论我国农地征用制度的不足及完善

我国目前农村集体土地征用制度存在征地范围太宽、征用程序不透明、对农民的补偿及安置不到位、征用缺乏监督等问题.完善土地征用制度需要:明确界定"公共利益",非公益性建设用地应遵循市场化原则,增强土地征用程序的透明度,落实对被征地农民补偿及安置措施,完善监督机制.     

关于当前土地制度改革的争论

市场必须在土地资源配置中起决定性作用,政府要尊重市场规律和土地产权主体的利益,通过制定科学合理的规划和平等的用途管制政策更好地发挥辅助作用。在土地制度中,之所以规定任何单位搞建设必须申请使用国有建设用地,集体土地只有通过征收为国有建设用地才能出让,根本原因在于宪法中存在着城市土地国有制和公益性征地原则的二律背反。针对农村集体经营性用地问题,应适时调整农村集体建设用地结构,实现经营性建设用地动态管理,使土地资源合理有效配置。要建立进城落户农民宅基地有偿退出机制,对于符合享受公租房条件的农民工,不能强迫无偿放弃原宅基地使用权。建议改变以往城乡建设用地增减挂钩的方式,按照城乡建设用地市场一体化的构想,允许农村集体建设用地指标在农民(集体)之间流转。另外,现行的土地管理法明显存在着对农村集体土地所有权的歧视,相关条款应修改。     

我国农村宅基地使用制度创新研究——“宅基地指标化”改革思路与方案设计

我国现行农村宅基地制度立法思想落后、权利框架模糊,宅基地因权利被限制而无法实现收益权能,导致宅基地浪费严重、使用效率低下。党的“十八届三中全会”提出了“改革完善农村宅基地制度”的战略构想。宅基地制度创新应体现城乡公平、区域公平和时际公平,并实现节约集约利用土地的目标。而现有的“限制自由流转、扩大权能”和“自由流转”两个改革思路,都局限于宅基地问题的表层,没有在城乡统筹、新型城镇化背景下对宅基地制度进行重构,存在着天然的缺陷。“宅基地指标化”模式,以权利替代实物,引进市场化的交易机制,实现宅基地指标在全国范围内的流转,有利于节约集约利用土地,能在更大程度上体现社会公平,是解决我国宅基地问题的一种较为理想的方案。     

农村宅基地"三权分置":内在逻辑、权利性质及权能范围

实行农村宅基地“三权分置”,既可以打消进城落户农民担心因宅基地流转而永久失去宅基地使用权的顾虑,也可以避免因宅基地流转范围不再局限于集体内部而动摇集体土地所有权的根基,其实质是在落实集体土地所有权的前提下,将依附在“两权分离”下的宅基地使用权上的居住保障功能和身份属性剥离出来,形成体现身份属性和承担居住保障功能的资格权,剥离后的剩余权能构成了新型宅基地使用权,以达到宅基地使用权去身份化的目的,进而通过扩大新型宅基地使用权的流转范围,促进农村闲置宅基地的流转,盘活闲置的宅基地资源,增加农民的财产性收入;“三权分置”下的宅基地资格权是一种从原使用权中剥离出来的承担保障功能和体现身份属性的新型权利,其权能包括期待权、收益权和支配权;“三权分置”下的宅基地使用权是剥离了保障功能和身份属性的用益物权,其权能包括占有权、使用权、收益权和处分权等。     

我国农村文化产业投融资:困境与对策

我国农村文化产业投融资面临着缺少稳定的抵押物、企业抵押担保能力不足以及企业经营风险较大的困难。"三权"抵押是农村文化产业投融资的重要平台。我国一些省份已在农村试点了"三权"抵押贷款,并取得了良好的社会效应和经济效应,为农村文化产业的"三权"抵押贷款提供了借鉴和有力的支撑。要在全国全面推广"三权"抵押贷款还面临着很多困难,如:缺乏立法的支撑;土地价值还无法得到有效的评估,农民利益无法得到保障;土地市场交易平台发展受限,抵押变现较为困难等。     

论我国失地农民治理机制的转型

对失地农民进行补偿和安置过程中,政府应成为重要的但不是唯一的角色.目前政府单方面主导着失地农民的治理机制,失地农民和政府没有形成良好的合作和参与关系.我国现行征地法律依据相互矛盾,征地补偿标准过低,安置方式不合理.应该建设城乡一体化的土地市场,实行征地听证会制度和仲裁制度,设立土地增值分成制度和征地申诉制度,建立土地基金制度,完善社区治理,重塑失地农民治理机制.     

重庆地票交易制度研究

作为统筹城乡综合配套改革试验区,重庆市通过地票交易统筹配置城乡建设用地资源,在解决工业化、城镇化过程中建设用地短缺的同时,盘活了农村建设用地,提高了农民财产性收入,成效显著;重庆地票交易制度在理论上为破除长期以来困扰农村土地市场化改革的制度性障碍提供了可行思路,对我国统筹主体功能区土地资源配置将产生深远的影响。当前,重庆地票交易制度还需进一步完善：一是将土地一级开发权的市场化改革与地票结合;二是实行城镇建设用地指标配置双轨制,改革征地制度;三是加强地票制度与规划的衔接;四是适时推出地票二级市场。     

油气资源开采中的收益分配冲突与协调机制——基于土地使用权收益的视角

基于土地使用权收益分配的油气开采地居民与政府、开采企业的利益冲突涉及直接经营土地和依法转让土地使用权两方面。冲突产生的原因集中表现为,农村集体土地所有权制度缺陷及被异化,地表权与地下权分离引起的集体土地使用权收益被忽视,未建立起补偿农地损失的有效机制等。要化解冲突,保护开采地居民利益,应建立健全油气开采专门法律法规,提高开采中各主体行为的确定性;完善油气开采收益的分配机制,加大对土地使用权主体的收益分配比重;提高油气收益分配透明度,加强开采地居民的维权责任等。     

农村宅基地制度改革:关键问题、产权保障与重点突破

宅基地的公平取得、有偿利用、自愿退出和科学规划是土地供给侧改革赋予新时期我国农村宅基地制度优化的主要任务。推动农村宅基地布局结构调整和土地供给迈向中高端的关键是坚持和落实"一户一宅"制度。深化供给侧结构性改革背景下推动现行宅基地制度自我优化的关键是必须建立定额使用、超额认缴、依法取得、合法占用的宅基地利用制度,而核心是通过构建市场化的自愿退出机制与逐步扩大的宅基地"两权"来有效维护农民权益。当前农村宅基地制度改革需要重点突破的是小产权房乱象,破解遗留已久的小产权房问题,必需谨慎选择小产权房逐步实现合法化的推进策略,才能最终建立起宅基地存量与增量入市相统一的规划监管制度。     

基于地票制度下的成渝宅基地流转模式对比分析

城乡二元土地制度是长期制约我国城乡统筹发展的主要原因之一.随着我国城镇建设的极度膨胀,城镇建设用地的紧张和农村宅基地闲置的城乡二元土地结构矛盾越来越突出,直接影响我国城乡统筹发展的步伐.成都和重庆作为全国城乡综合配套改革试验区,在宅基地流转方面进行了有力的探索.本文通过比较在地票交易制度下成渝两地农村宅基地流转的现实背景、流转方式、交易成本等环节,分析成渝两地在农村宅基地流转过程中的经验和弊端,希望为农村宅基地流转机制的健全提供一定的借鉴意义.     

我国城市化进程中的农村集体土地产权制度创新研究

由于受现行土地管理法的约束,我国农村集体土地在城市化进程中不能享有与国有土地同等的权利,不仅所有权得不到尊重、使用权受到严格限制,而且土地的主人农村集体和农民个人的土地权益也得不到合理补偿,由征地引发的社会矛盾日益尖锐。为探索保障农村集体土地权益的有效途径,缓解社会矛盾,我国的农村集体土地产权制度必须创新。从尊重现行土地管理法的思路出发,对广大农村和城市化进程中的农村集体土地采取不同的政策,只能是权宜之计,而从尊重农民集体土地所有权的思路出发,变土地管理法主要是约束农民集体行为为约束政府的征地行为,才是最终之本。     

十一届三中全会以来土地制度的变迁及政策建议

十一届三中全会以来,我国确立了以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,确保了农民对集体土地的经营和使用权。2002年的《土地承包法》规定农民对土地的承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转,进一步扩大了农民对土地的承包经营和使用权限。与此同时,国家还逐步完善了对农民土地的征用办法和程序以及对农民的补偿安置办法。但是,十一届三中全会以来的土地制度变革在土地产权、政府征地安置补偿和土地流转等方面还存在着诸多问题,因此在新的土地制度变革过程中,还应进一步确保农民对土地的产权、完善征地制度和规范土地流转。     

论我国农村土地产权制度的完善——兼论土地征收制度改革之困境与突破

我国现行农村土地产权的制度安排所存在的缺陷,既不利于农民土地权益的保护,也制约着农村土地征收制度的深化改革。在现有法律支持下,坚持现行土地所有制、明晰农村土地产权关系和确立产权代表、赋予农民集体土地所有权完整的权能,是经济社会协调发展对维护农民土地权益的要求。     

失地农民权益保障的制度经济学分析

农民有职业和身份两个层次上的涵义，随着社会经济的发展，身份上的农民概念和职业上的农民概念在农村非农化过程中出现了越来越大的差距，失地农民开始出现。在经济现实与制度跟进不对称的情况下失地农民的权益保障成为一个突出问题。研究表明，土地产权模糊、征地补偿标准不科学以及现行土地管理制度混乱等是造成失地农民权益不能得到有效保障的重要原因，失地农民被边缘化了。为此，改革现行土地产权制度、规范征地补偿标准势在必行。     

征地拆迁中农民的非理性维权行为与规制

随着我国城市化进程的加快,大量征收、征用城市周边的农村集体土地已成为趋势。征地行为所引发的社会问题日益严重,威胁到了被征地农民的各种社会权利和农村社会的和谐与稳定。由于征地拆迁制度不健全、对农户补偿不合理,各种类型的农民维权行为不断发生,呈现出集体化、非理性化、无效化的特点。针对现阶段被征地农民维权的无序和混乱,政府应当从加强农民法律素质教育,提供高效畅通的维权渠道,建立健全被征地农民社会保障,鼓励被征地农民多渠道就业等几个方面去努力。     

不可分共同共有:集体土地所有权制度重构

在农村改革不断深化的过程中,我国集体土地所有权制度存在主体虚位、权能残缺等弊端,不利于农民权益的保障和市场经济的发展。集体土地的不可分共同共有制,明确了集体土地所有权的主体,有利于稳定农村土地关系、保护农民利益和用物权制度规范土地权利,应当是改革的最佳选择。目前要做到：明确集体土地的权利主体,健全行使共有财产管理权的组织机构,完善集体土地所有权的权能和权利行使方式,限定集体土地的公法义务,改革土地法律管理体系。     

城镇化进程中拆迁问题的法律缺陷与路径选择

城镇化进程是伴随着大量近郊农村的拆迁与集体土地的征用进行的,而拆迁进程中存在的混乱与无序主要缘于我国房屋拆迁法律制度的缺陷与地方政府的错位。为此,应修改《土地管理法》,使集体土地产权真正归农村集体所有;应直接制定《征地拆迁法》,建立公平合理的拆迁补偿制度和公开正当的征地拆迁程序,并予以政府合理的角色定位和相应的法律责任,保障被征迁人的合法权益。     

农村土地承包经营权入股疑难问题刍议

为充分利用农村土地,为农民争取最大收益,目前,我国部分地区实行了农村土地承包经营权入股设立企业的方式,以此加大土地利用率,实现最大收益。但是由于我国未出台其他相关配套法律、法规,因此,此种改革必然会引起诸多法律冲突。而通过设立《农业公司法》或者进行彻底的“第三次土地革命”则可以有效地解决这些法律冲突。尤其是进行彻底的土地改革,更可以根治我国由国家、集体二元土地所有权结构所引起的一切问题,应被立法者重视。     

农民的土地产权偏好及其影响因素研究

利用2005年全国城乡居民生活综合研究中的农村数据,分析了农民的土地产权偏好及其影响因素。从偏好的分布来看,有37.2%的农民偏好土地调整,而62.8%的农民偏好稳定的土地产权,但他们对永久土地使用权的偏好(23.9%)并不太强烈。农民的土地产权偏好主要受个体、家庭和社区三类解释变量的影响,从研究结果来看,土地情结说难以成立,而政策变量的影响不确定;理性小农的特点虽然明显,但不能解释全部;村庄社区变量对农民的偏好有重要影响,但呈减弱的趋势;区域因素也会影响农民的偏好。因此,在较长时期内,土地调整的压力依然很大,但在农民认同、规则明确的条件下,村组内部的土地调整与产权稳定可以相容。     

农地发展权配置与农地增值收益分配研究

土地资源的合理利用、土地收益的合理分配需要相关土地权利的配置和保障。但在征收农地用于经济建设过程中,对失地农民的补偿没有体现土地的权益和真实价值,原因在于农民没有农地发展权。通过介绍农地发展权的含义,并对农地发展权的配置进行了分析,认为农民权益保障的关键在于明确土地权益,赋予农民拥有农地发展权,保障农民有权获得农地转让过程中的土地增值收益。