抵押不注销的房屋转移登记如何办理

根据《民法典》的规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。哪些内容可以记载于登记簿?抵押权人不同意的转移登记,登记部门是否需要通知抵押权人?这些问题是不动产登记人关注的方向。     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权     

转让抵押房屋申请登记时应提交同意注销抵押权证明——兼及《房屋登记办法》第34条修改建议及理由

《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。"依此规定,申请人提交了抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件及其他材料,登记机构就可以办理转让抵押房屋申请的转移登记吗?     

房地产权属管理疑难问题解析(十)

51、已经设定抵押的房产是否可以转让? 转让抵押物应当适用于《担保法》第四十九条的规定。即抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。《城市房地产抵押管理办法》规定:转让抵押房地产须经抵押权人同意,转让房地产所得的价款应提前清偿所担保的债权。所担保的债权一经清偿,抵押权即归于消灭。转让应当包括赠与,赠与房屋亦须经过抵押权人同意。抵押的房地产如被依法继承,由于抵押权所具有的追及效力,抵押权并不因此而受到影响。登记机关在为继承人办理转移登记时,可以在登记文件和房屋权属证书上作相应的记载。52、某外…     

追及主义抑或转让价金代位主义——基于《物权法》第191条

正《物权法》第191条是否规定了抵押权的追及性,学术界争议较大,比较有代表性的观点如下:第一种观点认为,从《物权法》的相关规定来看,并没有承认抵押权人的追及权。一方面,如果承认抵押权人享有追及权,就没有必要要求抵押人转让抵押财产时取得抵押权人的同意;另一方面,取得抵押权人的同意以后,转让抵押财产的价款应当提前清偿或提存,这实际上也已经替代了追及权的行使。第二种观点认为,抵押权是对抵押财产交换价值的支配权,对抵押财产具有追及效力,抵押人处分抵     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（十）

51、已经设定抵押的房产是否可以转让? 转让抵押物应当适用于《担保法》第四十九条的规定。即抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。     

因离婚而转移抵押房屋中的问题

正某市登记机构询问:已抵押的房屋因离婚而归另一方所有,如果抵押人没有提前清偿债务,抵押权人也书面同意转让,我们是否可以办理房屋所有权转移登记。如可以,在办理房屋所有权转移登记时,是否应对抵押权进行变更登记?要不要更换房屋他项权证?金绍达:由于物权有追及的效力,已设定抵押的房屋,无论转移到谁的手里,抵押权人都可以行使其     

论抵押人对不动产抵押物的处分权(下)

依据《担保法》第49条第2款规定：“转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物”。笔者认为这一限定仍不妥当。抵押人既然有权转让不动产抵押物，他就很难考虑到抵押权人的利益。如果因转让价款过低，抵押人又不能另外提供财产作抵押担保，该转让合同就被认定无效，     

房地产权属管理疑难问题解析(二十)

91、什么是“流抵押条款”?“流抵押条款”是指抵押人和抵押权人在抵押合同中约定的一项条款:在担保的主债权所约定的履行期限届满时,债务人如不履行债务,抵押物即归抵押权人所有。抵押合同中的“流抵押条款”为大多数国家的法律所禁止。因为这一条款如同我国典权中的绝卖条款一样,容易损害抵押人或出典人的利益。为此,《担保法》第四十条规定:抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”。92、为什么目前权属登记工作中遇到的问题以抵押登记为最多?如何避免和减少抵押权登记中…     

试论抵押物转让时的债权保护

结合现实生活中的真实案例分析。抵押人擅自转让已办理抵押登记的抵押物，未通知抵押权人也未告知买受人的，转让行为是否有效，怎样保护债权人的利益。     

抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问:最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,"同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权"。那是不是说明这时抵押权仍然存在?我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权?金绍达:这一看似简单的问题实际上是《物     

论抵押财产的转让——以《民法典》第四百零六条为中心

《民法典》时代,作为抵押物的动产、不动产均可转让,未达到约定条件的抵押物不可转让,但第三人享有涤除权。禁止性转让约定违背立法精神,当属无效。转让约定具有登记能力。应在明确抵押权的追及效力、抵押人的通知义务、转让约定的继受的基础上,探究抵押物转让过程中当事人的权利义务,厘清抵押权人与抵押物受让人间的权力顺位。     

房地产最高额抵押的风险防范

抵押合同必须办理登记,这里要注意两点： 1．抵押登记的意义。根据最高人民法院有关司法解释和《物权法》第199条第2款的规定,抵押登记具有对抗第三人的效力。也就是说,如果仅签订抵押合同而未办理抵押登记,并不导致抵押合同无效,该抵押合同在银行与抵押人之间仍有效力,只是该抵押合同不能对抗已办理登记的其他抵押权人。比如,对于同一房屋,如果抵押人与甲银行签订抵押合同而未办理登记,     

设定抵押房屋的征收补偿

《物权法》第179条规定:"为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。"抵押房屋的所有人为抵押人,债权人为抵押权人。《物权法》第174条规定:"担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。"优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿,而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分     

论所有权保留与抵押权的竞合

抵押权的追及效力和抵押物的自由转让并行不悖。设立抵押权后,抵押人仍然是抵押物的所有权人,有权处分抵押物。我国《物权法》第188条对动产抵押采合意成立一登记对抗主义。抵押权的设立不以抵押权人对动产的占有为成立的要件或者公示方式。所以,法律面临的难题就是抵押人再出卖标的物时,如何确定抵押权和保留买主期待权的顺位。     

抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,＂同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权＂。那是不是说明这时抵押权仍然存在？我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权？金绍达：这一看似简单的问题实际上是《物权法》立法中的一个问题。     

两个与房地产开发有关的房屋登记问题

正某县房屋登记机构询问:一、我市一开发企业已把土地使用权进行了抵押,抵押后在该土地上开始建造商品房,开发企业因融资需要,准备将在建工程向另一家银行抵押。对此,我们是否可以受理,如可以,是否应要求抵押人把再次抵押的情况告知第一顺位抵押权人或由第一顺位抵押权人出具书面同意     

浮动抵押权登记制度研究

浮动抵押权是《物权法》规定的一种新类型担保工具,工商行政管理部门是其法定登记机构,但《动产抵押登记办法》并未对浮动抵押权的登记做出特别规定,登记实践中各地的把握标准不一。浮动抵押权设立登记时只需对抵押财产进行概括性描述,无需详列抵押财产清单;在抵押财产发生变更时,无须办理浮动抵押权变更登记;在确定事由出现后,应当办理确定登记,将浮动抵押登记转为固定抵押登记,列明浮动抵押权确定时抵押权所及的标的物的范围。     

关于对土地使用权抵押期限问题的几点看法

土地使用权抵押登记是土地他项权利登记的一种主要类型，抵押期限则是抵押登记权属审核的主要内容。一些地方基层国土部门在办理土地使用权抵押登记时，往往将抵押登记期限设定为一年，或走向另一个极端即不设定期限。对于设定期限的，到期后，由抵押人和抵押权人共同到国土部门办理续期抵押登记，换发土地他项权利证明书。对于该种做法，抵押人、抵押权人反映很大，法院、律师事务所等单位也提出异议，在实际操作中也确实给抵押登记工作带来了一定的麻烦。     

抵押房屋转让的登记及其抵押权效力

在房屋登记实务中,有不少城市在办理抵押房屋转让的登记时,不管抵押权担保债务是否清偿,都要求抵押双方当事人先行注销抵押权,再办理房屋转移登记。而从《物权法》等相关法律规定分析,上述做法有悖现行法律的规定,笔者对此存有疑虑。本文通过阐述我国法律对抵押物转让制度的设计沿革,探讨抵押房屋转让时登记机构的具体操作模式,以及抵押房屋转让后抵押权的效力问题。