论小区停车位及车库的归属——兼议对《物权法》第74条规定的理解

小区停车位及车库的归属,一直是物权法草案讨论过程中的焦点问题。《物权法》第74条首次从法律层面,对停车位及车库的归属作出规定。但是,《物权法》没有区分停车位及车库的不同形式,进行类型化的规定。针对停车位及车库的权属争议,结合土地使用权分摊规则以及容积率标准,对不同形式的停车位及车库所有权的归属进行分析,并在此基础上对《物权法》第74条中"其他场地"和"约定归属"的含义进行探讨。     

关于商品房销售中停车位和会所权利归属的思考

商品房小区中的停车位和会所所有权的归属是物权法制定中争论非常激烈的一个问题，目前物权法草案的规定不利于业主利益。依据建筑物区分所有权理论．结合我国实际，对于不同的小区，应设计不同的权利归属制度。只有这样才能平衡开发商和业主的利益。     

论拾得人应有条件取得遗失物所有权

论文从遗失物归属法律制度入手,介绍了国内外相关立法,着重探讨了在我国《物权法》的立法工作中,建立拾得人有条件取得遗失物所有权制度的意义及内容。     

建设用地使用权制度创新及其立法选择

研究目的在于探讨我国建设用地使用权新一轮制度创新需要解决的问题和立法方案;研究方法是运用物权法理论,梳理现存的建设用地使用权规范,对未来面临的问题和解决路径作出设计。研究发现,《物权法》并没有与现行法相互衔接,建立统一的、体系化建设用地使用权规范,正在修订的《房地产法》和《土地管理法》也不能完成这样的任务。研究建议修订《暂行条例》并将之上升为法律来实现这一目标,其核心思路是在建立建设用地使用权分类体系基础上,落实和细化《物权法》关于建设用地使用权法律地位、设定、流转、终止等方面的内容。     

我国自然资源使用权物权属性研究

在我国自然资源所有权属于公有的情况下,对自然资源的开发、利用及自然资源要素市场的建立必须是以对自然资源的非所有使用为基础,因此,只有明确自然资源使用权的物权属性,才能保障自然资源使用权主体的权利,形成法律调控机制。自然资源使用权与传统民法物权相比较存在着不相适应性,理论上可定位于"准物权"。自然资源使用权是定限物权,是特殊的用益物权。自然资源使用权物权立法中存在着权利类型规定的欠缺、法律对自然资源使用权与相关权利的关系界定不清等问题;自然资源使用权物权制度在权利类型的设置上,应具备独立性、可流转性及有限性等基本特点,自然资源使用权物权制度创制应符合物权法上的他物权的设定行为。     

关于《物权法》规定野生动物属于国家所有的法律思考

我国新实施的《中华人民共和国物权法》对野生动物的归属做出了明确规定：属于国家所有。但是这一条款对客体界定不清晰，并且在典型私法性质的《物权法》中作此规定有些不妥，在适用中也会出现人工养殖的野生动物的权利归属、野生动物国家所有权行使中的所有权虚置以及对野生动物自由流转和实现价值的限制等问题。这些都不利于野生动物的保护和利用。因此，不宜在《物权法》中规定野生动物属于国家所有，且建议构建野生动物的所有权的新模式．将野生动物所有权分子国家、集体和个人。     

商品房外墙面使用权归属刍议——兼议《物权法》(草案)关于建筑物区分所有权规定的完善

按照建筑物区分所有权理论,商品房外墙面是全体业主共用的部位,其使用权自然归全体业主所有。但现实中,《商品房买卖合同》通常将外墙面使用权约定由开发商无偿和无期限行使。这种约定,一方面由于保留了所有权重要的使用权能而违反了民法的公平原则;另一方面,也有悖于外墙面作为共同共有的财产应由全体共同共有人加以处分的民法基本原理。《物权法》制订应当体现建筑物外墙面、楼宇等共用部位的共同共有与专用部位的单独所有相统一的建筑物区分所有权精神。     

绿地和车库应当归业主共有

我国物权法草案进入十届全国人大常委会第十二次会议审议,引起了社会公众的普遍关注.据媒体报道,物权法草案规定"建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有.会所、车库、绿地等的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于建筑物区分所有权人共有."     

各界聚首,共议物权——记和谐社区发展中心(GOCO)第四次物权法研讨会

2006年11月11日,北京市海淀和谐社区发展中心成功举行了主题为《建筑物区分所有权》的第四次物权法研讨会。众所周知,中国《物权法》(草案)已经过六次审议。在历次审议中,与物业权利人——业主利益息息相关的若干条款(如建筑物区分所有权以及共有部分章节条款的内容)引起了社会各界的广泛关注。在此过程中,各界人士提出了许多有见地的修改建议,然而,这些建议尚未在草案审议的修改意     

上海小区地下民防工程立法与现状

据2005年10月21日《北京晚报》报道：因为将华清嘉园甲15号楼地下的民防工程出租,小区居民认为租住在此的人员严重干扰了其正常生活,海淀区民防办10月13日被业主告上了法庭。事实上,华清嘉园出现的问题并不是个别的,许多小区都面临着相同的困扰,这些困扰的背后,是产权归属的立法缺失。从公开征求意见的《物权法(草案)》来看,对民防工程的归属也没有作出任何的规定。笔者欲对上海市民防工程的相关规定及民防工程的现状进行剖析,以便大家对上海民防设施的权属及使用有一清晰的了解。     

住宅建设用地使用权期满自动续期的若干思考

《物权法》149条第1款规定的原则性很强，在实践中还存在一些问题有待研究和明确。依据立法精神并结合现行制度和社会现实，通过出让及其后的依法流转方式取得住宅建设用地使用权，期满自动续期时不宜再向权利人收取具有对价性质的费用；该条款对于外国人在我国住宅的适用不必要也不应该做出限制性或排除性的特别规定；至于该款规定是否适用于“住宅商用”的商铺和未建造住宅的空地则应根据实际情况区别对待。     

"会所、车库归谁所有"当有明确标准

尽管国家已经出台的法律法规对建筑区划内业主共有物权问题进行了相应规定,但时至今日,共有部分权利归属问题仍然是业主与开发商之间争执不休的问题.<物权法(草案)>为此进行了专章规定:"业主对于建筑物的住宅、商业用房等专用部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.     

地下车库的所有权及流转的分析

随着经济的发展,小区的停车问题越来越成为人们关注的热点。尽管《物权法》就解决这一难题提供了基本的法律依据,但由于其规定过于原则,无法彻底解决小区车库的权属问题。本文分析了地下车库的法律性质,所有权归属及所有权的流转问题。     

论小区共用部分车位、车库的约定专用——兼评《物权法》第74条

对于小区车位、车库的归属，《物权法》第74条确立的“约定归属”制度模式带来了法律适用上的困难，也不利于业主权利的救济。由此，建议对于共用部分车位、车库的利用，能否办理权属证书为直接依据，采用设定“专用使用权”方式加以处理。     

农村承包地土地经营权出让相关法律问题探析——对《民法典各分编(草案)》第一百二十九条的思考

《民法典各分编(草案)》第一百二十九条规定,实行家庭承包的土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权出让土地经营权。这是我国首次从立法层面上明确了农户土地经营权可以出让。但与农村土地经营权出让相关法律问题必须明确,相关法律规定有待统一修改,以构建农村土地经营权出让法律体系。     

对物业管理的界外思考之二十:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(下)——论房地产的不动产原则

建设部1990年12月31日发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的除外,不得分离。”建设部1995年版《商品房购销合同示范文本》第二条第四款设定：“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。”     

论区分所有建筑物共用部分的专用使用权

对区分建筑物共用部分的利用,依建筑物区分所有权之法理及各国立法与实践,应由各区分所有权人依合理的方法共同使用,亦可通过设定专用使用权由特定区分所有权人或特定第三人专属独占使用。本文主要从专用使用权的客体、设定方式、性质、行使及专用使用权人的成员权等方面对专用使用权的相关问题进行讨论。尤其是对专用使用权性质的认定,提出了全新的见解和主张。     

对物业管理的界外思考之十一:香港特区的业主立案法团借鉴(中)

中国房地产用的是香港模式。"这个模式大致上是,地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮(1997年之前,香港是英国从中国手中‘租赁’过去的,所以当时的香港政府并不具有土地的所有权,而只有一定年限的使用权,所以从理论上讲,它只能卖一定年限的使用权,而不是所有权),然后,开发成楼盘,再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人"[1]。     

论遗失物的归属制度

遗失物被拾得后，确立其归属是一个复杂的问题。我国现行法律规定得过于简单和原则化，给司法实践带来很多困难。我国在遗失物立法上应确立有偿付酬和附条件地取得所有权制度。     

物权原理与《物权法》

物权法的起草工作始于1998年3月初,受全国人大常委会法制工作委员会的委托,江平、王家福等9位法学家成立了民法起草工作小组,包括物权法在内的民法典从此走上了“专家立法”的道路。民法起草工作小组1998年3月25—26日举行会议,讨论了由梁慧星研究员提出的物权法立法方案(草案),最后作出决议:委托梁慧星按照所提出的立法方案起草物权法草案。会后,梁慧星研究员所领导的物权法起草小组按照立法方案进行起草,至1999年10月,完成中国物权法草案。中国人民大学法学院王利明教授领导的物权法课题组,也于2000年12月完成了一份草案建议稿。2001年年底,全国人大法工委在以上两个草案建议稿基础上形成物权法草案征求意见稿,同时发到地方人大、法院、法学院、有关部门等征求意见;2002年12月人大常委会进行第一次审议;2004年8月3日全国人大法工委形成《中华人民共和国物权法(草案)》修改稿;2004年10月15日人大常委会进行第二次审议,形成委员长会议审议稿《中华人民共和国物权法(草案)》;2005年6月26日十届全国人大常委会16次会议第三次审议物权法草案; 2005年10月人大常委会第四次审议;2006年8月人大常委会第五次审议;2006年10月人大常委会第六次审议;2006年12月人大常委会第七次审议通过,决定提交2007年全国人大审议表决;2007年3月16日物权法在十届全国人民代表大会第五次全体会议上通过,并将于2007年10月1日实施。物权法草案历经八审,多次在精英决策人士和民间广泛征求意见并进行了反复的修改,这样的慎重和开明在近代中国的立法史上是前所未有的。各个利益阶层针对物权法可能给自己带来的利害也给予了空前的关注,并充分利用一切可能的机会对立法内容施加影响,最为强烈的甚至有法学教授联名上书指责草案的基本精神违宪。《现代物业》对物权法的诞生过程亦始终投注高度的媒体信心,2005年第2期和2005年第10期分别以《〈物权法〉能给百姓带来什么实惠》和《将物权进行到底》为题组织了两期专题报道。本期专题,旨在回顾《物权法》的立法历程,并提示与物业管理相关的重点内容。