用事实说话

近期,房价过快上涨成为社会广泛关注的焦点,而某些房地产开发商继“房价高是土地招拍挂制度造成”的鼓噪之后,又抛出房价高是“地荒”催生的所谓新论。剖析、辩明其中是非,堵住房地产市场的“乌鸦嘴”,以正视听,大有必要。所谓“地荒”说,其核心要点是,土地政策参与宏观调控,国家对土地实行了严管的政策,紧缩“地根”,形成了“地荒论”———所谓房地产用地供应不足,导致了房地产价格的大幅上涨。这种说法能否站住脚,且让事实来说话。2004年年初,针对固定资产投资增长势头过快、经济运行过热的苗头,国家提出了紧缩银根和调控土地市场、紧缩…     

从房地产福利属性探讨土地“招拍挂”制度

房地产行业土地出让的招拍挂制度,代替曾经的协议出让方式,在公平公正方面、土地价格的合理评估方面,产生过积极的作用。但随着房地产市场规模的扩大,土地出让招拍挂制度也逐渐显示出一些弊端。因此,完善我国土地招拍挂制度成为使房地产行业更好地完成其福利属性的关键所在。     

招拍挂制度环境小议

2011年5月11日,国土资源部发布了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,文件对坚持和完善土地招拍挂出让基本制度,创新和调整土地招拍挂出让方式,促进城市房地产市场健康发展等提出了具体要求。然而,土地招拍挂制度该如何完善、该文件的出台能否有效抑制房价的攀升、房地产市场该如何规范等问题,仍值得深入思考。     

土地招拍挂:直面流言蜚语--兼谈房价与地价的关系

房价不断上涨,一路飙升,目前已经成为社会各界普遍关注的一个焦点和热点问题。而在普通百姓一片降低房价的呼声之时,一些房地产开发商甚至是颇具威望的人士对此问题“旗帜鲜明”地“慷慨陈词”:经营性土地实行招标、拍卖、挂牌出让后,土地的供给量减少了,由此引发地价升高了,是造成房价不断攀升的“罪魁祸首”,因此,土地招拍挂制度或者说实行这项制度的政府土地管理部门应承担房价不断升高的责任,房地产开发企业本身对此没有责任。毫无疑问,近年来房价持续上涨是不争的事实,但真的像房地产开发商所说的,这是土地招拍挂犯下的错吗?房价只升不…     

房价、地价与土地招拍挂

●就一定时期而言,决定房价的最重要因素是房屋市场的供求关系。土地只是构成房地产的一个生产要素,而要素价格取决于产品价格高低。当前一些城市房价上涨,原因是这些城市的房地产需求(有时候是假性需求)大于供给●招拍挂是采用市场竞争机制显化土地的真实价格,公开了开发商的隐形土地成本,使地价回归其真实水平,其本身不会改变土地供求关系,因此也不会人为抬高地价。之所以显得比协议地价高,一是招拍挂出让的大多是经营性用途的“熟地”地价,协议出让的大多是工业用地,且协议价格往往仅是政府获得的土地出让金,而土地出让金一般只占整个地价的1/4。二是招拍挂出让通过市场竞争剔除了过去协议出让的“权力寻租”部分,相应压缩了部分“关系开发商”的超额利润     

用市场手段调控市场--对土地使用权招标拍卖的几点思考

许多观点认为招标拍卖使房价上升,其经常举的例子就是杭州的房价持续上升。当然,“地价上升引起房价上升论”者不会举厦门及其他城市的例子,厦门等城市也是较早实现招拍挂的。要说房地产价格形成因素很复杂,但其形成有两大理论基础:一是成本决定价格论,一是市场供求决定论。成本决定价格论认为:地价上升了,房地产的价格也就上升,否则开发商怎么承受得了,开发商会把成本转移给消费者的。因此许多(特别是开发企业)认为地价上升引起房地产价格的上升。据统计,招标拍卖的地价比协议出让的地价高30%左右。相当一部分人便由此而认为房地产价格的上…     

让招拍挂走得更远——国土资源部廖永林司长谈商品房用地招拍挂制度的改进与完善

历史地、全面地看待招拍挂制度 <中国土地>:固有建设用地招拍挂出让制度从2001年全面实施至今已整十载,其对国有建设用地市场发展的推进作用是有目共睹的.但近年来,由于热点城市房价连年居高不下,导致商品住宅用地招拍挂出让受到来自各方面的质疑.请问,您如何评价招拍挂制度?     

限房价竞地价:怎样操作更重要

近年来,各地按照中央有关政策要求,在坚持和完善土地招拍挂出让制度基础上,积极探索城市住房用地出让方式创新并取得了可喜的成效。其中,尤其是限房价、竞地价出让方式,直接对地价和房价进行合理调整,对保障民生、促进城市房地产市场健康发展有一定作用。从各地的实践经验来看,限房价、竞地价出     

是规范,也是引导——《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》解读

文件出台的背景 众所周知,近几年来中央高度重视房地产市场调控工作,同时对完善国有土地出让方式、稳定地价多次提出明确要求.仅2010年,中央就先后下发<国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知>(国发(2010]10号)和<国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知>(国办发[2010]4号),明确提出"在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索'综合评标,、'一次竞价'、'双向竞价,等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨".     

十八大后土地经济形势分析与后期趋势展望

文章围绕建设用地需求量及结构变化、土地利用效率和经济产出、土地招拍挂市场运行情况、土地出让收入和抵押融资、土地违法、房地产市场形势等六个方面,对2012年以来的土地经济管理形势进行了全面分析,对今后一个时期的土地和房地产市场发展趋势进行了展望。总体而言,2018年及今后一段时间内,土地供应会进一步趋紧,房地产市场将以建设长效机制为主要内容,房价既不会大跌也不会大涨,土地价格同样如此,但需警惕黑天鹅事件。     

ACTION,AGENCIES, ADVOCACY,AND ANALYSTS1

Generally speaking, human beings dislike admitting flaws in their actions. The complexities of regional development provide ample opportunity for flawed action. As public intervention in the process of economic and social development is on the upswing, serious attention must be paid to evaluations in order to minimize flaws in the programs. This paper examines three constraints to evaluation: friction generated by data collection; absence of precise goals and modus operandi coupled with continuous program modification; and role conflict within the evaluation team. The difficulties with data lie in the definition of regional boundaries and hostility of the people resulting from normlessness and government involvement. Regional survey research centers are suggested to mitigate the problem. The second conistraint exists because of the sensitivity of program administrators to critical evaluation. They react with vague, general, and illusory goals, discounting and negation of results, and the concept of a pilot study from which “lessons learned always justify a program.” Long-run conditioning and public relations may be the only effective policies to relieve this constraint. The third constraint of role conflict has always existed but is particularly important when changes in programs derive from their evaluations. The solution is for our professions to insist on full public disclosure of results coupled with triyearly turnover of evaluation personnel. De façon générale, les humains détestent avouer leurs fautes. he dévelop-peraent régional étant trés complexe, beaucoup ?actions enterprises pourront s'avérer défectueuses ou néfastes. intervention publique dans le processus de développement économique et social se faisant peu fréqtiente, une attention spéciale et constante doit être apportée aux évaluations visant. à minimiser les erreurs dans les programmes. Cet article eiamine trois contraintes propres à?évaluation: obstacles crées par la cueilette des données; absence de buts prés et de modus operandi joints à une modification continuelle du programme; et conflit de rôle dans ?équipe ?évaluation. Les difficultés avec les données sont liées à la délimitation des régions et à?hostilityé des gens résultant de ?absence compléte de normes et de ?ingérence gouvernementale dans la vie privée. Pour résoudre le probléme, on suggére des centres ?enquétes et de recherches régionaux. La seconde contrainte vient du fait que les administrateurs de programme sont sensibles à une évaluation critique. lis répondent avec des buts vagues, généraux et illusoires; Us ne nient pas les résultats mais n'acceptent pas le concept ?une étude pilote óu “Les resultats obtenus justifient toujours un plan ?amélioration.” Un conditionnement à long terme et des relations extérienres peuvent être les settles politiques efficaces pour parer à cette contrainte. La troisiéme, due au conflit de rôle, a toujours existé mais elle est particu-liérement importante quand les modifications de programme dérivent de leurs évaluations. La solution serait que les associations professionnelles insistent sur une divulgation compléte des réstultats au public ainsi qu'un renouueUement du personnel ?évaluation tous les trois ans.     

“山水林田湖草—人”生命共同体的内涵、问题与创新

[目的]山水林田湖草—人生命共同体的整体保护和综合治理是提高陆地生态系统服务功能,确保人与自然和谐共生的重要举措;明确人在生命共同体中的核心地位,对于保证生命共同体的持续稳定发展具有重要意义。[方法]文章梳理了山水林田湖草—人生命共同体的内涵与特征,并重点探讨了生命共同体中与人紧密相关的关键问题,包括人与生态环境的协调,多部门、多区域合作和联动,时空格局与多尺度效应等。[结果]在此基础上,结合以往文献分析与近期研究成果,该研究提出了以人的认知—人的决策为主线的山水林田湖草—人生命共同体功能提升的6个优先导向。[结论]从以往文献中的山水林田湖草拓展为山水林田湖草—人,旨在更好地实践习近平总书记"人与自然生命共同体"的思想,为我国实现生态文明建设"2035目标"和"2050愿景"提供参考。     

Tournaments, Fairness, and Risk

We estimate willingness to pay (WTP) to operate under two types of contracts—tournaments (Ts) and fixed performance-standard contracts (F). Our results are consistent with the notion that subjects having social preferences for fairness and care about risk. That is, when subjects experience greater inequity under tournaments relative to fixed performance contracts, or experience greater revenue risk under tournaments, the gap between WTP for fixed performance and tournament contracts increases, ceteris paribus. Our results provide an explanation for grower dissatisfaction with tournament compensation schemes independent of possible concerns regarding opportunistic behavior by integrators.