大、小产权的物权真相

上回道：“商品房是否真房？”答案超出一般人感觉：开发商区分销售的商品房是建筑物包装中的空间（房间）。那是一个盒装空间。“建筑物区分所有权”个人所有权只是单元房间的一个“空间所有权”。这个“空间所有权”并非玩笑。是一个严肃理论．并成为日后法院判案自由裁量的心理基础。     

对物业管理的界外思考之二大、小产权的物权真相

上回道:“商品房是否真房?”答案超出一般人感觉:开发商区分销售的商品房是建筑物包装中的空间(房间)。那是一个盒装空间。“建筑物区分所有权”个人所有权只是单元房间的一个“空间所有权”。这个“空间所有权”并非玩笑,是一     

建筑物区分所有权行使之理论依据

建筑物区分所有权行使之理论依据包括五个方面：一是法哲学依据，建筑物区分所有权的行使具有两重性；二是法理学依据，建筑物区分所有权的行使具有合理代价：三是法社会学依据，建筑物区分所有权的行使是在社会分层中寻求平衡,四是法伦理学依据，建筑物区分所有权的行使与现代伦理文化一致；五是法经济学依据，建筑物区分所有权的行使以价格构成理论为主要依据。对建筑物区分所有权行使的理论依据探讨，有利于建立健全我国的物权制度。     

当前区分所有建筑物共有部分若干问题的法律研究

建筑物区分所有是指数人区分一建筑物而各有其一部分。区分所有不同于独有，因区分所有权人的所有权仅能及于其所分有的部分，而不能及于建筑物的全部。区分所有也不同于共有。在共有中，共有人对于共有物的全部均享有权利。而区分所有人只能对于其所有部分行使权利。例如数人对于一建筑物分间、分层所有，各人仅能对于自己所有的特定的一间或数间，一层或一套房间行使权利，不能及于全部建筑物。区分所有的独特之处在于除了专有部分以外，也有一部分为共有部分，如墙壁、楼梯、走廊、大门等。在我国，随着城市的急速发展，高楼大厦鳞次栉地…     

对物业管理的界外思考之二十二:如何形成建筑物区分所有权(下)

如何形成建筑物区分所有权？这并非可以简单思维、逻辑推理的问题。第一，建筑物区分所有权制度应该承接本民族的不动产习惯。第二，建筑物区分所有权制度应该注意自己的罗马法物权逻辑。第二三，建筑物区分所有权制度应该照顾汉语的历史积累。目前，这三点都欠考虑。     

"车位之争"呼唤完备规则

在建筑物区分所有权的共有权纠纷中,最常见的是小区停车位的权属争议。经济社会发展比较迅速的城市,房地产产业和汽车产业都比较发达,现代都市的“有房一族”很多是“有车一族”,汽车在人们生活中扮演的角色越来越重要。而由于大城市的停车难问题普遍突出,商品房小区的“车位之争”成为社会关注的问题之一。     

为何要思考物业管理以外的事情？（上）

2000年3月中旬的一天，我路过美术馆东街的韬奋图书中心（书店）．习惯地进去转转。看到新书，梁慧星教授主编的《中国物权法草案建议稿》。翻其目录。看到“第二章所有权”内“建筑物区分所有权”一节与“共有”节并列。前者没有设计在后者制度内？诧异!这与我的“建筑物区分所有“属于共有的感觉相反。当即买下．回家研究。     

浅析建筑物区分所有权共有权之客体

共用部分是建筑物区分所有的核心问题。民事生活中，建筑物区分所有权人之间绝大部分纠纷几乎都是因共有部分的权利和义务划分不清而起。由此，论证建筑物区分所有权共有权的客体及分类，可以为我国建筑物区分所有权之共有权的客体立法与司法实践提供理论前提。     

个人主义还是团体主义?

建筑物区分所有权随物权法,立法在即. 有必要指出,建筑物区分所有权立法,存在所有权的个人主义和团体主义之别.有个人主义和团体主义两种建筑物区分所有权立法观.即,有个人主义的建筑物区分所有权,还有团体主义的建筑物区分所有权.     

对我国建筑物区分所有权法律制度的思考

近几年我国房地产市场发展迅速，随之而来也出现了许多新问题，尤其是涉及建筑物区分所有权的纠纷层出不穷，在我国现行的民事法律中，关于建筑物区分所有权人的权利和义务的规定尚不够明确，因此制定一部专门的建筑物区分所有权法迫在眉睫。     

取消公摊面积有利于正本清源

广州市关于房屋测绘的具体意见，从源头上解决了建筑物区分所有权的性质问题，为业主行使自己的所有权提供了最合理的制度依据。相信今后全国各地会逐渐推广这一做法，从而使我国建筑物区分所有权制度设计更加科学，建筑物区分所有权人之间的关系更加和谐。[编者按]     

论建筑物区分所有权之专有权

随着住宅商品化,建筑物向多层、高层发展,一幢高楼通常为众多住户所有,这种建筑就是区分所有建筑,这种权利就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权包括住户就高层建筑物中对其住宅等专有部分等享有的所有权,对电梯、过道等共有部分享有的共有和共同管理的权利。本文主要探讨建筑物区分所有权之专有权。     

再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

认真学习建筑物区分所有权理论深刻理解《物业管理条例》的立法精髓《物业管理条例》的颁布,结束了我国物业管理没有国家行政法规的历史,也将我们学习研究建筑物区分所有权理论推向了高潮,认真学习建筑物区分所有权理论对于我们深刻理解《物业管理条例》的精髓,学习和贯彻落实《物业管理条例》,推动物业管理规范健康发展都有着重大意义与积极作用。《物业管理条例》一个最鲜明的特点是用建筑物区分所有权奠定了条例立法的理论基础。通过直接将发达国家已经运行了100多年的建筑物区分所有权理论融入条例之中,使《物业管理条例》与WTO规则,国际惯例接轨。尽管在《物业管理条例》中找不到“建筑物区分所有权“这八个字,但条例的框架与字里行间无不体现出建筑物区分所有权的理论,建筑区分所有权理论的专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会成员权,这些都直接融入到了条例中,体现了公平、合理、平等的立法精神。例如:1、业主权利义务。其实就是业主作为建筑物区分所有权人的权利义务,2、业主大会是作为全体业主合法权益的代表,业主委员会只是作为业主大会的执行机构,业主大会授权并监督业主委员会。这样一来就明确了业主大会是权利机关,而业主委员会只是执行机关;3、业主在首次业主大会会议的投票权根据业主拥有的建筑面积确定,就是基于建筑物区分所有权业主的共用部分持分权,即业主持有的共用部分财产的份额比例确定的。业主公约对全体业主具有约束力,业主公约是基于私法自治原则所衍生的,业主公约是区分所有建筑物的业主大会组织的最高自治规则,是物业管理的基础和最基本的准则,自然作为建筑物区分所有权人的全体业主必须有义务遵守,4、业主大会有一般决定和特别决定,一般决定必须是由与会业主所持投票权二分之一以上通过,涉及到业主重大的,具体的利益的特别决定,如选聘、解聘物业公司,维修基金筹集等都需要经业主代表三分之二以上通过。因此,我们在认真学习条例的同时还应该认真学习建筑物区分所有权理论,以真正领会和理解《物业管理条例》的立法思想。为了让大家对建筑物区分所有权理论有更多的了解。在上期和本期《现代物业》上连载了我与曹阳先生《再论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的论文,目前我们正在酝酿《三论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的文章。我们希望通过这些文章能够使大家更好地领会《物业管理条例》的精髓,进一步推动物业管理的健康规范发展。     

建筑物区分所有权纠纷中的难点与争点

建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及建筑的发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态.在德国,建筑物区分所有权被称为"住宅所有权(Wohnungseigentum)",而日本以及我国台湾地区则称为"区分所有权".     

对物业管理的界外思考之十四:共有的品性与建筑物区分所有权

我们现在的法学家研究物权,太注重个人所有,以致把个人所有权当作建筑物区分所有权的逻辑起点和制度终点,并为其复杂的区分所有权理论,生造出新颖难解的概念。比如,"共用部分持分权(共有所有权)"。[1]——请注意这个括弧!在建筑物区分所有权个人化理论中,为了确定区分所有权主体,主流理论学者不得不     

取消公摊面积有利于正本清源

广州市关于房屋测绘的具体意见,从源头上解决了建筑物区分所有权的性质问题,为业主行使自己的所有权提供了最合理的制度依据。相信今后全国各地会逐渐推广这一做法,从而使我国建筑物区分所有权制度设计更加科学,建筑物区分所有权人之间的关系更加和谐。     

再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

现代建筑物区所有权不仅是现代民事法律制度的一项基本的不动产所有权形式,而且构筑了现代物业管理的理论体系。作为一项重要的民事法律制度,建筑物区分所有权已终为包括德国、法国、奥地利、日本、意大利、美国、英国、新加坡、葡萄牙、西班牙、乌拉圭、比利时、荷兰、墨西哥、瑞士、巴拿马、洪都拉斯、秘鲁、魁北克、波兰、巴西、希腊及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多的发达国家和地区民事立法所普遍确立,成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。全国人大立法机关正在立法审议的《中华人民共和国物权法(草案)》中,已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。因此,深入学习和研究现代建筑物区分所有权制度,用现代建筑物区分所有权理论指导我们物业管理实践工作,依法处理我们在物业管理工作中所遇到的各种实际矛盾和问题都具有十分重要的意义。     

显规则：如何确定业主投票权利

“一套一票”是以作为客体的房屋之套数来计算业主投票权，是一客观标准；而“一户一票”则是以作为主体的户之数量来计算业主投票权，是一主观标准。一户可能拥有数套住宅，而一套住宅内完全有可能居住两个及以上的“户”。由于业主投票权是建筑物区分所有权人的区分所有权之具体权能，应以其客体房屋而非主体为计算投票权的标准更能体现其权利属性，也更具科学性。     

住宅区区分所有权:概念与评价

针对我国物权立法进程中建筑物区分所有权(divided ownership of multi-storey building)外延上的局限性,通过对住宅区、住宅区中法定共有部分、建筑物区分所有权、住宅区区分所有权(divided ownership of multi-storey residential district)等概念的分析,对住宅区区分所有权概念在立法确权、住宅区建设与利用等方面所具有的意义给予了肯定性的评价。     

区分所有建筑物的自治管理

现代多层高层住宅通常为区分所有建筑物,即为数个所有人区分所有一幢建筑物,每一区分所有人既拥有其专有部分的单独所有权,又对其共用部分拥有共有权。这种建筑物因不同于传统的单一所有权或共有权的建筑物,必然有其复杂的法律关系,德