商品房预售的法律性质及其合同效力分析

针对房地产市场中商品房预售所出现的一些法律问题进行探讨。首先阐述了商品房预售合同的法律性质和特征,然后对商品房预售存在的主要问题进行了分析与论证,并就解决办法提出了自己看法。     

试论商品房计价方式对交易公平性的影响

买卖双方在商品房销售存在的纠纷有很多,但大多数是面积多少问题,即计量标准问题。本文仅对商品房销售计价(量)方式存在的问题加以分析、讨论,并根据市场惯例及交易的公平性原则提出意见和建议,以期促进商品房销售市场公平,规范商品房销售市场行为。     

密切关注新形势下的房地产贷款

正确认识当前房地产市场形势，及时解决出现的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观经济调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。目前房地产市场S存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，今年一季度我国商品房平均销售价同比上升12．5％，涨幅比去年同期提高5．8个百分点，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。要把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出任务。     

商业银行期房按揭贷款风险的法律防范

目前,我国的个人住房按揭作为一个新生的事物,在发展进程中因缺乏法律的指导而存在许多问题,特别是商品房期房按揭由于牵涉到商品房的预售而显得更加复杂,银行在进行商品房期房按揭的操作中存在着较大的风险。本文拟从法律角度对商业银行期房按揭贷款业务的风险进行探讨并提出相应的法律保障措施。     

金融衍生产品定价理论与商品房预售定价问题研究

预售是房地产市场一种常见的营销方式,但目前商品房预售定价的理论研究相对滞后,开发商在进行商品房预售时,通常只能采用市场预测等经验方法,定价效果并不理想,容易产生预售价格与市场实际情况差别较大,也容易引发违约行为,对房地产市场的健康发展带来负面影响。本文将商品房预售与远期交易、实物期权等衍生市场相联系,通过应用衍生资产定价理论,摸索和探讨测定商品房预售价格区间与定金水平的新方法。     

对我国商品房预售制度存废之探讨

今年两会上,再次有多份提案议案,建言改革或取消房地产预售制度。这一制度的存废再次成为目前社会各界广泛讨论的问题之一。本文意在分析我国商品房预售制度存在的问题及各方意见的基础上对我国商品房预售制度的存废进行探讨。     

工资改革是住房改革的条件和保证

目前,住房市场上,一方面出现了商品房大量积压,另一方面无房户、住房困难户大量存在的局面,使市场潜在的巨大需求与有支付能力的购买力不足的矛盾日益突出。导致商品房大量积压、资金运动中断局面的关键,在于房改和住房商品化缺乏支付能力的支撑,工资改革严重落后于住房制度的改革。     

从商品房预售制到现房销售制的转变——实践转型、比较分析与对策研究

预售制和现房销售制是商品房销售的两种形式，目前我国以预售制为主，部分地区正在开展现房销售试点。分别从销售对象、隐含风险、融资、商品房价格、价值理念等视角，对商品房预售制和现房销售制进行比较分析，可以发现商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。选择商品房预售制抑或现房销售制，与城市化进程和规模以及房地产市场的稳定性和成熟度相关。现房销售制替代预售制是大势所趋，但目前我国宜采用预售制和现房销售制双轨并行的模式，有条件地推进现房销售制。为了防范房地产市场风险隐患，应进一步强化商品房预售资金监管：改变目前监管规则零散和效力位阶相对较低的现状，增强法律规范的完整性；对不同类型预售资金实施差异化监管，严格预售资金的发放条件和进度；建立预售商品房市场的准入制度和预售资金监管制度，压实银行和房地产开发商的主体责任。     

完善我国商品房预售制度

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。近年来，国内房地产市场蓬勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2005年8月，人民银行房地产金融分析小组的一份研究报告中建议考虑取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的特点及其存在的问题，进一步完善我国商品房预售制度，是促进我国房地产健康发展必须要解决的问题。     

警惕房地产泡沫

目前，对我国房地产业中是否存在泡沫的问题还有争议，但从近几年我国商品房的空置情况，当前的“圈地潮”、商品房结构失调、各种资金和各部门纷纷涌入房地产业等诸多方面看，泡沫的确存在。防范工作主要是建立健全预警系统，完善土地政策、调整结构和加强银行信贷监管等。     

言论

“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设,另一方面也要增加普通商品房的用地供给,促进普通商品房市场健康发展。”     

浅议商品房内部认购

商品房内部认购的危害性非常明显。商品房内部认购之所以屡禁不止，更深层次的原因在于其生存条件依然存在：由于市场信息不对称，就商品房买卖双方来讲，商品房内部认购能实现买卖双方利益最大化。应坚决严厉打击商品房内部认购，消除商品房内部认购的生存条件。     

关于上海经济适用住房若干问题的研究

经济适用住房是为了解决中低收入家庭的住房问题和有效需求不足问题。它的产生解决了一定的市场矛盾,但仍需解决经济适用住房建设的融资、开发建设的机制、产权、配售管理与金融服务体系,以及经济适用住房与商品房、空置商品房和二三级房地产市场的结合等相关问题。     

适时引导调控 防止楼市动荡——杭州市房地产市场运行情况调研报告

杭州市房地产市场已步入快速成长阶段，从总体上看是健康的，但态势上存在着趋热的苗头。通过调研商品房价格增长过快的问题及分析成因，指出加强房地产市场的引导和调控，加强土地管理，规避金融风险的措施。     

我国商品房预售制度改革模式探讨

近年来，我国商品房预售制度的改革问题引起了社会各方的广泛关注。本文剖析了现行预售制度对房地产市场及房地产金融稳定运行的不利影响，并在归纳房地产企业资金运营模式的基础上，探讨了我国商品房预售制度改革的原则、模式和途径。     

我国商品房价格地区差异的分析及启示

近年来,随着房地产市场的快速发展,商品房价格持续快速上涨,房价成为政府和民众高度关注的一个问题。然而,商品房价格呈现明显的地区差异。文章以商品房价格运行理论为基础,分析了商品房价格的现状,通过建立商品房价格影响因素的实证模型分析地区差异的影响。提出在国家调控房地产市场和商品房价格的过程中,不仅局限于金融政策、财税政策、土地政策等,更要从根本上统筹安排,注重实施资源的均衡配置和差异化的调控政策,推进地区之间、城乡之间的一体化发展战略。     

存量房屋流动性高低对新建商品房平均销售周期的影响

有关资料表明，在我国房地产业迅速发展的同时，新建商品房空置正逐年增加的同题已成为社会关注的焦点。首先，政府非常重视这一同题，已将消化空置商品房作为宏观调控房地产市场、促进房地产市场健康发展的工作重点之一，力图避免新建商品房空置总量的进一步增加。同时，房地产专业人士也从市场供给、需求角度出发分析了商品房积压形成的原因，并从控制开发规模、降低开发成本、发展房地产金融、拓展房地产租赁市场以及与安居工程对接等方面提出了许多解决的办法或思路。本文将以有关空置理论为基础，通过对我国房地产市场上存量房屋和新建商品住宅空置特点的分析，从降低商品住宅平均销售周期的角度来分析我国商品住宅的空置问题，探讨解决问题的办法。     

我国房地产市场价格波动的经济学解释

我国房地产业在快速发展的同时存在着投资过热、房价上涨过快、商品房空置率较高等现象.本文对商品房价格波动的特征、根源、产生的问题以及解决的办法进行了深入研究,以期稳定我国房地产市场价格制定合理的产业发展政策.     

政策遇冷：以“国五条”背景下的包头市房地产市场发展为例

2013年,包头房地产市场呈现出＂一冷三热＂的局面,即＂国五条＂调控政策遇冷,行业投资快速增长、新建商品房市场持续回升、住房房价持续上涨。但是,目前国内宏观经济仍然面临较大的不确定性,地方经济企稳回升速度缓慢,外部因素对房地产行业的影响仍然存在一定变数。本文正是在这种背景下详细阐述了＂国五条＂出台后包头市房地产市场的发展情况及存在的问题,并针对房地产市场面临的不确定,对未来包头市房地产市场稳定发展提出建议。     

关于空置商品房有关金融问题的调查与分析

目前，我国空置商品房问题比较严重，这是影响我国住宅业作为新的经济增长点发挥作用的一个重要问题。为此，我们对全国商品房空置情况进行了初步调查和分析，并就有关金融方面的问题提出一些建议。