基于信息技术的工程项目管理业主协同机制研究

工程项目协同管理是一种新型的管理模式.对于我国业主建设项目而言,业主往往是建设过程的主要参与者.业主如何参与项目管理?本文将从协同管理理论分析方法的角度出发,着重分析业主在项目管理中的协同管理机制,探讨业主协同管理方法的应用和发展前景.     

深圳业主论坛揭牌仪式暨论坛第一讲举行

“业主自治”，指的是在尊重建筑物区分所有权的基础上由业主共同决定公用部位的使用和管理，包括使用和管理方式。因此，业主自治中的“自治”。并非政治层面的自治含义，同时“业主自治”也并不等同于“业主自管”，即业主自己管理小区，业主自治与物业公司工作的合法开展也并不存在着根本上的矛盾和冲突。     

物业服务合同是提供物业管理服务的依据

物业管理服务工作与业主、居民关系密切，物业管理企业在为业主服好务的同时，也要树立风险意识，做到依法依合同提供服务。物业管理企业在管理服务期间，负有哪些责任、义务?物业管理区域内发生业主财产被偷盗、损坏，人身受到侵害等事件，物业管理企业是否应当承担责任?     

沟通是解决问题的唯一途径——记北京金瑞物业与业主和媒体的一次对话会

<正>北京金瑞物业一向重视与业主和媒体的沟通工作,这不,前段时间他们又召开了一次与业主和媒体见面会,回答了大家关注的问题。1.您是如何看待业主与物业公司之间的关系?是象鱼和水的关系一样不可分开,还是可以彼此互不依赖?如果     

一楼业主该不该交纳电梯费

笔者从事住宅物业管理服务工作多年,在物业管理服务费的交纳问题上,我们发现业主质疑最多的就是:一楼住户是否要交纳电梯费?业主的观点集中表现在两个方面:大部分一楼业主们认为,住     

调查研究是项目经理的制胜法宝

<正>没有调查研究就没有发言权。作为一名物业管理者或管理顾问,要为业主提供中肯的管理建议或做出适当的管理决策,是以深入的调查研究作为基础的。笔者在长时间的物业管理工作中深刻体会到,要开展好项目管理,必须做好调查研究方面的工作。调查研究的方法很多,常用的方法可以列举如下：1．用户沟通(随机访问、定期大面积调查、来访接待等)能否令业主满意是物业管理成功与否的根本标准。对于管理者而言,业主的意见是最重要的决策参考因素,只有充分了解了业主的意见和需求,     

析业主委员会的法律地位及其他

“业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。”市十届人大常委会第三十六次会议审议通过的《上海市居住物业管理条例》对业主委员会如是定义。那么,业主委员会究竟是一个什么性质的组织呢?这不仅关系到它的法律地位,而且决定它的规范运作。一、业主委员会的特征与性质香港的多层建筑物业主立案法团是业主按照政府制定的《多层建筑(业主法团)条例》     

公益精神不是万能良方

<正>当前,业主委员会对社区的全部工作完全是公益性的,没有任何报酬与办公资金。那么,这个业主委员会该怎么工作呢?举个简单例子:业主委员会对社区建设有个提议,征求业主意见(三种方式):1.挨户走访,必须要安排在晚上(自己有时间,业主有时间);2.电话通知(要产生通讯费);3.发传单、贴通知(要有纸墨的费用)。资金哪儿来?实际     

主动沟通赢得主动——浅谈前期物业管理中的业主监督员

前期物业管理是物业管理的一个特殊阶段,包含业主收楼、装修管理、业主入住等特殊服务内容,是物业管理公司为做好服务工作打基础的阶段,是取得业主信任、在市场上站稳脚跟的阶段,也是有关各方矛盾冲突最易发生的阶段。笔者所在的嘉和人家小区管理处,采取主动与业主沟通的方法取得了一些成效,希望与同行共同探讨。一、商品的特殊性决定了矛盾的复杂性房产就是物业,是一件特殊商品,它的内涵比一般商品复杂得多,对其进行的管理和服务也是一项复杂的系统工程。1、房产是大件商品,普通百姓几乎是倾其终生积累或终生负债,才获得对房产的所有权,因…     

业主大会、业主委员会经费问题初探

建设部《业主大会规程》第三十五条规定:“业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。”经费是业主大会、业主委员会正常开展工作的物质基础,没有资金,业主委员会的工作就难以开展。物业管理实践告诉我们,想要让业主委员会维护大家的利益,做好合同履行的监督工作,必须解决好业主大会、业主委员会的经费问题。     

物业不到位别想收到钱

家中被盗物业公司要负责吗?不打扫卫生可以拒付物业管理费吗?由于法规的欠缺,住户与物业公司在这些问题上一直存在争议。近日,上海市高级人民法院首次明确：物业不到位别想收到钱。业主委员会可以做原告小区内的绿地被侵占、某个业主在共有的外墙或屋顶擅自搭建、损坏小区的公共设施等,这些行为该由谁告上法院?法院规定,这是业主委员的“任务”。业主委员会有权就涉及全体业主公共利益的事项,作为原告提起民事诉讼。但在诉讼前,应履行一定的程序,即召开业主大会或业主代表大会,由大会以多数表决的方式决定是否打官司。如果业主委员会拖延或不打官司,只要物业管理区内一半以上的业主决议决定,也可选派代表提起诉讼。     

让法律为业主自治组织的成立保驾护航

《物权法》生效已经五年了。虽然业主的建筑物区分所有权已然从法理上确立，作为建筑物管理主体的业主自治组织却并未普遍地建立起来，已经成立起来的业主大会和业主委员会也普遍地运作困难。由于缺乏统计数据，无法准确知道全国已经成立的业主委员会的数量和比例，但从见诸报端的报道来看，各省市成立业主委员会的比例估计在20％左右，全国的比例不会超过30％。而据称全国物业服务企业有近6万家。这么多物业服务企业，在建筑物管理主体缺位的情况下，已经工作了几十年了，这是一个需要反思的事情。     

物业公司如何做好交楼工作

物业公司每接管一个新项目，只要是一手楼盘，都必须配合发展商尽快完成交楼到业主手里的工作，避免延期交楼导致业主对发展商的索赔，同时物业公司也开始计收管理费进入正常管理阶段。充分的准备工作和到位的细节管理将给广大业主留下美好的印象，并为物业公司日后的管理工作打下一个良好的基础。本文将以住宅为例，探讨如何做好交楼工作。     

浅谈单一业主项目的有效沟通

有效沟通是指沟通的效果,取决于沟通能力。在单一业主项目的管理中,是一对一的服务,由于业主的单一性和绝对性,业主对服务工作的评价将直接影响我们的生存。作为一线管理人员,应将沟通作为服务中的首要工作来抓,并努力提高与业主沟通的能力。一、沟通是双方信息交流的重要途径,     

浅析业主方工程项目质量管理的实施研究

业主是工程项目的投资主体和责任主体,它对项目质量管理与控制贯穿于工程项目的各个组成部分和各个阶段.因此,业主如何采取有效的管理方法对工程质量进行管理和控制,成为质量创优的重要保证.在进行项目管理时,业主应结合项目的实际情况,努力提高自身的管理水平.在质量控制中尤其强调了对项目团队的建设和对“人”这一特殊因素的控制和重新认识.提出了人是施工过程的主体,以人的工作质量来促进施工质量,确保工程质量的理念.     

物业问题(三)——小区停车场收益

近来,物业管理中有关小区公共停车场所有权的问题比较引人关注。物业管理公司对业主停车有没有收费资格?收的车费该归谁管理使用?谁来监督?业主在自己的“地上”丢了车,物业管理公司赔不赔?……买车的小区业主越来越多,面临这种管理困境,到底该怎么办?某小区入住后,停车场是小区内一片临时的开阔地。业主的车大都随意停放。没过多久,车场挂出牌子,称物业管理公司已经申请办下来手续,该停车场变为经营性停车场,每辆车每月要缴纳150元的停车费,否则不能进。同时开发商为了促销房屋,在销售的过程中还不断将停车场卖出。小区内一些业主准备交钱,另外一些却感觉有些困惑。觉得好像小区内的场地,随便一申请,立个牌子就能收钱,这到底有没有依据呢?     

高业主满意度如何打造

<正>业主满意度是衡量项目经理工作能力及管理水平的重要指标,一个优秀的项目经理必然要把提高业主满意度作为自己的重要工作任务。那么,作为项目经理,应该如何提高自己所管项目的业主满意度呢?笔者结合自己在济南万怡物业服务有限公司(下简称"万怡物业")的工作实践谈谈项目经理应如何提升业主满意度。提供优质服务是基础项目经理要想提高业主的满意度,首先是要提供优质的基础服务,让业主在小区内生活的舒适温馨。而在物业管理的四项基础服务中,笔者认为最重要的莫过于秩     

物业管理:从行政管理走向业主自治

我国物业管理从无到有,经历了从政府行政管理向业主自治管理的发展过程。搞好业主自治下的物业管理,需要从多方面开展工作,即政府要充分尊重业主物业管理的自治权,从管理型政府向服务型政府转变,培育业主组织的治理能力;良好的物业管理是业主广泛参与的过程与结果,必须将广大业主发动起来,促进业主共同关心、支持并参与物业管理与建设,业主及业主组织在物业管理中应发挥主体地位和主导作用,不断积累并形成自身的物业管理治理能力;物业经营单位要提供高效的服务能力,狠抓经营管理,协助业主提升物业管理能力。     

细分业主需求 精炼品质标准——十八般武艺打造“龙湖式幸福”

<正>提升业主居住幸福感,是企业发展过程中所要追求的重要目标,也是衡量物业服务工作品质的重要指标。幸福是什么?每个人都有不同的定义:身体健康、家庭和美、事业有成......而对于作为服务业主的物业服务企业来说,提升业主居住幸福感,是企业发展过程中所要追求的重要目标,也是衡量物业服务工作品质的重要指标。标准锻造铸就"龙湖式幸福"软实力     

能否换一种方法——北京美丽园小区被摘牌的思考

2006年4月,北京市海淀区美丽园小区没有通过“北京市优秀管理居住小区”复验,小区部分业主大出条幅——“业委会要为小区被‘摘牌’担责必须引咎辞职”。《都市文化报》2006年6月29日刊载一篇文章,报道了南京市海明珠花园业主弹劾业主委员会事件。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体。目前,在物业管理实践中,业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生,这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致,有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。业主委员会作为小区公共财产共有人——全体业主的代表,他们的职责是维护全体业主的利益。也正是因此,业主委员会才被授予了管理小区公共财产的权力。然而海明珠花园业主委员会在行使权力时,却将业主授予的权力异化为寻租的强制力,将自己服务职能异化为游离于公共利益之外的“个人利益”。显然,对于海明珠花园的业主委员会而言,他们缺乏的不仅仅是“公共服务精神”,他们更需要补上的一堂课——如何具备正确的权力理念,使权力能够更充分地体现民意。当然,在现实社会中,需要“补课”的不仅仅是他们。对北京市美丽园小区的业委会而言,则反映出其工作的欠缺,欠缺对自身工作的深入、欠缺对物业管理工作的理解、欠缺一种理性和科学的工作方法。美丽园小区被“摘牌”引发矛盾的事件和海明珠花园弹劾事件,给我们带来诸多启示与思考。本栏目特别组织相关稿件,分别从业主委员会本身、物业管理企业和物业管理消费观等角度,对于相关问题给予解读。