《通知》下发了《征地统一年产值标准测算指导性意见》和《征地区片综合地价测     

基本农田保护制度需完善的几个方面

实行最严格的耕地保护制度,特别是基本农田保护制度,使基本农田得到长效的、切切实实的保护,必须以实事求是的态度,在保护和管理上做到“严”而不“僵”。目前,基本农田保护中存在的问题主要有:1.基本农田保护规划管理过于僵化。基本农田保护区是通过土地利用总体规划和基本农田保护专项规划确定的,在土地利用总体规划修编时,尽管经过多方面调查论证,力求科学合理,但随着时间的推移,难免会出现一些难以预料的情况,当这些情况发生时,现行的基本农田保护制度缺乏合理调整的空间。如因自然灾害等因素使基本农田遭到毁坏,短期内又无法恢复,导致…     

当前网箱养鱼应引起高度重视的问题

随着近海渔业资源的持续衰退，中日、中韩渔业协定的实施，有识之士把渔业经济的增长点放在养殖上，使养殖事业得到空前发展，特别是网箱养鱼更是突飞猛进。但随着规模的扩大，一些问题逐渐显现出来，笔者就当前网箱养鱼应引起高度重视的问题列举如下，请有关专家及养殖业户参考。１．规模一个产业的发展，离不开规模经营，网箱养鱼同样如此。近几年随着人们生活水平的提高和消费观念的更新，鲜活海水鱼的消费量，每年都以惊人的速度递增，从而带动这一产业迅速发展。特别是毗邻港、澳、台地区的沿海开放城市，利用得天独厚的避风良港等自然…     

调控要重视土地需求

最近孙文盛部长透露根据中央的要求今后国土资源部要站在国家发展大局上重新思考职能定位增强宏观调控经济的能力即由目前比较单一的国土资源管理部门向国家宏观调控部门转变。为什么我国将国土资源管理特别是土地管理作为宏观调控手段?怎样才能使土地宏观调控政策落到实处?本刊本期邀请了几位业内人士就此展开探讨。     

地勘单位必须准确核算矿业权成本

矿业权成本是企业化经营的地勘单位的生存基础,地勘单位要做矿业权的经营主体,就必须全面准确地核算矿业权成本。地勘单位矿业权成本的准确核算,首先要对现有自主经营的矿业权进行一次全面的清查和分类,作为全面核算矿业权的起点;其次是以局为单元制定矿业权成本核算办法,把局系统内的矿业权成本核算统一起来;其三是以地质队为基础核算矿业权成本。     

土地立法,多给农民发言权

法是各种主体都必须遵守的行为规范,各种主体的利益只有得到法律认可才有保障。二十多年的市场化进程使我国形成了多元化的社会利益。这些多元化的社会利益有一致的地方,也时常会发生冲突,这就要求立法主体在立法过程中要充分听取各种不同利益主体的意见,并对各种利益的取舍作出说明,这样才能使制定的法律得到公众的理解和支持,进而将守法变成自觉的行动。可以说,立法过程就是立法主体在多重冲突的利益之间做出选择的过程。农民利益的充分表达是土地立法公正的前提当前我国市场化、城市化进程正在加快,国家、集体和农民的利益从根本上来说是…     

征地补偿费应全部归农民个人所有

征地补偿不是普通的经济补偿,其真正意义应是针对农民失去土地权利的补偿。现行征地补偿办法,自1986年《土地管理法》颁布施行,并经过两次修订,一直沿袭旧的计划经济年代的公有制思想理念,将征地补偿的相对主体定位在农民集体。从我国经济社会变革的实际出发,上个世纪80年代初实行农村土地家庭联产承包制,2003年《农村土地承包法》的施行,使原有的集体土地产权所产生的各种经济利益,由集体经济组织内部成员共同享有,走向了由土地承包经营的农民分别享有;由计划经济年代的大集体、大锅饭,变成了以农民家庭为单位的土地承包、分灶吃饭。这种经…     

行政事业经费的管理亟待加强

众所周知,成本是企业的生命线.但对于我国众多的行政事业单位来说,因体制等原因,多年来习惯于有钱敞开花,没钱伸手要,缺少成本效益观念,损失浪费十分严重.经费拨款的无偿性,使一些行政事业单位经营粗放,管理松弛,投入多,产出少,经济效益较差.     

行政处罚要慎用

近年来,不时听到或看到土地部门在因行政处罚决定引发的诉讼中败诉的消息,感受颇深。这一方面反映了人民群众的土地法制观念不断增强,另一方面也反映出土地部门作出的行政处罚决定明显存在着这样或那样的漏洞和不足。执法者站在法庭的被告席上,并因自己做出的具体行政行为输掉了官司,令人痛心。痛定思痛,问题皆出在草率作出的处罚决定上。如果在作出处罚决定之前能把调查案卷认真、负责地审查一遍,缺什么材料就补什么材料,法律规定什么程序就履行什么程序,然后再作出处罚决定,败诉的就不可能是土地行政部门。因此,慎重作出处罚决定,尤其是在…