房地产市场，何去何从？

当前中国房地产市场正处于多空最关键的“胶着”状态，这不仅关系着购房人，更关系着中国的民间资本生态、民间金融生态，以及宏观经济的走势。     

房地产大周期的金融视角

中国房地产行业真正意义上的一次大调整正在演进之中，产业外资本进入房地产业的趋势出现逆转；房地产金融会日趋活跃。房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”，房地产行业将一改过去10多年高成长的趋势性增长格局，企业的成长将主要来自于行业内的分化与整合所产生的经营效率的提高，从依赖地价与房价的上涨获得高毛利转向依赖综合开发能力的提高，完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。本书以日本在20世纪80年代的房地产市场泡沫及其崩溃为案例，试图分析其发生的机制与逻辑，探讨政府、企业应对泡沫崩溃的对策，从而总结教训，吸收经验，以便使中国的房地产市场在经济发展的过程中能趋利避害。     

国有房地产估价机构脱钩改制思路

随着我国社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得以迅速发展，房地产估价工作亦得到了较大发展。中国房地产估价师学会早于1994年成立，中国注册房地产估价师队伍已形成规模，近年来为了进一步活跃房地产市场，房地产估价行业逐步向市场开放，一些中介服务机构(如会计师事务所、审计师事务所、银行咨询公司等)和私人合伙的民间评估机构应运而生。目前我国从事估价业务的专业人员已达数万人，他们为房地产估价行业的发展起到了重要作用。     

金融监管政策对房地产行业的影响

2020年之后,金融监管部门祭出“杀手锏”,为开发企业融资划“红线”,即“三道红线”;为金融机构贷款定额度,即实行“贷款集中度管理”,这两项金融监管政策给房地产行业带来了深刻的影响。通过对房地产行业融资的影响进行分析,提出完善金融监管政策的建议。     

谈房地产估价业的发展对策

房地产价格评估在我国是一个新兴的行业，它从起步到夸天仅有10多年的历史，真正发展比较快的时期也只是1992年在党的“十四”大以来的五年多时间里。由于我国房地产业以“十四”大为起点开始走向市场，它推动房地产评估在理论研究和实际运作方面都取得了可喜的成就，房地产评估制度开始建立，评估市场不断扩大，评估队伍和评估机构得以迅速发展，我国房地产评估行业的雏形已基本形成。但是，也正由于这个行业形成和发展的时间还不长，仍处于起步阶段，因此本提出如下对策：     

房地产企业如何上市融资

房地产行业是资本密集型行业，对资金需求量非常大，但由于融资渠道有限等原因．房地产行业融资受国家政策影响较大。2003年，以规范房地产信贷为主要内容的“121号文”对于依靠银行贷款的房地产企业来讲。可以说是釜底抽薪。许多房地产企业因此陷入困境。房地产开发企业不得不寻求银行信贷之外的其他融资方式。除银行贷款外，目前房地产企业可以采用的融资方式有发行股票并上市、信托融资、发行企业债券、股权投资、产业基金等。在众多的融资方式里，发行股票并上市从而实现与资本市场对接的融资方式最受开发商重视。     

房地产突围在冬季

2014年春，万科集团董事长王石发出“2014年房地产市场形势不妙”的言论，万科总裁郁亮描述房地产行业的趋势是“已从黄金时代进入白银时代”。据我们了解，全国5万多家房地产企业，在这一轮冬季大多数都会过得很吃力很艰难。究其原因，主要是在市场向好时畸形发展，最显性的是负债率问题，有些企业过度追求扩张，负债率高达200％以上，最后资金紧张就有病乱投医，甚至借民间高利贷，     

构建有效运作的房地产金融制度

中国的房地产市场非常复杂，未来发展存在着诸多不确定因素。但由于有大量真实需求做支撑，并没有抑制海外资本及民间资本投资的热情。在巨大的利益诱惑和不确定的市场风险面前，有必要对我国的金融政策和房地产政策进行反思，借鉴国际标准和先进投融资经验，构建有效运作的房地产金融制度，为未来的中国房地产投资理清发展思路。     

房地产行业融资的新选择——CMBS

产调控不断,房地产企业的多种融资渠道受到了限制,2017年可以说是"房地产企业的寒冬".如何利用创新的金融手段帮助房地产企业获得资金成为了目前资本市场竞逐的焦点,目前CMBS、REITs等融资方式成为了市场的热点.在此,我们针对CMBS这种融资方式进行展开,以专题形式与大家分享.     

新形势下房地产行业良性循环和健康发展对策

文章分析了近年来我国房地产行业发展现状，从金融政策、限购政策、土地供给政策和购房消费者等方面分析了目前我国房地产市场“下行”的原因，并从强化市场功能、完善政策措施和立法、推动房地产企业创新发展等角度阐明了促进房地产行业健康发展的对策和建议。     

2005年房地产大事盘点

2005年，被业界称为房地产的“政策年”。在这一年中，土地、金融、税收等一系列政策的出台，对调控房地产市场发挥了重要作用。因此，在这一年中，宏观调控的成效开始显现，市场形势发生了变化，房地产企业的竞争格局也随之调整。从房地产行业发展的角度而言，可以说，2005年是意义重大、影响深远的一年，是行业发生重大转型的一年.     

房地产信托“变脸”

2010年，房地产行业进入“史上最严”调控期，传统资本市场融资功能停顿、银行开发贷配额大幅缩紧，房地产信托发行量趁势出现爆发式增长，全年房地产集合信托产品资金接近2000亿元，同比增速也达到了340％以上的历史最高水平。     

房地产投资中估价技术的应用

随着中国房地产市场不断成熟，房地产的资本特性开始逐步凸现，房地产投资已经成为投资领域的热点区域，以投资为目的的房地产价值评估成为传统估价技术延伸的重要方向。本文认为虽然房地产估价和房地产资本定价之间既有联系又有区别，但传统的估价技术仍然是房地产投资价值确认的核心，但必须进行深仕拜口外如邑麓才能满足房地产投资对于价值判断的要求，主要体现在：将报酬率市场提取法和无风险利率加风险系数两种方法综合考虑选取目标回报率，将市场比较法和收益法结合评判房地产投资的可行性。     

房地产开发企业四大发展趋势

房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，将大大加快中国房地产开发企业规模化、集团化的步伐。趋势一：规模化。我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。     

我国房地产企业融资现状及问题

房地产企业是非常典型的资金密集型企业,房地产开发所需资金量大,资源占用多,对房地产公司来说,没有资金就没有房地产开发.我国房地产企业融资渠道较单一,对银行金融支持依赖过高,如何突破传统融资渠道局限造成的房地产业发展瓶颈,建立符合我国国情、并且适应市场发展需要的房地产企业融资模式,是当前促进房地产企业健康发展的重要课题.     

试论我国房地产估价保险体系建设

房地产价值量大、政策性强、市场变化频繁、价格影响因素众多，房地产的特征、房地产价格的特点和房地产市场的特性，注定了房地产估价行业是个责任大、风险高的行业，决定了房地产估价是项责任很重、风险较强的职业。而且估价师执业行为关联度高，涉及面广，与金融资产的安全稳定，与人民群众的安居乐业，与经济社会的发展进步息息相关、紧密相连。     

我国发展房地产信托投资基金的探讨

近年以来，中央一系列宏观调控政策出台：央行存款准备金上调、房地产开发固定资产投资项目资本金比例提高、社会资金收紧，同时央行升息的压力加大，土地供应政策的调整和对用地管理的加强，加之存量土地交易大量减少，市场门槛大幅度提高。对于房地产这一资金密集型行业，能否多元化融资成为了决定许多房地产公司生死的关键，房地产业正经历从“资源时代”转向“金融时代”。在房地产公司银行贷款和上市融资困难的情况下，房地产信托投资基金(REITs)受到广泛的关注，本文从分析房地产信托基金在我国发展的必然性，提出了可行的房地产信托投资基金模式和政策。     

投资信托开启房地产融资新渠道

对于我国房地产企业来说，资本市场的供给不足是暂时的，是由于我国金融改革滞后导致的制度上的供给问题，将会随着市场的逐步放开得到解决。新近出现的房地产投资信托将成为未来房地产融资新宠。     

我国发展房地产信托投资的可行性分析

目前国内房地产企业融资，主要采用银行贷款的方式进行。据统计表明．大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，这使得我国的房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业。间接融资的比重过大．也使得中国的商业银行系统过多地承载了房地产行业的系统风险。因此．不论从房地产业自身还是从维护我国金融秩序稳定出发．需要有计划地增大房地产开发商直接融资比重．以解决房地产开发和运营的资金问题。     

借助信托业构建我国房地产金融生态链

我国的房地产金融长期是银行信贷“一统天下”,房地产风险过度集中于银行。随着国家宏观政策调控,房地产市场上形成了一块融资真空,房地产金融生态链面临断裂风险。依靠信托在串接多种金融工具方面独具的优势构筑房地产金融生态链,既能促进房地产金融的可持续发展,又能拓宽我国信托业的业务空间,实现信托业和房地产业的“双赢”。