浅论房地产中介在住房二级市场中的作用

一、住房市场的发展离不开房地产中介服务所谓房地产中介服务,是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介在国外已有近百年的历史,不论买卖存量还是增量房地产,几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自己不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来代理,而自己专心致志开发经营。如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》,其中房地产《州执照法》最严,作用最大。美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员,一类是销售员,另…     

美国的房地产经纪人协会

常工作由总裁主持,总裁实行轮流做庄,有的任期一年,有的任期二年。美国的房地产经纪人协会数量众多,全美的房地产经纪人协会像一个金字塔,下面有54家州协会,1200家地区(市)协会。全美房地产经纪人协会是美国最大的行业协会,有72万会员。每年的会费收入达到5500万美元。美国的房地产经纪人协会纯粹是为房地产经纪人服务的机构。既不依靠政府,也不享有任何政府管理职能。二、协会会员的来源持有经营护照的房地产经纪人都有资格申请入会,但都是志愿入会。销售员没有资格申请入会。申     

近距离观察美国房地产经纪人

笔者最近在美国麻省理工学院学习两个月，借此机会再次近距离接触了美国的房地产经纪人，进一步了解了一些情况（这些年来笔者一直关注房地产经纪行业的情况，曾几次访问美国，和各地一些房地产经纪人有较好的私谊，也经常通过他们了解美国房地产经纪行业的情况）。     

国外房屋中介

美国的房地产从业人员分为推销员和经纪人两大类。在美国，要想做房地产经纪人首先必须当房地产推销员，在房地产经纪人的指导下，代表经纪人进行房地产交易中的中介、代理及代书等具体房地产经纪业务，但无权订立契约和收取佣金，佣金付给经纪人，经纪人再同推销员按一定比例进行分     

对房地产经纪人的再认识——参加NAR年会的思考

11月上旬,笔者前往美国奥兰多参加了全美房地产经纪人协会NAR(National Association of Realtors)的2012年大会。这个大会给笔者的印象极为震撼:与美国的房地产专业服务行业相比,即使中国房地产专业服务最为发达的北上广深,也还只能算初级甚至起步阶段。先说一个会前的小故事:参加大会之前,我先去了一位多年前结识的房地产经纪人Mike那里,     

吴昌洲：地产是城市发展的推动者

未来福州房地产市场会如何发展？房地产与城市的关系究竟是什么样的。带着这些问题，我们采访了高雄市不动产经纪人协会福建省参访团团长吴昌洲。作为高雄市不动产经纪人协会理事长、高雄市工商业联合会秘书长，吴昌洲对于城市房地产的发展有着独到的见解与分析。     

浅谈公共事业建设中的房地产市场发展——以近代北京学校建设为例

对城市中已有房地产的开拓和使用是近代公共事业建设的基础,对现代城市建设具有重要的启示意义。以北京学校建设为切入点,依时代顺序分别考察不同时期北京城市土地制度、房地产市场发展以及学校对房地产的使用情况。近代城市功能的演变带动了房地产市场的形成与发展,房地产市场的引入又进一步推动了近代公共事业的发展。     

浅谈公共事业建设中的房地产市场发展--以近代北京学校建设为例

对城市中已有房地产的开拓和使用是近代公共事业建设的基础，对现代城市建设具有重要的启示意义。以北京学校建设为切入点，依时代顺序分别考察不同时期北京城市土地制度、房地产市场发展以及学校对房地产的使用情况。近代城市功能的演变带动了房地产市场的形成与发展，房地产市场的引入又进一步推动了近代公共事业的发展。     

菜鸟Q&A

Q:房地产经纪人协理和房地产经纪人有何区别?A:房地产经纪人协理是指依法取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》,在房地产经纪机构中协助房地产经纪人从事非独立性房地产经纪工作的自然人。从事非独立性房地产经纪工作是指所从事的房地产经纪工作必须是在房地产经纪人的组织和指导下进行的,因此几个只取得房地产经纪人协理资格的人员在没有房地产经纪人指导下联合进行经纪活动也是属于超越执业范围的违规行为。房地产     

建设部办公厅 关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知

各省、自治区建设厅,直辖市房地产管理局(建委):为贯彻《行政许可法》、《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)和有关规定,我部决定将房地产经纪人执业资格注册工作转交中国房地产估价师学会。现就有关事项通知如下:一、充分认识改变房地产经纪人执业资格注册管理方式的必要性,认真做好房地产经纪人执业资格注册工作2001年人事部、建设部建立房地产经纪人执业资格制度以来,初步形成了一支较高素质的房地产经纪人队伍,房地产经纪人在活跃房地产市场、促成房地产交易、保障交易者的合法权益等方面发挥了重要作用…     

加强房地产经纪行业管理势在必行

我国实行房地产经纪人职业资格制度，是在改革开放以后，随着住房制度改革的不断深入以及房地产业的迅速发展、房地产市场的逐步开放而发展起来的一个新生行业，而且发展速度相当快，其规模越来越大。据估计，全国从事房地产经纪行业的人员已超过100万人，其中有执业资格的人员就有2．7万人之多，专门从事房地产经纪行业的执业机构就有3万多家。这支队伍已成为我国房地产业经济发展的一支重要力量，并发挥着越来越大的作用。     

浅谈房地产经纪人的职业规划

随着房地产经纪行业的蓬勃发展，靠提供“服务”为产品的经纪行业，经纪人的价值日益增高；从某种程度上讲：房地产经纪企业的竞争是“经纪人”的竞争，一些优秀的房地产经纪企业除了具有很多好的商业模式和制度外最为关键的就是：看是什么样的公司可以培养、留住优秀的房地产经纪人。相反从经纪人自身看来从事经纪行业的未来之路可以走多久？怎样对自己的职业进行更好的设计？从房地产经纪发达的各国和各地区的经验得出：作为房地产经纪人大致可以分为比较明晰的规划：1．成为优秀的管理；2．成为经纪行业自己创业的老板；3．成为资深独立房地产经纪人。     

再论房地产经纪行业的监管

正在构思本文时,笔者查阅了2011年1月本专栏的文章,在那篇题为《论房地产经纪行业的监管》的文章中,笔者认为房地产经纪行业监管应该"德治"和"法治"并重,着重分析了房地产经纪行业的职业资格准入制度对于依法治理房地产经纪行业的重要性,并建议在制度建设上中央和地方并重,即准许地方在保证监管力度的前提下,颁发本地的房地产经纪人执业资格。转眼两年过去了,最近住建部在群众路线教育实践中把房地产经纪行业作为群众反映最集中、最强     

美国密西根州财产税制度的特点与借鉴．．

美国财产税制度以州为单位构建．本文主要以美国密西根州为例．揭示其财产税制度的特点及其对我国房地产税制度完善的借鉴。     

中国房地产经纪人面临的机遇与挑战（上）

房地产经纪人乱伍的建设是建设维护市场经济秩序长效机制的一个不可缺少的组成部分，房地产经纪行业是知识密集型服务业．房地产经纪人是以社会公众的信任为生存依托的知识型服务人群，房地产经纪行业诚信机制的建立应当围绕房地产经纪人的权利能力和责任能力这个核心，房地产经纪人在社会从计划经济向市场经济的转型中应当确定其作为自然人属性的独立的社会主体地位，房地产经纪人存在的价值是以降低全社会房地产交易和管理成本为其价值体现。房地产经纪机构只是也只能是房地产经纪人存在的一种延伸，而不是房地产经纪人存在的基础，资格是房地产经纪人权利能力的一种外在表现不能滥用．这是一种许可，而许可则是一种普遍禁止前提下的特别授权。不能说“羞与骗子为伍”不是一项客观存在的因素。将从业经历作为从业资格考试的条件自相矛盾且不科学，一边规定不曾从业不能参加考试取得资格。将房地产经纪人协理作为房地产经纪人制度的组成部分，容易造成社会公众的误认和误解，一边规定不取得资质不能从业．容易造成准入标准的淮淆和泛化，容易造成社会公众的误认和误解。对人员基本素质的要求不是目的，只是对人的行为进行要求的一种手段．只是为降低规范房地产经纪人行为的管理成本而采取的一种手段，提高责任能力要与提高行业素质紧密相连，提高行业素质是一个综合的系统工程，绝非一．两种简单粗暴的行政命令就可以解决。执业便利权．是管理部门及委托人为实现管理目的和委托目的依法律法规规章给予房地产经纪人以区别于非房地产经纪人而行使的便利于工作的条件授权，从目前房地产经纪行业企业林立，大量不符条件的人员充斥市场的情况来看，难以适用《行政许可法》第十三条可以不设行政许可的几种法定方式能够予以规范。对房地产经纪行业实施严格的行政许可是必需的．也是不可替代的必要措施，是行政管理部门不可推卸的法律责任，也是依法规范房地产经纪行业的必要手段而不可偏废。严格行政许可也包含了对以往不当行政许可的纠正．包括严格适用《行政许可法》第十五条第二款对行政许可法实施前个别地方所授予的房地产经纪人资格”明确予以否定，而不应持暖昧态度和姑息。行业组织的正确定位和正常服务功能的发挥是实现和提高房地产经纪人责任能力和权利能力的重要保障。房地产经纪行业的发展空间将是空前的，所面临的挑战也是空前的。     

城市房地产经济探析

城市房地产经济是城市经济的重要组成部分,研究城市房地产经济在城市经济中的地位。作用和发展条件,将是一个很重要的课题。一、城市房地产经济在城市经济中的地位和作用城市房地产业是从事城市房地产开发和经营的行业,它是随着城市经济的发展而发展起来的。世界经济发展的历史表明,工业化、现代化及伴随而来的城市化都对土地和房产有着旺盛的需求,因此房地产经济既是城市经济发展的产物,又直接影响城市经济和城市现代化的发展进程。     

香港房地产经纪的规管与发展

今天，我很高兴代表香港地产代理监管局参加2006全国房地产经纪评价结果发布暨行业发展峰会，并且介绍香港房地产经纪的规管制度与发展情况。香港的地产代理监管局负责香港地产代理（内地称为“房地产经纪人”）的规管工作。我们要求房地产经纪人在通过资格考试后，依法注册、依法执业。监管局作为规管机构，依法办事，依法处理违规的从业人员。     

台湾的房地产经纪行业管理

在上海与台湾的房地产市场中,房地产经纪活动均十分活跃,房地产经纪业已发展成为一个颇具规模的行业。但在行业的管理上沪、台两地行政主管部门的运作,却有很大的不同。台湾的主管部门似乎采取了比较超脱的“无为而治”的运作方式。这是笔者随上海市房地产经纪人协会赴台湾考察团考察了台湾房地产经纪业后产生的看法之一。一、主管部门迟迟不作介入台湾地区房地产经纪业(台湾称房屋中介业)是1984年开始有合法地位的,在这之前是不能以房屋中介为业务领取营业执照,设立公司的。台湾的房地产经纪业自发展之日起,主管部门在行业管理上就     

正本清源:回归房地产的基本价值

近十年来,中国城市房价快速上升,对百姓民生、社会公平、经济结构和经济发展造成了很大的冲击。这是中国的基本国情和房地产制度和政策多方面相互作用的结果。为了达到房地产长期、稳定、健康地发展,必须消除房地产投机因素,回归房地产的基本价值,才能遏制房地产泡沫。建立科学合理、长期稳定的房地产制度是最根本的解决之道,政策的"投机"只会引发不断的市场投机和市场波动,持续推升房地产泡沫。     

关于公布2007年第二批初始注册房地产经纪人名单的公告

根据人事部、建设部印发的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《建设部关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》，我会对2007年第二批房地产经纪人注册申请材料进行了审查，共有100人获准初始注册，现将名单予以公布。