房地产税对房地产市场的调控作用研究

一、我国现行的房地产税收体系 我国1994年税制改革后,逐渐形成了现有房地产税收体系. 目前,在房地产开发、转让、出租、保有过程中涉及税种主要有11个.其中,5个直接以房地产为课税对象的税种——土地增值税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税;6个与房地产密切相关的税种——营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加. 依据课税环节不同,房地产税收可分为土地购置税环节、房地产交易环节和房地产保有环节三大税收类别,在不同环节中,税负水平和效果是各不相同的.在土地购置环节,房地产开发企业向政府取得土地时支付的税金主要是契税(税率3％-5％)和耕地占用税(税率5-50元/平方米),税负负担较轻.     

“后土地财政时代”地方政府角色转变与公共财政体系重构

"后土地财政时代"是一种相对概念,指的是受房地产市场调控政策影响及土地资源(耕地)瓶颈约束,现行的土地财政模式不能再长久维持,在这一时期,地方政府无法继续依靠土地出让金与土地房产税费收入及土地储备抵押融资收入维持地方支出的情形。在后土地财政时代,地方政府面临两大困局,即城镇化快速发展与土地资源稀缺性之间的矛盾以及国家宏观调控的刚性与地方政府利益间的矛盾,其行为策略是以风险与破坏行为推动财政收入快速增长。为实现顺利转型,应引导地方政府向城市公共治理者的角色转变,建立与地方政府事权相匹配的公共财政体制,改变城镇化动力机制,赋予地方政府基础设施发债权,征收物业税,约束地方政府风险与破坏行为,完善农地征用补偿制度,公开"三公"经费支出。     

我国地方政府“土地财政”问题浅析

房地产价格的不断上涨,地方政府土地出让金收入的持续增加,引起了社会对“土地财政”行为的关注.本文将从现实情况出发,分析“土地财政”形成的原因,并从解决当前地方政府对“土地财政”过度依赖的角度,提出相应的政策建议.     

房地产税的关联因素与良性方案找寻

从房产占家庭财富比重、杠杆作用和财富效应分析,开征房地产税的要义不是抑制房价或增加财政收入,而是缩小社会财富、收入和消费差距,促进社会公平与和谐。土地公有制和土地出让金并不会成为开征房地产税的法理障碍,但制度设计的公平性面临严峻挑战。开征房地产税需充分考量改革的相关性、整体性和系统性,以减少社会矛盾,并采取审慎渐进实施的方式。     

现行财政税收与转移支付的瓶颈探析

在土地财政不可延续的背景下,现行财政税收与转移支付瓶颈愈发明显,基层财政存在巨大的资金缺口,长期以来地方政府通过依靠大量土地出让金收入缓解自身的资金压力,但是在当前房地产市场降温的背景下,土地出让金无法进一步发展,地方政府的财政风险加大,给地方各项管理带来巨大冲击。解决土地财政问题的根本途径是要通过完善财政税收体系与转移支付体系,解决基层财政困难的问题。     

刍议财政部门如何加强土地出让金的管理

近几年,我国各个地方政府的土地出让金收入持续增长,为各大地区土地开发及建设城市提供了丰富的财力资源。本文主要结合土地出让金的管理与实践,针对土地出让金管理的做法、重要性及土地出让金管理过程中出现的一系列问题做了简要的分析,并提出财政部门规范土地出让金管理的重要措施等。     

2010，难说再见的中国土地财政

2010年，土地财政难说再见，怍有加快政府转型，才能更好地解决住房民生问题。 地方政府对土地收入的高度依赖 中国地方政府对土地出让金收入的严重依赖不是新鲜事。土地出让金规模已小容小觑。     

分析地方税收入状况 探寻地方税制改革

分析一、天津市地方税收入状况 （一）地方税收入规模及相关比重分析 地方税是指依据中央制定的税收法律法规或中央的授权，由地方政府负责征收管理和支配使用的税收。目前天津市征收的地方税（不包括与中央共享的税种）主要有房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、车船使用和牌照税、耕地占用税、契税等。     

土地出让金制度的性质研究及其启示

文章通过法规归纳法和经济学模型分析法透视土地出让金收入和支出的性质,为土地出让金制度改革和研究提供新的视角。土地出让金收入本质上是国家通过公权力即公共利益对私人产权的强势地位汲取的土地开发增值收益,是国家"先征后让"的结果;从支出结构来看,土地出让金支出具备政府购买和转移支付的公共财政功能。土地出让金收入性质突出了公共利益和私人财产的对立,土地出让金制度改革应眼点则应重在创设公共利益与私人产权在利益上平等博弈机制,体现"公产私产地位平等"物权法的精神。建设具有合理依据的土地出让金收入分配技术方案的理论支撑,是设计土地出让金收支管理制度的基础,是当今之要务。土地出让金的公共财政功能可以将土地出让金收支引入国民收入经济循环中,可进一步研究其作为宏观经济政策参与国民经济的宏观调控。     

“土地财政”全面审计将倒逼政府更加自律

从8月中旬开始,国家审计署将对过去6年地方土地出让收支、土地征收、储备、供应、整治、耕地保护及土地执法等情况进行审计.此次审计是继社保审计、地方债务审计之后的第三次大规模全国性审计. “土地财政”是观察、理解当代中国复杂国情的矛盾交汇点.这主要体现在：一方面,伴随土地出让收入节节攀升,“土地财政”已经成为各级政府财政收入最重要来源之一,譬如2013年全国国有土地使用权出让收入再创历史新高,达到4.13万亿元,同比增长约45％,土地出让金收入在整个地方政府性基金收入中的比例更是高达86％,更不用说,此外还有规模同样惊人的地方政府性债务系由“土地财政”担保而取得,因此总的来说,如果我们认同地方政府间的竞争是引致中国经济快速发展的重要驱动因素,那么“土地财政”就是这种因素之所以奏效的关键抓手.     

如何拓宽地方政府项目资本金来源

目前，我国地方政府进行的基础设施和公益项目建设，其项目资本金主要来源于地方财政注入及土地资产变现等，而在危机之下，地方财政收入下滑速度超预期、土地出让金收入大幅萎缩、1998年扩张性政策投资形成的负债目前正进入偿债高峰等因素，都使得地方可支配的财力大幅下滑，项目资本金投入能力严重不足，造成大量项目无法上马开工。     

实现房地产发展的战略转型

房地产的财政收入结构,要从土地型转向资产型,财政收入从土地出让金后移为住宅资产累进税,促使房地产企业和地方政府＂离婚＂,遏制房价快速上涨。     

“土地财政”对房地产市场价格的影响

在现有的财政分税体制和以GDP考核政绩的行政管理体制下,地方政府必然依靠其对土地的垄断权力获取巨额土地出让收入来维持地方财政支出,这就是土地财政。为使土地财政收益最大化,地方政府通过抬高土地出让底价和人为限制土地供应数量等方式造成土地市场的稀缺,从而拉高地价推高房价。应从改革和完善分税制、地方政府考核机制、政府行政管理体制等方面入手消除土地财政对房地产市场价格的影响。     

土地出让金支出结构合理化研究

为矫正土地出让金实际支出中的"重城轻农"倾向,国家相关文件原则性规定了土地出让金的五种支出方向,但并未给出各支出方向的具体比例。基于广州市土地出让金利益相关者对各支出方向相对重要性排序的495份调查问卷,采用相对熵组合赋权方法测算土地出让金各支出方向的具体比例。研究表明,土地出让金用于城市建设、支农、土地开发、征地拆迁补偿、其他支出的合理比例应分别为19.51%、21.35%、18.88%、19.15%、21.11%;其中支农支出比例最高,支农支出与征地拆迁补偿支出比例合计达40.50%,与土地出让金支出"重点向新农村建设倾斜"的政策契合。在土地出让金支出重点向新农村建设倾斜的大前提下,可制定土地出让金各支出方向比例的合理区间给地方政府预留一定的弹性操作空间;建立土地收益基金等措施维护上下届政府间的"代际公平"。要确保土地出让收益用于农民、农业、农村,还可参照目前土地复垦净收益分配方式,硬性规定土地被征收前的土地所有权人与土地使用权人占土地出让净收益的一定比例。     

是土地供应量与房地产税赋提高了房价吗

自分税制实施后,“土地财政”成为我国地方政府获取收入以支撑财政支出的主要选择,而与此同时房价也在不断上涨。中央政府从民生角度要求地方政府对房价实施调控,地方政府则主要通过调整土地供给量和房地产税税赋来施加影响。土地供应量和税赋会影响供需双方从而影响房价,反过来房价又会影响税收收入及开发商对土地的需求,进而影响社会民生。本文对我国东、中、西部地区住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的关系进行分析,探讨各地区的住房价格上涨原因。通过构建住房价格和土地供给量、房地产税税赋之间的PVAR模型,利用格兰杰因果检验、脉冲分析和方差分解方法来透视地方政府行为对住房价格的影响。分析结果显示,地方政府行为和房价之间存在着联动关系,但在推动住房价格上涨的原因上存在着区域差异：在东部地区,土地供应量影响房价;中部地区,二者联合推动了房价上涨。而在西部地区,房地产税税赋对房价的影响明显。在政策建议上,对地价推动房价的地区要从丰富住房来源和数量入手,而税赋影响房价的地区则要完善相关税制改革。     

开发商的忽悠

“房价之所以高，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的相关税费过高。因此，不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房价就不可能跌下来。”     

语录

如果你不是中收入或者高收入阶层，你就别在这谈房地产市场，这个市场和你没有什么关系……商品房是政府收了高价土地出让金，那是对高收入人群的变向征税，而廉租房和经济适用房是免征土地出让金的。换句话说，买不起房子是次要的，关键是买不起地啊，如果你连地都买不起。你和开发商有什么关系呢？     

开征新型房地产税初探

目前，我国的税制结构中还没有完整的房地产税概念，房地产在税收方面存在税种多、环节多、征收不到位以及比重偏低等诸多问题。在现行的税制体系框架下，我国直接将房地产作为征税对象的税种共有6个，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。而如果将房地产企业经营所缴纳的税种统一加以考虑的话，还包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。     

基于地方财政角度的物业税改革方案探讨

本文基于地方财政角度,在理清我国物业税改革的目的、方案的基础上,审视当前分税制改革所带来的地方财源不足的问题,着重论证将土地出让金纳入物业税的必要性。通过税制设计避免现有土地出让金弊端的同时,也能够规范地方财政收入,使其使用规范、收入稳定,从而成为地方政府稳定而持续的收入来源。     

“租税互替”与地方政府的土地财政行为研究综述

在“租税互替”机制的研究框架下,本文采用了文献比较和理论分析法来解析地方政府的土地财政行为。本文对租与税的概念、特性和表现形式及其对地方政府土地财政行为的影响进行了归纳和分析,研究结论表明：（1）在现行的地方官员晋升制度和财政收支分权制度的双重作用下,地方政府及其官员偏好于追求短期的土地租金收入而非长期的税收收入;（2）地方政府及其官员对于地租收入的强烈偏好,直接导致了目前的土地财政模式;（3）推进不动产税制改革,使地方政府及其官员由偏好短租转变为偏好长税,是构建合理、规范、可持续的土地财税制度的关键所在。