自然资源统一确权登记的入法路径与规则完善 ——兼论与不动产登记的立法协调

研究目的：廓清自然资源统一确权登记在国家所有权维度承载的“山水林田湖草沙”整体保护与空间治理功能，确定其与不动产登记的立法协调路径，为自然资源资产产权改革提供前端制度保障。研究方法：文本分析、规范解释、案例研究。研究结果：（1）不动产登记立法改革将自然资源国家所有权归入可登记的不动产权利类型，窄化了自然资源登记应有的功能定位，导致两种登记在立法分工、登记对象、登记事项等方面的矛盾和杂糅；（2）自然资源登记在明晰权属之外，因承接生态保护的全新治理目标，应定位于空间维度的整体登记。研究结论：有必要构建“前置且衔接”的立法路径，厘清自然资源登记与不动产登记的立法分工；增设“整体保护”原则以服务生态优先的自然资源权利配置要求；建立“自然生态空间+自然资源要素”复合式登记模式，以兼顾保护性和权属性的双重登记目标；明确所有权管理事项的登记效力，以契合国家所有权行使的特殊要求。     

切实推进中国不动产统一登记的新思路--解决分散登记问题的过渡期方案

研究目的：为推进中国不动产统一登记提供建议。研究方法：描述性研究。研究结果：中国分散的不动产行政管理体制导致了分散的不动产登记制度;登记矛盾和冲突问题是迫切需要解决的分散登记弊端;构建中国不动产统一登记制度时,应当贯彻统一性、有效性、效率性、可行性等原则;推进不动产统一登记,一是必须从法理上合理界定不动产物权的关系,明确以土地登记为基础,二是不动产登记机关可选择行政机关,三是在过渡期可通过优化登记机关职能来推进统一登记。研究结论：当前可构建以土地登记为基础的统一的不动产登记过渡方案,即以土地所有权登记为基础,统一协调、行使“不动产权利类型认定”和“不动产界址划定”两项职权,建立协调或者统一的不动产登记信息系统来推进不动产统一登记。     

世界银行财产登记指标方法论变迁进路及启示

研究目的:考察世界银行营商环境评价报告财产登记指标的方法论发展脉络,研究对于中国不动产登记的启示意义,助益当前不动产登记立法进程。研究方法:比较分析和解释方法相结合。研究结果:世界银行财产登记指标评价的方法论体系变迁进路,可以清晰划分为4个阶段:财产登记指标的萌芽新生阶段、效率至上的单一价值导向阶段、兼顾质量的双重衡量标准阶段、延伸平等的多元评价体系阶段,不同阶段评价内容对于中国不动产登记的理论和实务、程序设计以及实体权利方面启示意义显著。研究结论:方法论进路变迁是世行价值权衡的结果,处理其中价值内容复杂化、价值目标多元化的内在冲突,应避免价值泛化,把握登记核心价值,在确保登记安全的前提下提升效率,营造友好营商环境。     

辽宁省不动产统一登记面临的土地登记问题与对策研究

土地登记是我国开展最早,覆盖最广的登记工作。规范的土地登记能够为当前不动产统一登记的顺利开展提供制度和信息基础。随着《不动产登记暂行条例》[1]的颁布实施,我国不动产统一登记工作正式进入了实施阶段,但辽宁省的不动产统一登记工作尚未全面启动。因此,根据《不动产登记暂行条例》提出的登记依据、登记机构、登记簿册、信息平台"四统一"的新要求,文章对辽宁省不动产统一登记面临的土地登记存在的问题进行研究。结果表明辽宁省土地登记尚存在部分登记依据不明确、土地登记机构不统一、登记簿的建设有待完善,信息技术水平有待提升的问题,建议从健全登记法规,完善登记业务管理制度,统一技术标准并定期汇总三方面逐步解决。该研究将为辽宁省不动产统一登记工作的顺利实施提供合理化建议,为不动产统一登记工作中的土地登记的规范化提供参考。     

基于AHP构建中国不动产登记制度的分析

研究目的：构建不动产登记制度可选方案的体系,并评选出适合中国的不动产登记制度与配套方案。研究方法：运用层级分析法（AHP）,借鉴各国或地区的制度经验,构建中国不动产登记制度可选方案的体系,再针对土地、法律专家以及政府土地部门领导专家进行专家问卷调查,求取专家意见的一致性。研究结果：中国应采取土地管理部门统一不动产登记、土地及房屋均采取强制登记、以产权文件作为确保登记无误的关键审核文件、登记机关设立基金赔偿或投保赔偿以及设立土地登记代理人5个方案。研究结论：中国适合采用强制登记、实质审查以及错误赔偿的权利登记制,以及发放权利书状的托伦斯登记制,成为混合登记制;实施时应依序进行土地确权、土地与房屋管理部门整并、建立登记机关赔偿机制以及建立土地登记代理人制度。     

不动产统一登记的难点与政策建议

不动产统一登记制度显示了党中央和国务院对不动产统一登记的重视、决心和努力。对不动产统一登记制度研究的历史演变和契约登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种主要类型的国外不动产登记制度进行了介绍,分析了不动产统一登记的难点,有政府部门和个人利益阻力,登记人员知识结构需要完善更新,登记所需技术急需发展完善,没有统一的法律法规依据,登记标准不统一,登记不规范,重视管理轻视服务,不动产统一登记的法律风险承担及登记过错的赔偿,甚至不动产统一登记中工作人员的失职等等方面。阐述了不动产统一登记遵循服务第一,快捷使用,循序渐进三项原则。针对当前我国不动产登记中种种问题和困难,当前比较紧迫需要解决的主要有简政放权,加强登记人员的培训,出台不动产登记条例,登记机构统一,设立弥补登记过错的赔偿基金,法律公证风险共担,加强不动产登记工作监督等几个方面。     

中德不动产登记效力比较研究 ——以统一不动产登记效力体系构建为视角

研究目的:对中德不动产登记效力进行比较研究,为制定统一的不动产登记法提供理论支撑。研究方法:比较分析法、规范分析法、案例分析法。研究结果:与中国不动产登记相比,德国不动产登记在区分原则与公示原则的基础上具有统一的物权变动效力;具有明确、统一的权利顺位效力,能够在意思自治原则的基础上准确地解决多项不动产权利之间的冲突;具有以公信原则为基础的权利推定效力与公信力,与无因性原则一道构成了交易安全保护的铁壁铜墙;对于登记错误则赋予权利人以更正登记请求权等完善救济措施。研究结论:中国不动产登记法须从四方面完善不动产登记的效力体系:通过将登记对抗的物权变动统一于登记要件原则之下以进一步统一不动产登记的权利变动效力;强化不动产登记薄的权利推定效力与公信力;构建不动产登记薄的权利顺位效力;增设权利人的不动产登记更正请求权。     

不动产登记“放管服”改革政策工具选择研究

研究目的：探讨不动产登记“放管服”改革政策工具的使用情况,为不动产登记立法和政策优化提供参考。研究方法：运用内容分析法,从政策工具和转变政府职能两个维度构建二维分析框架,对中国不动产登记职能整合后中央政府层面出台的13份不动产登记“放管服”改革政策文本进行量化分析。研究结果：（1）当前中国的不动产“放管服”改革存在命令工具使用过溢、激励工具设置不合理、政策工具组合配置失衡等问题;（2）中央政府层面的政策文本对不动产登记改革的“放”“管”“服”三个方面都有所兼顾,但针对简政放权改革的政策工具配置不足。研究结论：在立法时,对于行之有效的公共政策应以法律条文的形式予以固化;在出台后续政策时,应适当增加自愿性政策工具的供给,加大对简政放权类改革的政策支持力度。     

《物权法》对现行林权登记机构的影响分析

《物权法》第十条规定,国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。该条规定为登记机构的设置留下了讨论的余地。在《物权法》的制定过程中,学者们围绕“统一登记机构”提出了四种不同的意见：一是由不动产登记所在地的县级法院管辖;二是由统一的行政机关承担,     

历史遗留项目不动产登记的实证方案与规范选择

研究目的：针对由于开发企业未办理首次登记,导致已经支付价款的新建商品房买受人无法办理转移登记取得物权的不动产登记历史遗留问题,梳理实证解决方案,提出规范路径选择,反思现行登记制度,助益不动产登记立法进程。研究方法：通过功能主义分析视角,展开实证案例研究、规范法教义学研究。研究结果：历史遗留项目的处理方案包括突破连续登记、代位申请登记、要件等效替代、交房即时办证等形式。研究结论：应当保护已经履行合同义务无过错购房人的财产权利,对于质量安全的登记客体,不宜因为开发企业欠缴土地出让金等公法义务未完成不予首次登记。建议明确不动产连续登记原则,增设代位申请制度。     

从《二年律令·户律》看汉初立户分户问题

本文主要从立户角度重新审视张家山汉简<二年律令·户律>第323-324简,认为其律文规范仅仅是不为户者名田宅的行为.所打击对象则为"不为户,有田宅附令人名"和"为人名田宅者"两类,而最终目的就是要迫使不为户者立户.同时,汉初亦沿袭了秦的"分异令",分户具有强制性质.     

土地登记分类技术方法探讨

研究目的:探讨科学制定土地登记分类技术方法,为建立完善的土地登记制度提供技术支持.研究方法:资料比较分析法.研究结果:现行土地登记分类技术方法存在欠科学、不严谨等问题,需从构建土地登记分类技术体系入手,制定土地登记分类技术方法标准.研究结论:提出了土地登记分类技术方法依法、统一、适用、超前的原则,将全部、相互关联的土地登记要素进行合理组合与排列,建立结构合理、层次分明、衔接紧密并具有一定广度和深度的土地登记分类技术方法体系.     

对船舶物权强制登记的探讨——兼谈船舶登记与保险承保的关系

船舶物权到底是动产物权还是不动产物权,它的设立、变更、转让、消灭（以下称船舶物权转移）是否需要强制登记,理论界、实务界认识不一,笔者从理论和法律的角度对船舶物权是动产物权进行了详尽的论述,揭示了船舶物权转移的公示形式是“交付”,它的登记不是强制的;中国渔业互助保险的“渔船保险条款”规定了渔船登记是保险人承保船舶险的要件,笔者通过对船舶登记性质的证成,阐述了船舶适航才是船舶保险的必要条件,无论是作为国家行政管理手段的国籍登记”’,还是对船舶物权确认的所有权登记,均不是保险承保的要件。     

从违法建筑登记谈不动产登记审查范围

不动产登记机构在办理转移登记时发现不动产上存在违法建筑,这类情形是否需要审查,能否登记。文章结合案例分析,认为不动产登记是物权公示行为,没有确权功能;无权审查登记原因行为合法性和有效性,不应审查与物权效力无关的内容;不应将属于其他部门行政管理职责且登记人员无力和无权审查的内容列入审查内容;属于产权管理应由出让合同约定的事项不宜作为登记申请审查内容。将法律法规有明确规定且登记人员可以把握的事项作为审查内容,对闲置土地等需要审查但未列入法律法规的应尽量列入法律法规。对于已经被认定为违法建筑的不动产,登记人员应按照相关规定不予办理登记,但不宜主动认定为违法建筑并因此不予办理转移登记。     

基于GIS和工作流的土地登记系统设计

土地登记是一项行政审批业务,具有工作流的特征,也需要GIS的空间支持.为了实现在工作流驱动下的“带图审批”土地登记职能,通过分析当前土地登记系统建设情况,结合土地登记业务的特点,从GIS功能和工作流的角度,提出两者相结合的土地登记系统设计思路.并详细探讨了系统的主要功能模块,为实现国土资源规范透明的协同办公和高效的社会服务体系提供了参考.     

不动产区分产权及其登记制度研究

研究目的:随着城市土地利用立体化,城镇住房商品化,区分产权问题是城市土地使用者和城镇居民都要面临的实际问题,研究不动产区分产权及其登记制度具有十分重要的现实意义.研究方法:归纳与演绎法.研究结果:区分产权是物权法中特殊的物权形式,是空间产权的重要组成部分.研究结论:区分产权制度一方面是解决城镇高层住宅所有权归属的特殊制度,另一方面也是解决地表上下一定空间利用权归属的特殊制度;笔者主要探讨了建筑物区分所有权、区分地上权及其登记制度.     

关于船舶所有权登记与国籍登记的探讨——兼谈船舶国籍登记持证人的确定

《船舶登记条例》和《渔业船舶登记办法》把船舶所有权登记作为船舶国籍登记的前提,船舶所有权登记也就成为了强制登记。作者从船舶物权是动产物权,其转移所有权的公示方式是交付,船舶物权登记不是强制登记,在法律上产生的是对抗善意第三人的效力人手,论述了所有权登记应实行国家引导船东自主决定的原则;从行政许可角度,本文论述了国籍登记(初始)是行政许可,确认的权利主体即持证人应当是船长,国家基于行政管理的需要对国籍登记应实行强制登记;作者从理论上和实务上对船舶所有权与国籍分别登记进行了阐述。     

土地登记制度的经济分析

研究目的:运用法律经济分析的基本理论,阐述土地登记制度的成本与效益,为建设安全、有效率的土地登记制度提供经济分析框架.研究方法:文献资料法和案例分析法.研究结论:在中国土地登记制度建设中要广泛研究如何降低交易成本和提高土地登记效益,避免忽略土地登记制度成本和效益的倾向.     

不动产登记审查的模式选择和标准确立

研究目的:厘清实质审查和形式审查的相关争论和分歧,提出中国不动产登记应予选择的审查模式以及登记实践中需要确立的审查标准。研究方法:比较分析和民法解释学相结合。研究结果:(1)实质审查和形式审查对于不动产登记审查的模式选择仍具借鉴意义,但需要明确其区分标准;(2)中国不动产登记审查的模式选择应当从应然和实然两个方面进行深入分析;(3)确立审查标准作为审查模式的延伸和细化,是对中国登记实践需求的现实回应,也关乎审查体系的最终建构。研究结论:中国不动产登记应当选择"形式审查+合理注意义务"的审查模式,在登记实践中需要确立"履职尽责、合理审慎"的审查标准,并据此从微观、中观、宏观三个层面构建不动产登记审查体系。