金融政策的调整对房地产市场的影响

房地产作为一个资金密集的产业,从土地的购买到商品房的预售,每一个主要环节都跟金融有关,天量的资金支持是房地产业发展的重要动力。伴随本轮房地产迅猛发展的是银行对房地产贷款的成倍增加,据统计,2008年房地产贷款4800亿;2009年房地产贷款2万亿;2010年,在央行贷款总     

我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究

一、我国商业银行房地产信贷快速扩张描述 1998年以来,我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施,极大地刺激了房地产业的快速发展和房地产投资高速增长,为之提供金融服务的商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年,商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4．8万亿元,10年间增加了17．78倍,远远高于各项贷款3．03倍的增长速度;同期,房地产贷款占各项贷款的比重也从1998年的3．12％增加到2007年的18．34％,年平均增幅高达36．69％,高于各项贷款年平均增幅（13．41％）23．28个百分点。增幅与比重两项指标均显示,10年间商业银行投向房地产业的贷款明显高于其他行业,已成为扩张最为快速的业务。     

7001亿：2月新增贷款缩水近半

3月11日，央行公布的数据显示，2月份人民币贷款增加7001亿元，较1月1.39万亿的新增规模降约五成。 尽管2月新增人民币贷款大幅回落至7001亿元，但加上1月的1.39万亿元．前两个月的累计新增贷款已达2.09万亿元。根据此前监管机构确定的全年四个季度的合理信贷投放进度安排为3：3；2；2，如果全年新增信贷总量为7.5万亿元，     

解除中小企业信贷“紧箍咒”

2009年以来，银行信贷投放呈大幅飙升之势，截至4月末，金融机构人民币各项贷款余额为35．55万亿元，同比增长29.72％；1～4月银行新增贷款投放5．17万亿，大大超过了2008年全年的投放水平，其中，中长期贷款2．34万亿，占45．25％，票据融资1．61万亿，占31．05％。以4月份的新增贷款为例，中长期贷款新增3744亿元，占全部新增贷款的63．3％，与之形成鲜明对比的是，4月新增企业短期贷款减少786亿元。     

地产基金破冰之旅

房地产是资令高度密集的产业，国内房地产市场大部分的资金都依靠银行贷款。以2003年的数据为例，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占2386％，企业自筹占2869％，定金及预收款占3882％，而定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款，因此，房地产开发资金的60％来源于银行，对银行依赖程度较大。     

英国测量师学公的质量管理及其经验

2006年5月爆出的上海浦东发展银行“巨额虚假个人住房贷款”事件，在让人忧心银行风险管理能力的同时，也让人看到了房地产估价行业的职业道德缺陷。据报道，一套位于上海世茂滨江花园、面积938．34平方米的豪宅，买入价是2400万元；而上海光华房地产评估有限公司的估值竟达1亿元，单价高达10万元／平方米，骗贷的“优佳投资”获得贷款7000万元，直接套现4600万元。     

银行抵押贷款的失误

原告:宏发公司 　　被告:兴泰房产公司 　　第三人:某银行 　　案情 　　1998年3月11日,兴泰房产公司与某银行签订一份联营合同,合同规定双方共同建造松林大厦,某银行负责松林大厦后期资金的全部投入,约人民币2亿元左右,兴泰房产公司则将其已建成的永安大厦抵押给某银行.某银行按常规投入资金利率加两个点计算.并保证每笔资金使用周期为一年.某银行的合作利润为资金实际投入量的12%.某银行负责投人的资金由兴泰房产公司到其信贷部门办理抵押贷款手续.协议签订后,兴泰房产公司曾分八次与某银行订立抵押贷款合同,但都未办理登记手续.兴泰房产公司前后共贷款2亿零30万元作为某银行的投资. 　　……     

夹层融资——房地产信托的新契机

2003年6月，央行发布121号文件，从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，限制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业转向房地产信托。一时间，信托市场出现了难得的供求两旺的局面。尽管信托业有“200份”等诸多限制，但还是在2003年底出现了井喷。2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿；至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111．74亿元，比2003年大约翻了一番。     

房贷违约高峰在即，中国如何应对？

截至去年9月末，中国房地产贷款余额为21327亿元，其中很大一部分是最近这两年贷出去的。根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现，也就是说3年以后，个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露出来。从中国整个房地产市场的现状和发展态势来看，房地产金融已出现了一些值得重视的苗头。     

预防房贷风险

房地产行业是非常赚钱的行业之一，资金年回报率高达20％；房地产行业又非常缺钱，对资金的需求量很大，平均资产负债率超过70％。假如我国人均住宅面积提高1平方米，一年就将新增住宅近15亿平方米，这将形成巨大的住房消费信贷。个人住房贷款是指购房者在银行存入拟购住房房款一定比例的资金后，以所购住房（或“楼花”权益）用以抵押，向银行申请其余所需资金并分期还款的一种金融服务。尽管有住房作为抵押，但是银行仍然要承担风险，其中最大的风险是购房者不能按合同规定定期支付金额而给银行造成损失，这种风险称为违约风险。随着我国企业制度的不断完善，银行也将全面实行企业化。因此，银行面临着如何客观地评估贷款申请者的风险，尽可能地避免、减少、控制住房贷款的违约风险。     

数据

3.08万亿央行9月12日发布的数据显示,8月份人民币贷款增加3029亿元,前8个月增量已经越过3万亿元关口,达3.08万亿元。银行人士表示,今年银行新增贷款中居民贷款比例提高,中长期房贷规模增长较为迅速。在目前     

完税凭证替代收入证明——降低房贷违约风险的有效途径

最近五年来，伴随着我国住宅房地产市场的快速发展，商业银行的住房按揭贷款数量也大幅度增加，房地产贷款余额从1998年末的3106亿元上升到2003年底的1．2万亿元。尽管国内商业银行的房贷坏账大都控制在0．1％到0．2％之间，但是由于基数大，拖欠贷款的数量在逐渐增加，催款成本越来越高。据某机构2003年11月不完全统计：四大国有商业银行作     

房地产信托“变脸”

2010年，房地产行业进入“史上最严”调控期，传统资本市场融资功能停顿、银行开发贷配额大幅缩紧，房地产信托发行量趁势出现爆发式增长，全年房地产集合信托产品资金接近2000亿元，同比增速也达到了340％以上的历史最高水平。     

时事聚焦

央行上调准备金率有望冻结可贷资金逾4200亿。存款准备金率达到17.5％的历史高位之后，按4月末广义货币供应量（M2）余额42．92万亿元计算，此次上调准备金率有望冻结可贷资金逾4200亿元。     

我国房地产信贷业务发展迅猛

去年,由于央行及时调整房地产信贷政策,下调了个人住房贷款利率,将个人住房贷款最长期限由20年延长到30年,再加上各家商业银行积极拓展房地产信贷业务,使我国银行房地产信贷业务发展迅速。     

“全民放贷”愈演愈烈

中国人民银行最新统计显示,上半年我国社会融资规模为7．76万亿元,而同期银行新增人民币贷款为4．17万亿元,银行贷款占社会融资规模比例继续降低,同时银行体系外资金融资占比则攀升至目前的46％,如果算上民间借贷资金,银行外资金已接近甚至超过全社会融资总量的“半壁江山”。     

盘活存量是缓解资金紧缺的好办法

目前，大多数企业面临着资金紧缺的困扰。企业资金紧缺的原因，除了贷款投入因素之外，另一个重要因素就是企业本身的资金存量不活。因此，盘活存量是缓解资金紧缺的有效途径。盘活存量必须增强紧迫感从上饶地区调查情况看，近年来，企业三项贷款（逾期、吊滞、呆帐贷款）呈上升趋势，使大量的周转性资金不能投入正常运转。至去年底止，全区各家银行贷款余额达70．2亿元，其中三分之～形成了不良贷款。从量上看，全区不良贷款达23亿元，相当于两年银行新增贷款的总和。从质上分析，贷款如不能及时收回，不仅资金效益不能正常发挥，而且对社…     

货币只是技术工具——化解危机还须结构重建

据10月10日《中国证券报》消息，工、农、中、建四大商业银行9月新增人民币贷款总量从8月的1600亿降为1100亿，创今年单月新低。同样地，9月全部国内银行的新增贷款总量也创今年新低。按银监会主席刘明康的说法，今年新增贷款总量是30％，以去年的4．91万亿为基数，今年应该新增约6．4万亿，实际上，现在已经大大超过这个数字，因此4季度的新增总量预计还要大幅压缩。     

2015年地产基金规模或超万亿元

高通智库发布的报告显示，地产私募基金的规模存2012年翻了一番，达到2000亿元。随着商业银行开发贷款的持续收紧，加之房地产信托受到限制，地产基金的政策套利空间仍然很大，且成为民间资金投资的新去处。高通智库预计，到2015年，公募和私募的地产基金加在一起将超过1万亿元。     

农业综合开发项目的资金管理

我省从1990年起，经国家批准立项，开始实施农业综合开发。到2002年底止，全省已有57个县列人国家农业综合开发，占全省县(市、区)的64．8％；累计投入资金44．1亿元，其中中央财政资金9．06亿元，地方财政配套资金9．7亿元，农业综合开发专项贷款、农村集体和农民自筹资金25．3亿元。通过实施国家农业综合开发，有效地改善了农业生产基本条