连载故事(45)在小区物管处的日子里新官上任

象羊主任在苏州的物业管理日子告了一个段落,离开时获得了小区业主赠与的“荣誉业主”称号,总算给自己、同事和广大的一线物业管理人员尤其是小区管理处主任们争了光。象羊主任从本期开始续写他在广东物管的新篇章,让始终关注着他的老读者又找回了喜爱阅读的文字。让我们一起继续分享他的故事,一起为他加油!     

新官上任

象羊主任在苏州的物业管理日子告了一个段落，离开时获得了小区业主赠与的“荣誉业主”称号，总算给自己、同事和广大的一线物业管理人员尤其是小区管理处主任们争了光。象羊主任从本期开始续写他在广东物管的新篇章，让始终关注着他的老读者又找回了喜爱阅读的文字。让我们一起继续分享他的故事，一起为他加油![编者按]     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

在苏州的物业管理日子里

这是一位就职于苏州某小区物管处的物业管理人员，从2003年11月开始，以笔记形式记录下的他本人在小区管理处的实际工作和生活。原文由作者以网名“象羊”，文名《物管实录》，陆续发表于《中国物业管理信息网》，从第6期开始本刊已分期选载，以供读者一窥我国中等城市的物业管理现状，以及物管一线工作人员的实际生态。     

在苏州的物业管理日子里

这是一位就职于苏州某小区物管处的物业管理人员。从2003年11月开始。以笔记形式记录下的他本人在小区管理处的实际工作和生活。原文由作者以网名“象羊”。文名《物管实录》。陆续发表于(《中国物业管理信息网》。从2004年第6期开始本刊已分期选载。以供读者一窥我国中等城市的物业管理现状。以及物管一线工作人员的实际生态。     

业主"四权"论

如今，随着《物业管理条例》(以下简称《条例》)的实施和《物权法》(草案)的讨论，随着经济大潮推动下物业管理行业的蓬勃发展，业主在物管行业中的地位和作用日愈明显，物业管理亦由此而开始进入了真正的业主时代。而支撑物业管理开始真正进入业主时代的基础力量是什么呢？笔者认为是“四权”，即诉讼权、私财权、选聘权和自治权。     

在苏州的物业管理日子里

这是一位就职于苏州某小区物管处的物业管理人员，从2003年11月开始，以笔记形式记录下的他本人在小区管理处的实际工作和生活。原文由作者以网名“象羊”，文名(物管实录)，陆续发表于《中国物业管理信息网》，从第6期开始本刊已分期选载，以供读者一窥我国中等城市的物业管理现状，以及物管一线工作人员的实际生态。     

学术动态——业主权利应该慎重使用

背景索引: 自从9月1日起,新物业管理条例已经实施了两个多月,各地的学习和实施热情很是高涨,其效果已经慢慢呈现出来。在条例刚颁布的时候,业内相关人士都认为,《条例》赋予了业主更多的权利,对物业管理公司则作了许多限制,其中《条例》给社区物业管理带来了六大变化:业主委员会享有收益权;打破了职能部门垄断;业主有权“炒”物业;强化了合同的内容;共用物权业主说了算;开发与物管分了家。然而,听到业主一片叫好声的同时,来自物业管理公司的“苦水”似乎也不容忽视:新《条例》过分强调     

物管条例对行业协会有什么促进作用?

正如于庆新先生所说“条例最大的好处在于明确了行业各方主体的权责界限”,我们稍加分类,可以看到物业管理的“各方主体”以及可能涉及到的各方:业主、物业管理具体行为人、前期既是业主后期又可能是物业管理者的开发商、各类承建商、供应商、各类业主组织如业委会、管委会等,各类管理者组织如协会、商会等。物业管理条例出台后对于行业协会在引导整个行业的合法操作方面有什么促进作用呢?     

物管网帖起风波

2006年7月24日,六盘水供电局网站上,一职工以“可怜的某某业主”为名在该网站的“网上论坛”发表文章,称某小区“电梯又坏,小区售水时间和业主上下班时间一样,不方便业主购水”,作为该小区的物业管理服务单位六盘水康兴物业管理有限公司,针对业主的提问,在该网跟一帖子,回复业主的提问,重在关注关心业主,一时间,引来众多关注和质疑,各相关物业管理帖子不断,有批评的,有建议的,也有讽刺甚至侮辱的。这一起物业管理服务的帖子风波,给我们物业管理服务企业留下了很多的余味和思考。     

谁是中国物业管理的火炬手?——并记《物业管理条例》施行五周年

在已经过去的5年当中，社区里此起彼伏的纠纷和矛盾把历史的痼疾冲刷显露，同时又将对目前和未来的疑问淤积成为新的滩涂，物业管理就在泥泞的行程当中一路坎坷，艰难蜕变。同时我们也欣然可见，从《物业管理条例》到《物权法》，标明中国现代城市治理，正在以前所未有的努力从公民财产权利和社区物业管理展开，也给中国社会带来了新的转机。物业管理逐步退守自己的传统阵地，风险也在加速向全社会分解；业主权利开始获得法律保护，     

对业主表决权计算方式的不同意见

《物权法》和《物业管理条例》．修正案关于业主表决的计算方式既考虑了“物”的因素，也充分地考虑了“人”的因素，和修订以前的《物业管理条例》相比，应该来说更为合理。一方面以物业的建筑面积计算，能充分反映物权；而以业主人数计算，则能平等地考虑每一个业主的权利，不至于造成大业主垄断业主大会决定权、出现忽略或损害中小业主利益的现象。     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

走向明天

编者按:象羊从2003年11月开始,以笔记形式记录下他在小区物业管理处的实际工作和生活本刊从2004年第6期开始分期选载,截止本期已经连续刊载了近60篇,深受读者喜爱从象羊的故事中,我们一起体味了物业管理的酸甜苦辣由于象羊工作的变动,连载了五年的"在小区物管处的日子里"也将于本期结泉,本刊非常感谢始终关注着她的老读者的支持与厚爱,惟有祝福象羊的明天会更好,相信会有更多的"象羊"采继续物业管理日子的新篇章,让我们继续分享更多的"象羊"故事.     

在小区物管处的日子里 走向明天

象羊从2003年11月开始,以笔记形式记录下他在小区物业管理处的实际工作和生活。本刊从2004年第6期开始分期选载,截止本期已经连续刊载了近60篇,深受读者喜爱。从象羊的故事中,我们一起体味了物业管理的酸甜苦辣。由于象羊工作的变动,连载了五年的"在小区物管处的日子里"也将于本期结束,编辑部感谢始终关注着她的老读者一贯的支持与厚爱,惟有祝福象羊的明天会更好,相信会有更多的"象羊"来继续物业管理日子的新篇章,让我们继续分享更多的"象羊"故事。     

业主缴纳物业管理费可以行使抗辩权的积极影响和深层思考

上海市高级人民法院于2002年3月19日公布了(《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》(即“23条”)。“23条”公布后，上海媒体纷纷作了报道，并且在导向上作双向传播，已经引起了广大业主和物业管理企业关注。其中第15条“业主在什么情况下，可以对物业管理费的缴纳行使抗辩权?”和第8条“相邻业主间物业管理纠纷由谁承担法律责任”更是众说纷纭的焦点，为此，本期焦点说法就这两个问题与有兴趣的读者一起来探讨。     

东方玫瑰园的投票权困局

国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)出台至今，在行业内引发的最显著效果恐怕就是“妙物管”了!从业主们的身上可以看到“以《条例》为指引，紧跟《条例》步伐”的行为是愈发明显。随着国家法律法规的不断出台与完善，业主们也在逐步地走向成熟，并将积极行使自己的合法权益放在了越来越重要的位置。     

再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

认真学习建筑物区分所有权理论深刻理解《物业管理条例》的立法精髓《物业管理条例》的颁布,结束了我国物业管理没有国家行政法规的历史,也将我们学习研究建筑物区分所有权理论推向了高潮,认真学习建筑物区分所有权理论对于我们深刻理解《物业管理条例》的精髓,学习和贯彻落实《物业管理条例》,推动物业管理规范健康发展都有着重大意义与积极作用。《物业管理条例》一个最鲜明的特点是用建筑物区分所有权奠定了条例立法的理论基础。通过直接将发达国家已经运行了100多年的建筑物区分所有权理论融入条例之中,使《物业管理条例》与WTO规则,国际惯例接轨。尽管在《物业管理条例》中找不到“建筑物区分所有权“这八个字,但条例的框架与字里行间无不体现出建筑物区分所有权的理论,建筑区分所有权理论的专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会成员权,这些都直接融入到了条例中,体现了公平、合理、平等的立法精神。例如:1、业主权利义务。其实就是业主作为建筑物区分所有权人的权利义务,2、业主大会是作为全体业主合法权益的代表,业主委员会只是作为业主大会的执行机构,业主大会授权并监督业主委员会。这样一来就明确了业主大会是权利机关,而业主委员会只是执行机关;3、业主在首次业主大会会议的投票权根据业主拥有的建筑面积确定,就是基于建筑物区分所有权业主的共用部分持分权,即业主持有的共用部分财产的份额比例确定的。业主公约对全体业主具有约束力,业主公约是基于私法自治原则所衍生的,业主公约是区分所有建筑物的业主大会组织的最高自治规则,是物业管理的基础和最基本的准则,自然作为建筑物区分所有权人的全体业主必须有义务遵守,4、业主大会有一般决定和特别决定,一般决定必须是由与会业主所持投票权二分之一以上通过,涉及到业主重大的,具体的利益的特别决定,如选聘、解聘物业公司,维修基金筹集等都需要经业主代表三分之二以上通过。因此,我们在认真学习条例的同时还应该认真学习建筑物区分所有权理论,以真正领会和理解《物业管理条例》的立法思想。为了让大家对建筑物区分所有权理论有更多的了解。在上期和本期《现代物业》上连载了我与曹阳先生《再论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的论文,目前我们正在酝酿《三论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的文章。我们希望通过这些文章能够使大家更好地领会《物业管理条例》的精髓,进一步推动物业管理的健康规范发展。     

业主“策反”选出新当家——济南东环国际广场首设小区监事会和秘书处

业主委员会的不作为、涉嫌腐败令业主们不满意的现象，随着业委会的出现而成为了物业管理活动中的一个新问题。改选业委会（委员）的业主大会召开权利往往又被现任业委会“把持”，如何能够实现《物业管理条例》中法定“经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的权利不被业委会剥夺的问题，则在全国很多物业管理区域中凸显出来。本文站在政府积极介入和业主内部团体建设的角度，给出了我们一个答案，并具有较强的程序性和可参考性。[编者按]     

勿拿《条例》做秀

在做秀之风几成时尚的今天,物业管理行业亦未能免俗。历经千呼万唤之后,《物业管理条例》(以下简称《条例》)终于出台。在众多业主尚未弄清《条例》的条款时,许多物管企业就已迫不急待地奔走相告,嚷嚷着《条例》出台的幕后背景和重大意义,“贯彻《物业管理条例》,创建优良居住环境”之类的标语,横幅挂满了管理小区,仿佛要让全世界的人都知道只有他们才是最拥护《条例》的。有的城市物管