作业成本法在房地产抵押估价公司中的应用

文章以作业成本法的基本思路为基点,对作业成本法在房地产抵押估价公司成本核算中的应用进行探讨。首先阐述了作业成本法在房地产抵押估价公司应用的必要性及适用性,在对房地产抵押估价公司作业流程及特点进行分析的基础上构建了房地产抵押估价公司作业成本法的应用模型。     

作业成本法在房地产抵押估价公司中的应用

文章以作业成本法的基本思路为基点,对作业成本法在房地产抵押估价公司成本核算中的应用进行探讨.首先阐述了作业成本法在房地产抵押估价公司应用的必要性及适用性,在对房地产抵押估价公司作业流程及特点进行分析的基础上构建了房地产抵押估价公司作业成本法的应用模型.     

房地产估价折旧与会计折旧分析

<正>在房地产估价过程中运用成本法评估已使用房地产的价值时,必须计算建筑物的折旧,正确求取建筑物折旧是运用成本法对旧有建筑物资产进行估价的难点和关键。实际工作中,常常有人将建筑物折旧中的直线折旧法与会计核算中的固定资产直线折旧方法相混淆,     

房地产估价理论依据辨析——成本估价法

成本估价法是对房地产价格进行评估时常用的一种估价方法,本文就该方法的理论依据做了详细分析,明确了生产费用价值论是成本法的理论依据,而替代原理则是成本法应用中利益双方遵循的原则,搞清了两者之间关系,对具体从事估价业务有一定指导意义.     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

浅析成本法估价

成本法是房地产价格评估的基本方法之一,特别适用于那些既无收益又很少交易的房地产。如学校、图书馆、政府办公楼、体育馆、医院,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、码头、机场等有独设计或只针对个别用户的特殊需要而开发的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外成本法也适用于估价市场不完善或无法运用市场法估价的房地产。     

房地产评估理论价格与市场价格差异分析

房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中,由于各方面的原因,三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。     

房地产估价中假设和限制条件的运用

房地产估价中的假设和限制条件说明了房地产评估结果的成立条件和评估报告在应用中的限制，它能使估价委托方及相关利益者更全面、更正确地掌握房地产评估结果的内涵，从而更好地利用房地产估价报告的技术成果。同时，房地产估价中的假设和限制条件。也是房地产估价公司对估价委托人的责、权交待及相应法律关系的警示、从而能有效地防止房地产估价纠纷的产生。本文通过对房地产估价过程中的各方面要素分析，较为全面地阐述了估价的假设和限制条件在房地产估价实践中的运用。     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

市场法在小城镇中的应用研究

随着小城镇经济的不断发展，房地产估价作为经济发展的一个中介服务行业，它的地位愈加重要。在小城镇的房地产估价体系中，应用最多的成本法具有一定的缺陷，需要引进具有较强说服力的估价方法。本文利用模糊数学中的贴近度和择近原则，将市场法应用到小城镇的房地产估价中，以使小城镇的估价体系更为成熟完善，引导房地产市场的良性发展。     

房屋基准重置价修正法≠成本法

笔者在《房地产评估》二○○五年第六期发表了“议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法”。房地产市场价格评估基准价修正法包括房屋基准重置价修正法和土地基准地价修正法。其中，有关“土地基准地价修正法”在国家标准GB50291—1999〈房地产估价规范》（以下简称“估价规范”）第5、6条和中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第9、2条详细论述了，但有关“房屋基准重置价修正法”在“估价规范”和“教材”中没有专题论述。有些地方、有些人认为“房屋基准重置价格修正法”是“成本法”；有些人认为是“市场法”；有些人认为是“成本法、市场法相结合的评估方法”等等，议论纷纷。对此，笔者专议“房屋基准重置价修正法”内容如下。     

关于成本法中客观成本的讨论

在房地产市场不很发达的现阶段．成本法在房地产估价中被广泛采用。成本法是依据重新购建成本结合成新扣除折旧计算房地产价格的方法。“运用成本法估价时必须区分实际成本和客观成本．并要结合供求分析才能最终确定房地产价格。”(《房地产估价理论与方法》P143，柴强主编．中国物价出版社)可以看出，客观成本是与实际成本相对应的。但是，客观成本如何确定，尚缺少权威界定。因此，在估价实践中，估价人员对客观成本的理解不尽相同，     

自动续期对住宅房地产估价的影响与思考

《物权法》关于住宅建设用地使用权期限届满自动续期给房地产估价理论与方法提出了新的问题，本文就自动续期在房地产估价的成本法、收益法等几种评估方法中涉及的相关问题进行分析，旨在与同仁探讨自动续期对几种估价方法的影响，并探索这种影响在估价方法具体技术上的处理方法。     

房地产估价折旧及其与会计折旧的比较研究

运用成本法对旧有房地产估价时,准确估算估价对象房地产在估价时点的重新购建价格和累计折旧是两大关键。实际估价操作中,由于没有正确理解房地产估价中折旧的实持,许多估价人员在估算房地产的折旧时存在着许多模糊的认识和错误做法。本文就房地产估价折旧的类型,实质及与会计折旧的区别进行了分析研究。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

某公寓项目订价方案实战文本

本运用房地产估价理论中的市场比较法、成本法技术中的技术模型，通过对成都市府南河边某电梯公寓的项目状况、市场背景、竞争性项目状况等情况进入深入的分析，针对项目的开发状况、施工进度，开发商目标等具体情况，选择适宜的评估技术路线，对项目的分户预售价格进行了详细的推算和制订，本将房地产评估理论、技术与房地产项目开发实践有机地结合起来，对房地产项目营销组合中价格策略的设计具有较强的可操作性和实践指导意义。     

GIS在房地产估价业务中的应用

房地产估价是知识型、信息密集型的业务。为落实“公平、公正合理地评估房地产价格”这一基本原则，本文以在GIS软件平台上开发的“嘉定区房地产估价管理信息系统”为例，运用系统理论分析了房地产估价信息的特征，并介绍了计算机技术在房地产估价中的具体应用。     

房地产估价与相关行业的关系与沟通

房地产无论是企业还是个人都是其财产的重要组成部分，因此在进行房地产交易。房地产抵押以及房地产课税时确定其价值为西方国家各利益相关所关注，由此产生了房地产估价。过去西方国家一百多年的评估业主要是房地产估价的历史，今后房地产估价还将在评估业中发挥重要的作用。中国的房地产估价虽然产生时间不长，但它在中国的市场经济中发挥了积极作用。经济发展的必然结果是资本市场的全球化，为保障经济行为各方的权益，客观上要求除对房地产进行估价外，还需要对动产、机器设备、无形资产和企业价值等进行评估。因此，房地产估价与其它评估可以加强联系，多多沟通，为中国评估业尽快走向世界而共同奋斗。房地产估价是市场经济发展到一定阶段的产物，尽管在西方发达国家已经有了一百多年的历史，但其估价理论和估价方法还在不断完善，新的研究成果不断出现，估价的地位和作用也日益显现出来，估价业呈蓬勃发展的趋势。中国房地产估价是随着市场经济的建立而产生的，经过十来的发展与探索，已经成为社会经济发展不可或缺的部分。与此同时，几乎与中国房地产估价同时产生的中国资产评估也得到了较快发展。房地产估价与资产评估同属于评估行业中的两个分支，它们共同推动了中国市场经济的发展。为此笔通过对评估行业中这两个分支的产生与发展来谈谈今后它们之间关系与沟通。