我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究

一、我国商业银行房地产信贷快速扩张描述 1998年以来,我国福利性住房实物分配制度的取消和个人住房按揭贷款政策的实施,极大地刺激了房地产业的快速发展和房地产投资高速增长,为之提供金融服务的商业银行房地产贷款也随之持续快速增长。1998—2007年,商业银行房地产贷款从2680亿元猛增至4．8万亿元,10年间增加了17．78倍,远远高于各项贷款3．03倍的增长速度;同期,房地产贷款占各项贷款的比重也从1998年的3．12％增加到2007年的18．34％,年平均增幅高达36．69％,高于各项贷款年平均增幅（13．41％）23．28个百分点。增幅与比重两项指标均显示,10年间商业银行投向房地产业的贷款明显高于其他行业,已成为扩张最为快速的业务。     

个人住房贷款新政策解析

2005年3月17日，中国人民银行推出了调整个人住房贷款政策的两大举措：一是商业银行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，实际提高0．2～0．81个百分点；二是个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。这两项政策的出台，表明央行开始实行房贷紧缩政策，调控方向从抑制房地产供给为主转向抑制房地产需求为主。     

商业银行控制房地产贷款风脸的措施辨析

截至2006年末，全国商业性房地产贷款余额36800亿元，比2000年增加30140亿元，年均增幅为32．96％，其中，房地产开发贷款余额14100亿元，比2000年增加10820亿元，年均增幅为22．01％；购房贷款余额22700亿元，比2000年增加19320亿元，年均增幅为33．72％。     

我国住房抵押贷款证券化发展的现状、问题及建议

近几年来，我国房地产市场不断升温，个人购房热情空前高涨，住房贷款需求也飞速增长，自1998年启动住房抵押贷款以来，个人住房贷款规模年均增长率接近30％。截止~]2005年年末，个人住房贷款余额已达到1．84万亿元，占GDP比重的10．2％。由于期限长、流动性差，个人住房贷款的大量出现必将增大商业银行资产负债管理的风险，住房抵押贷款证券化已势在必行。     

夹层融资——房地产信托的新契机

2003年6月，央行发布121号文件，从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，限制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业转向房地产信托。一时间，信托市场出现了难得的供求两旺的局面。尽管信托业有“200份”等诸多限制，但还是在2003年底出现了井喷。2003年9月，房地产信托计划的发行额才30亿元，到了2003年底，猛增至60个亿；至2004年底，房地产信托计划发行额达到了111．74亿元，比2003年大约翻了一番。     

数据

中国银行：房贷利率可能高达6．12％，个人住房公积金贷款利率上调0．18％，2004年全国完成房地产开发投资13158亿元，北京：建行敲定房贷新利率，首次购房享5．508％优惠，2004年全国开发区数量压缩70％     

金融危机背景下中国房地产金融市场的发展与监管

一、我国房地产信贷中存在的问题 1．住房贷款抵押成数偏高 我国住房抵押贷款开展初期,商业银行为扩展业务规模,抵押成数较高,甚至出现了零首付。随着相关法规的颁布及商业银行风险控制的要求,房地产抵押成数开始下降,但是仍在70％左右。2001年6月,中国人民银行印发了《关于规范住房贷款业务的通知》：2003年6月又发布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》。这些政策的目的之一就是规范个人住房贷款房地产抵押成数,严禁零首付个人住房贷款,     

金融：惜贷、控风险、曲线救国

十大大召开当日，中国银监会主席尚福林表示，中国房地产贷款目前整体上风险是可控的，不会出现大面积的违规情况。他透露，到9月末，中国房地产贷款的余额是11．7万亿元，占各项贷款余额的比重是19．09％，远低于其它国家的水平，整体房地产贷款所占比重比较小。按揭贷款率比较低，按揭剩余期在缩短，弃房的现象很少，借款人还款意愿比较强。房地产开发贷款的发放比较谨慎，而且贷款的成数只是房地产市值的六成左右。     

娄底市房地产市场观瞻

近年来，受国民经济持续、快速发展和城市化进程加快的推动，娄底市房地产业快速发展，2002年全市完成房地产开发投资2．01亿元，比上年同期增长30．38％，占国家投资比重的42．3％，占GDP的比重为3．48％，2003年上半年全市完成房地产开发投资11．78亿元，同比增长     

简析房地产抵押价值的评估

随着房地产市场日趋完善，金融机构风险意识不断增强，房地产抵押评估业务也随着各商业银行房地产抵押贷款量的上升而发展。如南京市的房地产抵押担保额1994年为8．2亿元、1995年为17．8亿元、1996年约46亿元，房地产抵押评估值也按比例大幅递增。     

金融

上半年全国房地产企业国内贷款增长8．1％ 国家统计局7月13日公布，上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19．9％。全国商品房待售面积31408万平方米，增长33．1％。上半年，房地产开发企业本年到位资金43329亿元，同比增长5．7％；其中，国内贷款增长8．1％，     

透视房价背后的政策之手（下）

（上接2007年3月号第25页） 信贷政策与房价 紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段。2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使三至五年期和五年期以上个贷利率从4．95％和5．31％上调至5．51％和5，81％（下限）。（编者注：本文于3月初成稿，至本刊发稿前夕，中国人民银行再度宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2，79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。）2006年以来，央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，房地产业却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25．3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现，宏观调控与微观主体经营理念的差异和博奔可能是导致信贷政策低效的原因。     

房地产泡沫与金融风险防范——兼议央行6．13《通知》

根据国家统计局的数据,2003年1至5月份,全国累计完成房地产开发投资2801亿元人民币,比2002年同期增长32.9%;全国商品房平均销售价格为2447元/平方米,同比增长7%。房地产投资和价格方面的强劲上升势头,是其它产业和商品以及全国平均物价水平所不能比拟的。那么,在这里,房产价格的持续上涨、房地产开发投资的不断增长,是否隐含着房地产泡沫并导致泡沫经济呢?从房地产的投资集中度、真实需求和房地产投资行为等方面来看,目前的房地产价格上涨中的投机因素不大。(1)1998-2002年商业银行房地产开发贷款余额从2680亿元增加到6616亿元,年均增长25.3…     

外资潮涌中国楼市

2003年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《121号文件)，其核心内容包括：地产开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款。严禁跨地区使用；商业银行不得向地产开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％。贷款期限不得超过2年；对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房提高首付款比例，并要执行央行公布的同期同档次贷款利率等。     

后金融调控时代地产如何发展

近期以来．房地产开发资金来源中．国内贷款比重逐步下降．自筹资金和其他资金的比重逐步上升。2004年以来．由于信贷政策的宏观调控．房地产开发资金来源中．国内贷款所占的比重逐步下降．2004年和2005年1—9月为18．4％．低于1998—2003年该占比平均值22．44％四个百分点。     

温州房地产市场运行情况分析

温州1998年房地产复苏至今年已经历了7个黄金年。房地产开发投资从1998年的39亿元增加到今年的136亿元，年均增长21．6％，房地产投资占全市GDP的11％、占全社会固定资产投资的30．1％、占全市第三产业的38．1％。房屋施工面积从1998年622万平方米，增加到今年的1900万平方米，增长300％以上，商品房价格在市区7年平均每年增长19．8％，房地产市场异常火爆，供需矛盾十分突出。     

数字

从今年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率分别上调0．27％，其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中直接关系到居民的个人住房公积金贷款5年以下和5年以上的均上浮了0．18％，由原来的3．60％到3．78％、4．05％到4．23％，自营性个人住房贷款5年以下和5年以上的分别由4．77％到4．95％以及5．04％到5．31％。因为这是中央银行九年来的第一次加息，因而备受关注。     

怀化市房地产市场发展分析

怀化市房地产业正步入快速发展阶段。2003年，全市房地产开发投资为7．38亿元，增长140．5%，房屋建筑施工面积311．30万m^2，增长84．9％：房地产增加值占全市GDP的比重达到10％，新建住宅均价已经达到约800元／m^2。2004年怀化市房地产市场仍然为“牛市”，呈现供求两旺、快速发展的态势，新建商品房均价估计可上升到900元／m^2左右。     

发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道

当前，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主．其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款，这样一种结构决定了房地产贷款在金融机构中的地位和影响。在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。     

商业银行房地产开发贷款发展对策

我国商业银行房地产企业贷款业务的发展现状,与房地产市场的发展唇齿相依,息息相关。上世纪七十年代末,城市建设中的房地产开发刚刚起步,所需资金量不大,大多为临时周转性质。到了八十年代中期,房地产市场方兴未艾,银行开始介入房地产开发项目,将临时周转性的小额贷款,并入建筑业流动资金贷款,在此科目下列出二个“明细”,即土地开发贷款和商品房建设贷款。进入九十年代,房地产市场进入一个快速发展期。