已办理抵押登记的土地,还能否办理用途变更?

<正>问题甲公司通过拍卖取得一宗国有出让建设用地使用权,出让的用途为住宅。随后,甲公司将该宗土地抵押给银行,并在登记机关办理了抵押登记。现在甲公司请求将该宗土地的用途转变为商住。对此,登记机构能否为其办理土地用途变更手续?解答对于已办理抵押登记的土地,能否办理用途变更,可从以下三方面来判定:一、法律并未禁止抵押土地办理土地用途变更《土地管理法》第56条规定:"建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行     

土地使用权抵押登记审核内容解析

在我国,土地登记实行实质审查制度,登记的土地使用权抵押权有无瑕疵,与土地使用权抵押登记审核有着直接关系。那么,土地登记机关究竟需要对土地使用权抵押登记的哪些方面进行审核呢?土地使用权抵押登记的范围我国各地不动产登记管理机构的设置存在差别,有的地方实行房屋与土地统一由一个部门登记,而有的地方则分别由土地管理部门和房产管理部门负责登记。《房地产管理法》第61条规定:“房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记。”根据《担保法》的规定,办理房地产作为抵押物的登记机关为:以无地上定着物的土地使用权作…     

通过租赁取得的国有土地使用权能否抵押融资

<正>问题甲企业是一家大型国有企业,在国有企业改制时,计划将企业以前以租赁方式获得的国有土地以及地上的厂房进行抵押,向银行贷款融资。但国土资源管理部门认为土地是租赁的,是债权,不予办理土地使用权的登记,也不予办理抵押登记。请问通过租赁取得土地使用权,能否抵押融资?是否应当给予办理相应登记?     

法院执行土地使用权变更应注意的问题

近年来,人民法院执行涉及土地使用权变更案件的数量呈上升趋势,为保护当事人的合法权益,化解社会矛盾、保持社会稳定、维护社会主义经济秩序发挥了重要作用。然而,笔者几年来在基层国土资源管理工作中发现,这些案件中的权利受让人办理土地变更登记的并不多。造成这种现象的原因主要有:一是权利受让人对由法院执行(拍卖)所得的土地使用权法律地位认识上有片面性,认为自己持有法院执行裁定书,土地使用权就已经受到法律的保护了,不必到国土资源部门办理变更登记手续,取得土地使用权证书;二是随着时间的推移,宗地四邻房地产使用权人发生了变更,…     

谨防土地使用权抵押的信贷风险

近年来,以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展迅速。房地产开发企业、工业企业以及一些破产改制企业都以土地抵押为条件,从银行取得资金。这一融资形式,不仅为企业提供了急需的发展资金,而且也提高了银行资金的利用效率,对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。但是土地使用权抵押信贷业务的过度扩张使银行面临三大风险。一是诈骗风险。一些银行对办理土地抵押登记的业务程序和重要性认识不够,在办理土地抵押贷款业务时,往往只是收取贷款人的土地使用权证作为抵押,没有要求贷款人办理土地抵押登记和土地他项权利证书…     

抵押双方不同时间申请土地抵押登记,可否做顺位抵押

正问题甲企业以其土地使用权为乙企业在银行贷款提供了抵押担保,并办理了土地抵押登记。现甲企业想以同一地块的土地使用权为另一家企业在同一银行的贷款进行抵押担保,并申请办理土地抵押登记。对于同一抵押人、抵押物和抵押权人,仅借款人不同,抵押双方在不同的时间申请土地抵押登记的情形可否做顺位抵押?     

土地使用权抵押期限如何设定

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型,抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。在实际操作中,一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时,往往将抵押登记期限设定为一年,或者不设定期限。对于设定期限的,到期后,由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记,换发土地他项权利证明书。对于这种做法是否合法、合理,有些抵押人、抵押权人提出了质疑,法院、律师事务所等部门也有异议,给抵押登记工作带来了一定的麻烦。而不设定抵押期限,土地使用权抵押则形同虚设,不但与现行法律法规的相关规定不符,影响了土地登…     

土地出让金在破产清算中是否具有优先受偿权

正问题甲公司受让一宗土地,在欠缴土地出让价款200万元的情况下办理了土地使用权登记。此后,该公司以这块土地为抵押物,与银行签订了抵押贷款合同。现甲公司资不抵债进入破产程序,其资产(含该地块)被拍卖。那么,当地国土资源管理部门是否可以"保护国家利益"为由,要求优先清偿甲公司此前所欠缴的土地出让价款?     

地一定要随房走吗?

一般来说,土地上所建房产发生转让时,房管部门办理了房屋产权变更登记手续后,土地管理部门就应该为该宗地办理土地使用权变更登记手续,这就是通常所说的“地随房走”。其法律依据是《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定,“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定“,土…     

论房地单独抵押的效力

案例当事人甲用自己建有房屋的土地使用权,以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权,甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押,并且在土地管理部门办理了登记。现在,债务人丙到期无法清偿债务,抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定,也没有办理登记,但根据法律规定,土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押,抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人甲则认为,抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分,对房屋所有权,虽然可以一同拍卖,但是债权人无权优先受偿。解答抵押…     

抵押权行使期限应取决于主债权履行期限

正甲公司向乙银行借款1000万元,以其所有的土地使用权作为担保,并在其上设立抵押权,该抵押权受法律保护的期间如何判断?解答实践中,一些公司提出个别地方办理不动产抵押登记,需要抵押权人和抵押权确定一个"抵押期限",依此确定抵押权的权利行使期限。如果在办理登记时确立的"抵押期限"到期后,抵押权人和抵押人应当到登记机构来办理变更登记,即办理抵押权"续期"。那么,是否必     

《城市房地产管理法》修改建议

一、房地产转让登记发证问题 <城市房地产管理法>第60条规定:"房地产转让或变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书."但笔者认为,在房地产转让时,应先办理土地转让登记发证,然后办理房屋转让登记发证.     

作价出资(入股)的国有土地使用权能否转让?

正问题A造纸厂原为国有企业,1999年经B市政府批准以划拨方式取得甲宗地的工业用地使用权,2010年该厂改制为股份有限公司,经土地行政主管部门批准,采用作价出资(入股)方式配置该宗地块,并按规定办理相关土地登记。2014年改制后的A公司经营不善长期停产,为盘活资金,拟将位于市中心的甲地块出让给C房地产公司(非国有企业)。请问,A公司能否将作价出资(入股)的国有土地使用权转让?如果可以转让,转让后是否必须补交土地出让金?     

划拨的国有建设用地抵押时,是否需要审批

正问题2016年5月27日,国土资源部发布2016年第10号公告,将《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)(以下简称《通知》)列入《关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告》(以下简称《公告》),依据《通知》的规定,对符合抵押登记条件的划拨国有建设用地使用权直接办理登记,无需     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

非住宅建设用地使用权续期问题研究

<正>当前非住宅建设用地使用权到期后的处置规定散见于多部法律法规,总结涉及相关条款的规定如下:到期前一年由土地使用者申请续期;予以续期的签订土地使用权出让合同,交缴土地使用权出让金;申请续期或根据社会公共利益需要收回该宗土地不予续期的,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得;土地使用者交还土地使用权证,及时办理注销登记(《物权法》规定出让人办理注销登记),登记机构收回建设用地使用权证。本文将就未申请延     

收回国有土地使用权的行政行为被撤销,是否影响现出让人的权利

<正>问题甲公司为国企,对一宗国有划拨用地拥有使用权。2016年1月,未经政府批准甲公司擅自与乙签订合同,约定将这宗用地使用权及地上厂房、设备转让给乙。2月,经政府批准后,当地国土资源局作出决定,收回甲公司的国有划拨用地使用权。4月,丙通过挂牌出让的方式与该国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后登记机构经审查为丙办理了国有     

土地使用权抵押须登记

随着我国土地使用制度改革的不断深化，土地交易行为不断增多，而土地使用权抵押以其不可动、具有相当价值、保值增值性能好而逐步成为一种主要的融资手段，受到了土地使用者和金融机构的青睐。但在土地使用权抵押过程中却存在着许多问题。土地使用权抵押登记的必要性土地...     

农村土地抵押有新规定

农村土地抵押有新规定国家土地管理局最近公布了《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》。《规定》指出，抵押登记应当以土地使用权登记为前提，经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权...     

房产抵押合同缘何无效?——谈房产抵押的操作程序与风险防范

[案情介绍]2001年4月,借款人陈某与A农信社签订抵押担保借款合同一份,约定A农信社向陈某发放贷款5万元,期限为一年,同时以李某与王某夫妻共有的房产(房产坐落的土地为国有土地,使用方式为出让)抵押为陈某借款行为提供担保,该抵押担保借款合同由陈某、李某及A农信社签章。其后,各方当事人到该地房屋管理局制定的房地产抵押申请审批表中分别签章。此过程中登记机关查验了李某的房产证,但未要求其妻王某签字,也未进行土地使用权抵押登记。2002年1月,王某向法院提起诉讼,要求法院确认抵押无效。经人民法院审理,该地政府以某政通[1997]第25号文规定由该地工商管理局办理房地产抵押登记手续,法院在以上事实基础上确认抵押无效,农信社不享有抵押权。