物业服务企业要贯彻“以人为本”的服务理念

一、明确自身定位,变管理为服务根据 <物权法>的规定,新<物业管理条例>将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",此举标志着物业定位由"管理"转向"服务",清晰地表明了物业公司的新定位. 长期以来,"物业管理"已经成为习惯用语,物业就是"管理"的观念根深蒂固.实践中,一些人望文生义,认为物业管理公司是管理者,业主是被管理者,双方地位是不平等的.     

浅议物业管理的若干法律问——简评《武汉市物业管理条例》的亮点与遗憾

专家说:"物业管理是朝阳产业".但随着房地产市场的迅猛发展,围绕粉业主、开发商和物业管理服务企业之间的矛后也在不断升级,可谓层出不穷.<武汉市物业管理条例>兼采<物权法>、国务院<物业管理条例>等法律法规的精粹确立了一系列重要的物业管理制度.本文择取部分精粹扼要阐述<武汉市物业管理条例>在规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,促进物业管理业科学规范和谐发展等诸多方面的重大意义.     

吉林:保证金妥善使用挽救"弃管"物业费恶意拖欠尚须制裁

2009年1月1日起施行的<吉林市物业管理条例>(以下简称<条例>),将"物业服务保证金"纳入了物业管理地方性法规中,这是地方条例中的一大突破,一个大胆的尝试,它将有效促进物业服务企业不断提升物业服务水平,能有效地促进行业发展,捋顺行业市场,<条例>中纳入"物业服务保证金"政策是非常有必要的.     

近期几个物管关键词评弹

☆话题之一:管理与服务 修订后的《物业管理条例》出台并已经开始实施.《物业管理条例》修订时,"物业管理企业"被修改为"物业服务企业",从"管理"到"服务",一词之改,被某些媒体鼓吹为"是职能本位的回归",更有企业"身体力行",曾经有这样的报道:     

何为"业主"?

"业主"是物业管理法律关系重要主体之一,也是物业管理法中一核心术语.深入理解"业主"术语之含义,是理解、贯彻与执行<物业管理条例>这一"居住宪法",充分维护与保障广大业主权益的关键前提之一.何为"业主"?     

西安市物业管理条例

第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院<物业管理条例>、<陕西省物业管理条例>及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例.     

李钊说法之五:物业管理用房

物业管理用房是指专门供物业服务企业进行物业管理活动使用的建筑.必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提与必要物质条件.物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,物业服务企业就可能无法顺利开展物业服务.因此,<物业管理条例>第三十条规定:"建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房."这就从行政法规的层面明确了建设单位负有配置必要物业管理用房的义务.     

北京的物业管理是人做的

今年4月6日由北京市人大通过并将于10月1日施行的<北京市物业管理办法>中,"物业管理"出现了新的解释.原来<物业管理条例>(国务院2003年颁布、2007年8月26日修订)中的第二条"本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动."     

关于对"物业服务保证金"的批判与猜想

不言而喻,中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行,其中衍生了许多新生事物,具有中国特色的物业管理即是其中之一,最近的一个比较有意思的话题即为"物业服务保证金",它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现:2008年<杭州市物业管理条例(修改草案)>提出:被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时,应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的<物业管理条例>则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了<镇江市物业管理企业履约保证金管理办法>,不过它的保证金标准定得低一些,也就是一万元至数万元不等.     

“买楼送物管费”如何兑现

按照<广东省物业管理条例>的规定,开发商售楼时用"减免物管费"作为促销手段属于违规行为.物业服务企业按照物业服务合同的约定要求业主交纳物业服务费是合法合理的,业主不得以开发商的减免承诺作为抗辩依据,业主可就开发商不履行承诺另循法律途径主张权利.     

《物权法》将颠覆《物业管理条例》

随着2005年春天的日益临近,我国第一部<物权法>已经呼之欲出.新的<物权法>颁布实施以后,之前作为物业管理"根本大法"的<物业管理条例>(以下简称<条例>)将面临什么样的命运?在立法机关尚未就此作出明确表态之前,理论界对此进行的探讨也显得不够.但争论还是有的,大致有"颠覆说"和"加强说"之争.     

北京市国土资源和房屋管理局关于开展组建业主大会工作的若干意见

各区县国土房管局: 为认真贯彻实施<物业管理条例>,指导业主依法成立业主大会及选举业主委员会,维护全体业主的合法权益,保障物业管理活动的健康、有序开展,根据<物业管理条例>,<业主大会规程>等有关规定,现就开展组建业主大会工作提出以下意见,请遵照执行.     

辽宁省物业管理条例

第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据<中华人民共和国物权法>和国务院<物业管理条例>等法律、法规,结合本省实际,制定本条例.     

法治让窨井"闭嘴"

房前屋后的窨井,有时成了物业企业和业主的"陷阱".窨井伤人,现实中大多数案例归责于物业企业疏于安全管理,由物业企业承担被伤害人的巨额赔偿.然而,这些窨井的管理者有水务局的,有天然气公司的,有电信的,有热力公司的,有消防的、有企业自建的,权属不一.物业管理区域内发生窨井伤害业主的事,应该是物业企业站在被告席上?还是相关专业公司站在被告席上?谁应当承担被伤害业主的赔偿责任?怎样减少窨井伤人,把损失降到最低限度?笔者根据<物业管理条例>(以下简称<条例>),针对以下案例进行分析,与业内人士共同学习探讨.     

广东省物业管理条例

第一章 第一条为了规划物业管理活动,维护业主、物业服务企业的合法权益,营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据<中华人民共和国物权法>、<物业管理条例>等法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例.     

天津市人民政府文件关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

第一条为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保证物业管理项目的正常管理服务,根据<物业管理条例>(国务院令第504号)和<天津市物业管理条例>的有关规定,结合本市实际,制定本办法.第二条本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动.     

广州市业主组织难题之法规破解

广州市业主组织的相关立法现状 根据<物权法>(2007)和经过修改的<物业管理条例>,2009年3月1日实施的<广东省物业管理条例>对1998年的原条例进行了修订.由于该条例的大幅度修改,关于业主大会和业主委员会的成立和运行规则也需要作相应的变化.广州市国土资源和房屋管理局又根据新<广东省物业管理条例>的规定,拟定了<广州市业主大会和业主委员会规定(征求意见稿)>,并于2009年9月4日至9月18日公开征求意见.     

业主委员会诉讼主体"暂不作规定"的法理解读

现行<物权法>和<物业管理条例>对业主委员会诉讼主体作出的"暂不作规定",是一种立法回避技术.究其法理,界定其法律性质和法律地位的社会经济条件还不具备,也是法调整功能的反映.在立法"暂不作规定"情形下,判例可以作为法的渊源,法的自由裁量权正确运用也必将推进司法实践的发展与进步.     

基层组织该不该介入物业管理活动？

2008年11月28日,广东省十一届人大常委会第七次会议修订通过了<广东省物业管理条例>.修订通过的<广东省物业管理条例>第五条规定:街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府.房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷.居民委员会、村民委员会予以协助和配合.该条规定在修订过程中,曾引起社会各界热议,下面,笔者就结合条例的修订,就该问题谈谈个人的一些粗浅认识.     

关键词之一:立法提速

2000年始深圳物业管理席卷北上,那时中国物业管理是在没有轨道的山地里颠簸前行.而基于各地的政治经济环境、法治环境和人员意识均不成熟,2002年中国物业管理尤其是深圳在内地的拓展出现了广泛的退潮.各地以自己的方式吸取物业管理的营养,继而取得的成就正是2003年的国务院<物业管理条例>(以下简称<条例>).2004年,与<条例>相配套的部门规章和地方性法规的出台,以及相关法规的修订等,的确将中国物业管理行业送上了快速行进的轨道.无论反对者如何反对,<条例>的实施的确给中国的社区带来了史无前例的机会,各种各样新的矛盾、成就、意外、冲突喷薄而出,现实的突破使立法的车轮飞速运转起来……