房地产评估收益法下资本化率的确定

在我国房地产评估中,收益法的使用受到一定的限制,原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点。本文就资本化率相关问题进行探讨,以期为完善资本化率的确定方法提供参考。     

收益法在房地产评估中资本化率的确定

收益法是房地产估价的基本方法之一，特别适用于产生收益或有潜在收益的房地产项目，本通过对收益法中资本化率的本质及构成进行分析。结合实践经验，提出了资本化率选择的基本原则，找出确定资本化率的一般方法，以供业界人士参考。     

浅析资产支出金额的确定

在借款费用资本化过程中，每期借款利息资本化金额由至当期止购建固定资产的累计支出加权平均数和资本化率两个因素相乘计算确定，因而资产支出金额的确定直接影响累计支出加权平均数的计算。因此，正确确定资产支出金额是正确计算借款利息资本化金额的基础。这里的资产支出包括企业为构建固定资产而以支付现金、转移非现金资产或承担带息债务形式     

谈谈利息资本化的确定问题

谈谈利息资本化的确定问题湖南财经学院田勇，曾繁荣一、合格资金的确定某一特定会计期间的利息资本化的总额等于资本化率乘以该项资产的平均累计支出的乘积，进行这样计算的前提是这项资产必须是合格资产。所谓合格资产是指一项适合于利息资本化的资产。按西方惯例，把合...     

如何认识房地产估价中的资本化率

本文运用定性与定量相结合的研究方法在对资本化率内涵及属性进行分析的基础上,讨论了资本化率的影响因素,为资本化率的确定提供理论指导。     

借款利息及溢、折价摊销资本化计算中的几个问题

《企业会计准则——借款费用》规定,企业在确定每期专门借款利息和折、溢价摊销的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定资本化额。但是在具体计算资本化率和累计支出加权平均数时有些问题值得探讨。     

收益还原法在房地产估价中的应用

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。     

电网企业"统贷统还"模式下财务费用分摊方式研究(系列三)

文章从<企业会计准则>关于借款费用的阐述出发,分析电网企业在"统贷统还"模式下财务费用的特征,提出电网企业"统贷统还"模式下财务费用的三种分摊方式(即:专门借款前提下,地市局自行确定资本化率的分摊方式;专门借款前提下,省公司统一确定资本化率的分摊方式;不区分专门借款前提下,地市局自行确定资本化率的分摊方式),通过分析三种分摊方式的优点和缺点,结论建议"专门借款前提下,省公司统一确定资本化率的分摊方式"是电网企业优选的财务费用分摊方式.     

浅析资产支出金额的确定

在借款费用资本化过程中,每期借款利息资本化金额由至当期止购建固定资产的累计支出加权平均数和资本化率两个因素相乘计算确定,因而资产支出金额的确定直接影响累计支出加权平均数的计算。因此,正确确定资产支出金额是正确计算借款利息资本化金额的基础。这里的资产支出包括企业为构建固定资产而以支付现金、转移非现金资产或承担带息债务形式发生的支出。其中,以支付现金、承担带息债务形式发生的资产支出金额容易确定,     

收益法在企业价值评估中的应用探讨

一、企业价值评估收益法涵义及常用公式 （一）企业价值评估收益法涵义企业价值评估中的收益法，是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。收益资本化法是将评估对象未来某一年的预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。     

借款费用资本化处理中一般借款利息资本化率的探讨

本文针对借款费用资本化处理中存在的问题，对一般借款利息资本化率进行探讨，并提出改进建议。     

对我国借款费用准则的几点质疑

我国颁布的《企业会计准则———借款费用》,对借款费用问题作了新的规定,其中资本化范围的限定,资本化率的确定以及资本化金额的计算将直接影响到企业的资产及费用的计量,影响企业的财务状况及经营成果。本文将对此进行探讨。一、借款费用资本化范围的确定(一)资本化金额范围的确定在谨慎性原则和实质重于形式原则上的矛盾我国借款费用准则第4条规定,可予以资本化的借款费用仅限于专门借款所发生的借款费用。专门借款,是指为购建固定资产而专门借入的款项。企业在生产经营过程中专门借入的、但不是为购建固定资产目的借入的款项不属于借款…     

我国人民币升值对房地产经济的影响及对策

一、人民币汇率与房地产经济的互动关系 一般情况下，影响房地产价格的主要因素来自于资本化率，而汇率是影响资本化率的一个重要外因。所以，我们可以资本化率理论为基础来分析汇率与房地产经济的互动关系。     

利息支出资本化的审计策略

《企业具体会计准则——借款费用》于2001年1月1日开始实施,利息支出的资本化的审计标准相应发生了一些变化。但会计实务操作与会计准则的具体要求之间存在的一些差异使得审计不能简单地依据会计准则来进行。 会计准则规定“每一会计期间利息的资本化金额=至当期末购建固定资产的累计支出加权平均数×资本化率”。而一般情况下,企业是以用于购建固定资产而专门借入的借款数为计算资本化利息的基数,基数确定后,直接以借款利率和其分别的时期计算即可,资本化率的确定相对简单。这种     

对新《企业会计制度》存在问题的分析及改进建议

一、关于借款费用资本化金额的确定借款费用是指企业因借款而发生的利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用 ,以及因外币借款而发生的汇兑损益。我对《企业会计制度》中计量每一会计期间利息资本化金额的计算公式有不同的看法。《企业会计制度》规定每一会计期间利息资本化金额的计算为 :每一会计期间利息的资本化金额 =至当期末止购建固定资产累计支出加权平均数×加权平均资本化率同时进一步规定了至当期末止购建固定资产累计加权平均数的计算和资本化率的计算。尽管美国财务会计准则委员会对其利息费用资本化有同样的规定 ;但我认为 ,此计算…     

收益法在企业价值评估中的应用探讨

一、企业价值评估收益法涵义及常用公式(一)企业价值评估收益法涵义企业价值评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。收益法中常用的两种具体方法是收益资本化法和未来收益折现法。收益资本化法是将评估对象未来某一年的预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其计算公式如下:     

企业会计准则系列讲座 企业会计准则──借款费用准则(下)

二、 借款费用资本化的计量 企业每期借款费用的金额包括：利息、折价或溢价、辅助费用和汇兑差额。 1.利息资本化金额的确定 利息费用资本化确定需要考虑的因素有：发生在固定资产上的支出（而不是工程成本），由于这些支出的时间不同，所以需要计算用于固定资产累计支出的平均数，在只有一项专项借款时资本化率就是利率。（表见后） 举例： A公司建造固定资产投资情况和取得借款情况如下： 依据上述资料计算 2000年度借款费用和 2001年 6月借款费用： （ 1） 2000年度的固定资产累计支出加权平均数（会计涵盖期为 360天）： （ 2） 2…     

完善非住宅房屋拆迁评估的对策建议

一、现行非住宅房屋评估中存在的问题 1．缺乏明确的政策指导 从各地现行的拆迁评估政策可以看出，相关规定只明确了不同类型房地产的评估方法适用问题，但对各类方法的技术参数选取及取值范围没有做具体规定。如收益法中的资本化率，以江苏省淮安市评估文件为例，资本化率取值范围为3％～10％，但在其他系数不变的情况下，资本化率取值每增减1％，结果误差最低将达到10％，最高将达到16．78名。     

关于《企业会计制度》中借款费用资本化问题的思考

《企业会计制度》中对借款费用资本化进行了详细的规定，但实际操作中会遇到一些问题。一是应予资本化的借款范围即为购建固定资产而专门借入款项的费用才可予以资本化，这与实质重于形式的原则不相一致；二是借款利息、折价或溢价的摊销、汇总差额开始资本化的条件与“会计指标应当口径一致，相互可比”的原则不相协调；三是资本化金额的确定与重要性原则不相吻合。为了统一和规范借款费用中利息、折价和溢价摊销资本化的金额，使企业间具有可比性，减轻会计工作者的劳动强度，提出了合理化的建议。     

关于借款费用资本化的探讨

为了体现与国际财务报告准则实质趋同的性质，2006年财政部分布的《企业会计准则》对借款费用资本化作出了新的规定，对借款费用资本化的资产范围、借款范围和金额确定的方法都做出了详细的规范。本文首先简单介绍准则规定借款费用资本化的具体细则，再介绍几种借款费用资本化的方法。最后提出准则运用过程中存在的问题并给了相应的解决方案。