农村宅基地有偿退出的困境与破局

目前,我国农村宅基地利用中存在宅基地需求量增多、一户多宅现象普遍、建筑规划之后等问题,同时宅基地有偿退出也面临着相关法律法规不健全、补偿资金陷入困境、农民腾退意愿不强等阻力,进而从增加农民收入、补全宅基地立法空白、建构相关退地的激励机制以及构建宅基地入市交易制度等加速农村宅基地退出的进程。     

农村宅基地退出机制建立探讨

研究目的：探讨农村宅基地退出机制的建立。研究方法：综合分析法与文献资料法。研究结果：农村宅基地退出机制的缺失是导致目前中国农村宅基地利用存在问题的根本原因,建立以激励机制和约束机制为核心的宅基地退出机制是改革和完善农村宅基地使用管理制度的重要方面。研究结论：农村宅基地退出机制的建立应以保障农户对宅基地的合法权益、不增加合法占用宅基地农户的经济负担为基本前提,重点是建立农村宅基地收回补偿制度、健全多元化的农村住房保障体系、实施农村宅基地有偿使用制度和健全农村宅基地整理、置换、复垦机制。     

农户宅基地自愿有偿退出补偿机制设计——基于成都市郫都区的调查

随着城镇化进程不断加快,我国存在城镇建设用地需求增加与耕地保护的矛盾、农村宅基地闲置土地资源浪费问题,亟需解决。文章以成都郫都区为例,通过实地调查获取一手资料文件,利用案例和合作博弈分析方法阐释了郫都区现行宅基地退出补偿机制运行症结。研究发现,郫都区宅基地退出主要存在补偿范围未考虑宅基地资产(生产要素价值),补偿标准激励与约束效应不足,补偿方式相对单一且不利于人口多、原宅基地面积小的农户,退出农户就业创业的融资门槛高等问题。因此,宅基地退出补偿机制设计应从以下方面着手:调整法律政策机制,明确利益范围;引入市场机制评估退出补偿定价;重构利益分配机制,科学测算分配比例;建立评价反馈机制,提高宅基地退出补偿政策效应。     

夏格庄镇试水宅基地有偿退出

随着城镇化的推进,山东省莱西市夏格庄镇农村出现大量闲置房,因农村宅基地占地面积大,农房闲置造成了土地资源的严重浪费。调查闲置原因发现,部分进城农民受传统观念影响,认为宅基地是他们的命根子,宁可闲置也不愿处理;另一部分进城农民虽然想处理,但随着农村人口的减少没有人买,只能闲置,结果好多房屋年久失修、破败不堪,造成土地资源的很大浪费。     

我国农村宅基地退出研究进展

宅基地退出是提高土地利用效益、优化土地资源配置的迫切要求。对宅基地退出的探索,有利于我国土地制度改革的方向、农民土地权益维护和政府与市场边界的划分等问题的解决。研究从宅基地的退出意愿、退出机制、退出模式和退出补偿方面,梳理了国内关于宅基地退出的已有研究成果。同时,从社会公平与正义、重视土地"利用主义"、引领土地制度改革和强调市场机制在资源配置中的作用等视角,对宅基地退出制度的未来改革进行了展望。     

农村宅基地使用权有偿退出的扩散效应研究 ——以浙江省嘉兴市得胜村为例

研究目的:探究农户客观经济因素(自身固有倾向或实际需要)、从众心理(已退出农户数量)以及由于从众心理而可能导致的后悔心理,对农村宅基地使用权有偿退出的影响效应。研究方法:以传染病学理论为基础,构建农村宅基地使用权有偿退出的扩散模型,并利用浙江省嘉兴市得胜村的调查数据进行实证研究。研究结果:(1)农村宅基地使用权有偿退出受到客观经济因素的显著影响,表现为农户自身固有倾向或实际需要是影响农村宅基地使用权有偿退出的重要因素;(2)农村宅基地使用权有偿退出受到从众心理因素的显著影响,表现为已退出农户数量是农户决定是否参加农村宅基地使用权有偿退出政策的参考依据;(3)农村宅基地使用权有偿退出进程中存在后悔心理,但对农村宅基地使用权有偿退出趋势并未产生显著影响。研究结论:农村宅基地使用权有偿退出问题是一个外部客观经济因素驱动及内部成员互相作用的过程。     

乡村振兴视域下的农村宅基地退出机制构建

在系统分析宅基地问题由来的基础上,分析了建立宅基地退出机制所存在的障碍,包括宅基地权益相关者复杂、宅基地功能多样、实践中探索的部分退出方式社会接受度低等。基于此,从空间维度、时间维度以及具体措施方面提出构建宅基地退出机制的建议。     

四川农村宅基地自愿有偿退出探索实践及其潜在风险和应对建议

在农村人口结构和产业结构急剧变化的情况下,农村土地资源供求矛盾不断加剧,构建宅基地自愿有偿退出机制,进而盘活农村数量庞大的宅基地资源不仅十分必要而且也具有现实可行性。虽然农村宅基地自愿有偿退出机制是一项可以实现多方共赢的制度设计,但必须在已有探索试点经验的基础上优化推进思路和政策制度,而且高度重视其潜在风险,并采取相应措施趋利避害。     

基于产权的宅基地退出机制研究

为扫除农村宅基地腾退和整理的主要障碍,挖掘农村宅基地的利用潜力,提高城乡建设用地的集约利用水平,推动城乡统筹发展,采用理论分析与实证分析相结合的方法对宅基地退出机制进行研究。分析得出,住房保障功能及宅基地资产价值的丧失,成为农民拒绝或不愿意退出宅基地的根源。因此,必须通过明晰宅基地产权、剥离宅基地的社会保障功能、建立宅基地经济补偿机制及其他利益导向机制等途径来推动宅基地退出。     

农村宅基地使用权退出补偿方式研究

合理的农村宅基地使用权退出补偿方式能够优化城乡人地资源配置,节约集约用地.不同类别的农村由于自然禀赋和经济发展水平的差异,在宅基地补偿方式方面各有其特点.本文针对实践中农户权益受损、补偿不到位、宅基地退出积极性不高等问题,提出各级政府应在依据普适性政策制定合理补偿标准的同时,根据地区差异,因地制宜探索多样化的补偿方式,...     

基于集体建设用地流转与土地征收视点探讨完善农村住房体系建设——以北京市为例

研究目的：从农村集体建设用地流转与土地征收的视点切入,分析完善农村住房体系建设的可能性,提出统筹城乡一体化住房体系建议。研究方法：文献资料法、比较分析法和调研相结合。研究结论：中国正处于城市化快速发展时期,大量人口从农村进入城市需要解决居住问题,而现有城市住房体系无法满足这一要求。完善农村住房体系,建设新农村,是推进城市化的有效途径。     

农村土地内部产权关系解构下的征地补偿标准研究

通过对农村土地内部产权关系进行解构,将承包经营权的权利构成分为承包权和经营权两部分,并界定承包权和经营权的取得和灭失条件.现行的征地补偿政策没有针对征地时涉及户内各成员享有的承包权和经营权情况做出相应的补偿,这种补偿方式存在承包权补偿无依据,经营权补偿无科学的确定方法等问题,因此,科学的征地补偿标准,要对因征地而造成权利人受损的各项权利充分的补偿.通过研究提出了5种对下轮承包权的补偿方法,针对现金补偿的情况,又提出了收益还原法和年产值倍数法两种具体计算方式,对于经营权的补偿采用年产值倍数法,且补偿倍数与剩余承包年限相挂钩.     

农户分化对农村宅基地退出行为影响研究 ——基于江苏省1456个农户的调查

研究目的:揭示农户分化视角下农户宅基地退出行为的影响因素。研究方法:文献资料法和Logistic模型分析法。研究结果:农户分化是农户退出宅基地行为发生的主要诱因,这一行为还取决于被调查者自身和家庭禀赋条件以及由此带来的产权安全感知差异。研究结论:应该充分考虑异质化农户的行为差异,促进经济落后地区宅基地有偿退出机制的发展和完善,并将就业能力提升、农地流转、住房保障、权益保护与宅基地退出制度安排有效匹配,从而进一步促进闲置宅基地退出和土地资源优化配置。     

论农村宅基地的保值增值退出

宅基地以保值增值的方式退出,有利于优化城乡土地资源配置、提高土地利用效益,也是实现宅基地顺利退出的关键。从宅基地的价值、产权结构、增值收益分配和农民地位等角度探索了宅基地保值增值的内涵。从农民财产、宅基地属性演变、农民收入变化、融资能力和农村市场发育等角度分析了宅基地保值增值的意义。宅基地的保值增值退出,对缓解新增建设用地矛盾、城乡统一土地市场建设、土地增值收益分配制度改革、明晰政府与市场的边界、农民社会地位提升等具有重要的意义。现阶段,宅基地以保值增值退出在宅基地退出后的供需平衡、宅基地产权结构、市场化退出机制、政府不当干预和农民自身维权能力等方面仍存在一定的障碍,对此提出了相应的对策。     

基于乡村韧性视角的宅基地退出绩效评估研究 ——以四川省广汉市三水镇为例

研究目的:构建基于乡村韧性视角的宅基地退出政策绩效评估理论框架和指标体系,并以四川省广汉市三水镇为例进行实证分析。研究方法:专家咨询法、DSP识别方法、层次分析法和综合评价法。研究结果:(1)基于韧性理论,构建了目标导向下的包含经济效益、社会效益、生态效益、基础设施效益和乡村治理效益5个维度28项评估指标的宅基地退出绩效评估指标体系;(2)实证研究了四川省广汉市三水镇宅基地退出绩效,发现其宅基地退出整体绩效适中,生态效益和基础设施效益维度的绩效较高,乡村治理效益维度的绩效较低。研究结论:基于乡村韧性视角构建的宅基地退出绩效评估指标体系,可用于国家对宅基地退出试点绩效的评估,该指标体系的相关数据取值需在考虑不同区域特点的基础上加以调整。     

从资源环境经济学角度考察土地征用补偿价格构成

根据资源环境经济总价值理论 ,阐述了农地资源的功能特征以及相应的价值构成 ,认为随着农地被征用 ,原有的许多功能和价值构成将消失或者随着土地产权的转移而被新的土地使用者所享有。根据受益者付费的原则 ,土地征用补偿价格应该由征用土地后的使用者支付 ,包括土地资源的使用价值和非使用价值的全部价值 ,被补偿的对象既包括农村土地所有者 ,也包括因农地征用后的其他利益受损者。     

乡村建设用地资本化的金融机制与支持政策

研究目的：在马克思社会再生产理论的视域下,构建并基于土地资本化总过程的一般金融模型,探索乡村建设用地资本化相较于城市土地的特殊金融机制与支持政策。研究方法：叙事探究、比较分析法。研究结果：土地资本化本质上是土地加入社会再生产取得实体资产和金融资本二重存在性的过程,城乡建设用地资本化的金融机制在实体资产流通性、土地增值驱动因素和实体资产向金融资本转化路径等重要节点上存在显著不同。研究结论：结合乡村精明收缩理念,提出乡村建设用地资本化要走一条有别于城市土地的以政策性金融为主导、包容性金融为基础、绿色金融为方向的金融支持政策创新路径。