对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨

房地产评估中,土地使用年限和建筑物的经济使用年限不一致的情况普遍存在,但未引起足够的重视.本文从剖析<房地产估价理论与方法>教材中的一个错误公式入手,提出了一套在此情况下较为实用的评估思路.     

我国住宅短寿的根源

随着改革开放的不断推进及深入,城乡民众人均居住面积正逐年增长,但是住宅的质量及居住人性化程度并没有相应提高,甚至出现了城市房价巨大飙升而住宅质量大幅下降的现象。与英国住宅房屋平均使用年限77年、美国住宅房屋平均使用年限55年相比,中国住宅平均使用年限过于短少的现象十分突出。住宅平均使用年限过于短少已经成为一个不容回避的经济社会问题。     

关于软件摊销年限的问题

A企业签订的视频点播软件协议未明确受益年限，根据《企业所得税暂行条例实施细则》第33条规定，“法律和合同或者企业申请书没有规定使用年限的，或者自行开发的无形资产，摊销期限不得少于10年。”故单独购入软件一般都应按不低于10年摊销。但软件未到摊销期满便失去了其使用价值，假若报废，企业还要承担中介机构审计费等额外费用。如何对构成无形资产的软件摊销年限进行税务筹划，笔者认为按以下思路进行税务筹划。     

重重问题阻碍迪瑞医疗入场IPO

迪瑞医疗此次募投项目主要为年产6000台全自动临床检验设备及90000盒配套试剂规模化生产项目，但对项目用地什么时间购得、全额合同款为多少，没有言及，甚至土地使用年限及权证号也没有披露。     

初探土木工程施工的质量控制

土木工程在当今建筑项目中占据着非常重要的地位,而土木工程施工质量更是关系着建筑工程的整体质量。完善土木工程施工质量控制工作,对于工程使用者使用安全与使用年限,起着决定性的影响。所以对土木工程的施工质量控制工作研究意义很大。本文主要从土木工程施工质量的相关背景出发,详细分析了土木工程各个施工环节中的质量控制工作。     

美国水坝退役制度

中国目前尚没有处置达到安全使用年限大坝的先例，而有着漫长筑坝历史的美国，其经验可资殷鉴。     

基于汽车保值率考虑消费者如何合理的买车卖车

人们生活水平的提高,汽车价格水平的下降,工作需求等因素刺激越来越多的消费者考虑购车.传统的消费理念过多的考虑了汽车的价格,并没有考虑到汽车保值率这一重要因素.汽车的保值率是某种车型在使用一段时间后的易手价格与原始购买价格的比率,它取决于汽车的性能、价格、可靠性,配件价格及维修便捷程度等因素,是汽车综合水平的体现.汽车保值率是一条贯穿一款车生命周期的价值曲线,这条曲线的走向决定了这款车在不同年限的真实价值.在新车交易中,保值率为消费者提供对应车型的二手车价值参考,让消费者建立正确的价格预期,是消费者选购新车的重要决策因素,在二手车交易中,保值率为消费者提供交易价格谈判基础.通过从全国二手车交易市场收集真实二手车交易数据,经过统计分析发现,汽车品牌对汽车保值率的影响至关重要,德系、美系以及日系优秀品牌汽车四年内的保值率在50%以上,并且发现使用年限在6年内或者行驶里程在10万公里内的二手车交易量占总的二手车交易量的75%左右.从汽车保值率角度出发,建议消费者在购车的时候选择品牌影响力排名靠前的汽车,并且在新车的使用年限6年内或者行驶里程未达到10万公里的时候将车出手比较合理.     

关于固定资产折旧的一种新方法:综合法

通过对固定资产折旧方法的探讨,在年数总和法和年金法的基础上,综合考虑了资金的时间价值、固定资产的有形损耗和无形损耗,提出了一种新的折旧方法:综合法.该方法揭示了固定资产的使用年限n与折现率r之间的有机联系,实际应用中还可以选择加速折旧或慢速折旧.对企业财务制度规定各类固定资产的折旧年限有一定的指导意义.     

对使用年限法确定建筑物损耗率的思考

本文根据建筑物实际耐用年限的差异性和风险性特点,结合目前国内相关规范和实际操作方法,对耐用年限确定过程中存在的问题进行了深入分析,在借鉴日本耐用年限评定方法的基础上,根据我国建筑物的实际情况,以耐久性损伤机理作为理论基础,初步对适用于我国资产评估行业的建筑物耐用年限评定法进行探讨。     

车辆成新率计算方法的探索与实践

一、车辆评估及其困惑 （一）车辆评估历史沿革 上世纪九十年代初期，我国资产评估起步伊始，为了规范对设备成新率的估算，行业制定了“设备的经济使用年限参考表”，在设备评估实务中均参照相关设备的经济使用年限计算年限成新率，该经济使用年限参考表中包括有载货汽车、载客汽车等车辆的经济使用年限，其中载客汽车（未作细分）的经济使用年限为14年。     

折旧与摊销、资本性支出通过EXCEL快捷测算研究

企业价值收益法评估实践中，普遍做法是资本性支出、折旧与摊销采用分类测算，永续期资本性支出金额等于折旧与摊销金额。本文认为，上述做法准确性值得商榷，于是分析长期资产购建、折旧与摊销、残值收回、经济寿命年限、会计折旧年限之间的逻辑关系，利用在EXCEL中合理设置公式、链接，测算详细预测期内各年的资本性支出、折旧与摊销和永续期资本性支出、折旧与摊销的年金化金额。     

韩国某公司财产再评价鉴定评价书（下）

（接上期） （2）建筑物 充分考虑了结构，使用材料、施工质量等因素，并参考了韩国鉴定院的新建房屋单价及其他建筑物的计算资料后计算出重值成本。并根据已使用年限，剩余使用年限、资本性支出等因素，计算出建筑物经济使用年限，对重值成本进行减值修正。     

成本法在水利水电资产评估项目中的应用与改进

以使用年限法计算成新率为基本内容的重置成本法，在资产评估工作中是一种常用方法。但是，这种方法直接应用于水利水电资产的评估项目，在理论上不尽合理，在业务实践中常使评估结果偏低，特别是用于运行时间较长的老项目，评估结果较实际偏低许多。为此，本文针对水利水电项目资产的具体特点，提出成本法应用的改进方法。     

新形势下林业企业项目工程资金稽查工作优化策略之我见

在新形势下,如何加强并优化项目工程的资金稽查工作成了林业企业面临的一大重要课题,对林业企业而言,资金稽查工作的执行是否科学、合理直接关系和影响着企业资金使用的合法性、安全性和有效性,并且关系到项目工程的实际效益.当前,我国林业企业的项目工程资金稽查工作还不够完善,对林业企业的经营管理造成了很大的影响.基于此,本文对新形势下林业企业项目工程资金稽查工作的现状进行了详细的分析,在此基础上,提出了几点关于优化林业企业项目工程资金稽查工作的策略和见解.     

农行纳雍支行以温馨提示做好“新农保”服务

如何让老百姓正确、合理、有效地使用农行代理的"新农保"银行卡,切实为农户提供方便、快捷的服务。农行纳雍支行设计了四个方面的温馨提示,并将提示说明随着"惠农卡"和卡面信息单一起装入信封,以提示农户如何安全、正确使用农行     

房屋、建筑物改扩建的财税处理

国家税务总局2011年第34号公告《关于企业所得税若干问题的公告》(以下简称"34号公告")第四条规定:"企业对房屋、建筑物固定资产在未足额提取折旧前进行改扩建的,如属于推倒重置的,该资产原值减除提取折旧后的净值,应并入重置后的固定资产计税成本,并在该固定资产投入使用后的次月起,按照税法规定的折旧年限,一并计提折旧;如属于提升功能、增加面积的,该固定资产的改扩建支出,并入该固定资产计税基础,并从改扩建完工投入使用后的次月起,重新按税法规定的该固定资产折旧年限计提折旧,如该改扩建后的固定资产尚可使用的年限低于税法规定的最低年限的,可以按尚可使用的年限计提折旧。"上述规定出台后,引起业界对企业房屋、建筑物在未足额提取折旧前,进行改扩建会计和税务处理等问题的热议,笔者为此对相关问题从四个方面分析如下。     

财政存量资金需“激活”与“用实”并举

公共问题的存在呼唤着解决问题的新政策工具出现。7月3日国务院常务会议强调,当前要研究激活财政存量资金,提高资金使用效益,把积极财政政策发挥好、运用好。国务院首度推出"激活财政存量资金"的政策工具,针对的是什么样的公共问题?如何有效操作以实现其政策目标?分析这一政策方针出台的背景即可发现什么样的公共问题有待解决。背景之一是审计署审计结果显示,     

职工基本医疗保险最低缴费年限研究

现行职工基本医疗保险制度规定退休人员不缴费,可能引发两个问题：一是影响社会保险公平性;二是在人口老龄化趋势下基金支付压力过大。本文认为设置职工基本医疗保险最低缴费年限是社会保险公平性和共济性的体现,有助于明晰参保人的权利与义务。也是缓解基本医疗保险“系统老龄化”的重要措施。文章基于基金长期平衡的思想,通过引入“应缴费年限”和“可缴费年限”两个中间变量构建了普遍适用于任一统筹地区的最低缴费年限计算模型,并运用所构建模型进行实例分析和提出政策建议。     

关于土地估价中年限修正的思考

现有土地使用年期公式只适用于在法定出让年限内土地使用权到期不续期的情况。对于土地出让年限届满,土地使用权到期续期的情况下,利用“国标”所公布的土地年期修正公式将使评估结果偏低。本文提出了改进意见。     

最低缴费年限调整、居民参保意愿与基本养老保险基金可持续性研究

本文基于“缴费年限-参保意愿-基金可持续性”理论框架,使用中国家庭金融调查(CHFS)数据库,实证检验提高最低缴费年限对居民参保意愿和缴费水平产生的影响,进而将该影响参数纳入城乡居民基本养老保险基金精算模型,测算在财政适度范围内有效提高基金可持续性的最优缴费年限。研究发现：提高最低缴费年限与居民参保意愿呈现倒“U”型关系,拐点为5.88年,同时会降低缴费水平,边际效应为1.14个百分点;提高最低缴费年限虽然能够增强城乡居民基本养老保险可持续性,但对财政负担产生差异性影响,其中提高6年时可在财政负担承受范围内最大限度提高基金可持续性。据此,本文提出最低缴费年限以21年为最优,为“逐步提高领取基本养老金最低缴费年限”的具体实施提供证据参考。