欧洲按揭贷款证券化（上）——写给评估师

一、引言上世纪六十年代,美国政府为了扩大住房按揭贷款融资采取了一项公共政策,即资产证券化。而资产证券化进入欧洲是在上世纪九十年代初,发行量和交易量直到1997/98年才有显著增加,但与资产证券化国际市场7万亿美元的交易量相比,欧洲资产证券化市场规模仍属于中等水平。计算过去五年的总发行量,欧洲资产证券化市场总额约为5500亿欧元,占不到全球市场10%的份额。资产证券化可以这样定义:将贷款、应收账款以及其他金融资产组合起来,并用它们所产生的现金流或经济价值去支持相关证券的支付。发行商发行“有资产担保的证券”(A B S),出售给…     

按揭贷款证券化研究

实施按揭贷款证券化的关键前提是有相当规模和质量良好的住房按揭贷款。截至2001年11月末，全部金融机构各项贷款余额为11万亿元，按可比口径计算增长10．9％。1999年末，全国四大国有商业银行的个人住房贷款余额仅1583．67亿元。近年来个人住房贷款余额迅速增长，仅就工商银行而言，1997年末为65亿元，2000年末则高达1048亿元。     

香港地区按揭贷款证券化发展状况及启示

香港按揭贷款证券公司成立前的运作模式；借鉴美国模式，商业银行将发放的尚未到期的不同按揭贷款进行资产组合，然后通过一家特殊用途公司（SPV）以按揭贷款的资产组合为抵押，向投资者发行资产抵押证券（ABS），通过发行证券收回资金，使银行按揭贷款提前变现，满足其流动性要求，SPV通常由投资银行参与策划，在离岸金融中心注册，这样做注册资本金要求较低，其运作可以避税。     

香港地区按揭贷款证券化发展状况及启示

住房按揭贷款证券化是商业银行改善资产结构的途径之一,分析和研究香港地区按揭贷款证券化的模式和特点,对于建立有中国特色的按揭贷款证券化市场有着可贷鉴的作用。     

住房抵押贷款证券化的障碍分析

通过分析住房抵押贷款证券化（MBS）的供给障碍和需求障碍，以及相关法律、会计和税收、评估中介制度因素的制约后得出：在我国目前全面推行时机尚不成熟，当前工作的重点应是为住房抵押贷款证券化的起步创造良好的市场环境。     

浅析我国住房抵押贷款证券化的障碍

随着我国住房制度改革进程的加快,个人住房抵押贷款的需求量和实际发放量迅速增长,住房抵押贷款证券化在我国将有着广阔的发展前景。但是不可否认,住房抵押贷款证券化在我国还面临着诸多现实障碍。本文在对住房抵押贷款证券化进行简要介绍的基础上分析了目前我国住房抵押贷款证券化的主要制约因素。     

个人住房按揭贷款的风险

信用风险主要是来自于借款人和房地产开发商的风险。     

住房抵押贷款证券化中的税务问题

住房抵押贷款证券化作为一种全新的资产运作和风险分散模式在西方国家已经取得了显著的成就。我国的住房抵押贷款证券化也终于在学术界的呼吁和金融界的期盼中走向了前台,但在税务制度上尚难以对其形成有力的支持。本文从税务问题的角度对住房抵押贷款证券化的各纳税主体和税种进行分析,并借鉴国外经验提出相应的建议。     

论住房抵押贷款支持证券的法律风险

住房抵押贷款证券化是一项结构复杂的金融创新,涉及诸多法律问题。本文结合我国住房抵押贷款证券化的金融生态环境,探讨了投资者面临的假按揭风险、抵押物处置风险和房贷险等法律问题,提出了完善相关法律金融制度的建议。     

住房抵押贷款证券化的证券品种设计研究

住房抵押贷款支持证券是创新型的房地产衍生金融产品,它能有效化解房地产市场的金融风险和扩大房地产融资渠道.从我国第一只住房抵押贷款支持证券“建元“的发行情况来看,国内机构投资者对资产支持证券的定价能力还有待于加强.对于住房抵押贷款支持证券,必须重点关注其“利率风险“和“提前还款风险“.在证券化产品的设计上,如果采用持续还本差级证券,则必须构建合理的提前还款模型和违约模型,确保模型能够比较准确地拟合历史的提前还款率和违约率,同时还必须具备一定的预测能力.     

商业银行住房抵押贷款证券化可行性研究

住房抵押贷款证券化是1970年代在美国开始兴起的一种新兴金融工具,其意义不仅在于使更多的居民买得起住房而推动房地产业的发展,同时能降低金融风险,为资本市场提供一种新型的金融工具而推动金融市场的稳健发展.在我国现行资本条件下,住房抵押贷款证券化亦具有可行性.     

Reverse Mortgage Loans: A Quantitative Analysis

Reverse mortgage loans (RMLs) allow older homeowners to borrow against housing wealth without moving. Despite rapid growth in this market, only 1.9% of eligible homeowners had RMLs in 2013. In this paper, we analyze reverse mortgages in a calibrated life‐cycle model of retirement. The average welfare gain from RMLs is $252 per homeowner, and $1,770 per RML borrower. Bequest motives, uncertainty about health and expenses, and loan costs account for low demand. According to the model, the Great Recession's impact differs across age, income, and wealth distributions, with a threefold increase in RML demand for lowest income and oldest households.     

证券经纪人制度研究（上）

美国证券市场专业化分工高度发达，证券经纪业务不同的服务类型有着各自的生存空问，接近一半的投资在接受证券经纪人的咨询服务后进行投资。     

A Model of Mortgage Default

In this paper, we solve a dynamic model of households' mortgage decisions incorporating labor income, house price, inflation, and interest rate risk. Using a zero‐profit condition for mortgage lenders, we solve for equilibrium mortgage rates given borrower characteristics and optimal decisions. The model quantifies the effects of adjustable versus fixed mortgage rates, loan‐to‐value ratios, and mortgage affordability measures on mortgage premia and default. Mortgage selection by heterogeneous borrowers helps explain the higher default rates on adjustable‐rate mortgages during the recent U.S. housing downturn, and the variation in mortgage premia with the level of interest rates.     

Estimating Default Probabilities Implicit in Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS)

This paper uses a structural credit risk model, providing an analytical formula to estimate default probabilities implicit in commercial mortgage backed security prices. Empirical studies of CMBS default have focused on the probability of default depending on loan characteristics at the origination and market indices. Recent studies show that unobservable current loan-to-value (LTV) ratio is a key state variable driving default. We update this variable using Real Estate Investment Trust (REIT) property-type indices over time. Later, we employ first passage time approach to study CMBS default using implied LTV.

Optimal Mortgage Refinancing: A Closed‐Form Solution

We derive the first closed‐form optimal refinancing rule: refinance when the current mortgage interest rate falls below the original rate by at least In this formula W(.) is (the principal branch of) the Lambert W‐function, where ρ is the real discount rate, λ is the expected real rate of exogenous mortgage repayment, σ is the standard deviation of the mortgage rate, is the ratio of the tax‐adjusted refinancing cost and the remaining mortgage value, and τ is the marginal tax rate. This expression is derived by solving a tractable class of refinancing problems. Our quantitative results closely match those reported by researchers using numerical methods.     

助贷业务创新与监管研究(二)

助贷机构成为中国现行金融体系的重要补充,是金融创新和市场需求共同推动形成的结果,目前助贷行业中的关键问题是监管不到位、政策不明确、法律地位不清晰,从而可能导致助贷机构鱼龙混杂、违规操作,不断推高助贷利率,不仅损害普惠金融事业的健康发展,而且导致真正需要低息贷款的需求方难以获得资金。这个问题需要中央监管部门首先尽快明确助贷业务的法律地位,明确商业银行、助贷机构的业务规范。对在助贷业务开展过程中存在的一系列合规问题,需要监管部门尽快明确相关政策以便纠偏。同时,资金方和互联网金融平台,都需要进行充分的压力测试以应对监管政策的调整。