商品房预售中订金的法律规制

在商品房预售中，房地产商在与购房人签订正式商品房合同前，经常要签一份认购书或意向书，并向购房人收取一定费用，收取的费用常被冠以“预购金”、“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称。这些名称所代表的费用的法律性质长期没有得到统一，因此常在商品房预售中引起纠纷。     

置业细思量 合同谨慎签──一桩房地产纠纷案件的几点启示

置业细思量　合同谨慎签──一桩房地产纠纷案件的几点启示炜衡律师事务所一、案情介绍发展商于１９９４年对外预售商品房，在售楼厂告中宣称可提供五成七年期银行按揭贷款，众买家在１９９４年底至１９９５年初先后预购，并签订《房屋买卖合同书》，合同均约定：１．发展...     

完善商品房销售管理的几点建议

一、把商品房预售合同登记备案作为合同生效要件，缩短商品房预售、现售合同登记备案时间 现行法律、法规只是把商品房预售合同登记备案作为房地产开发企业的一种义务。就权利义务关系而言，应该理解为购房人的权利。也就是说，购房人有权要求预售人必须对预售合同进行登记，然而法律并未赋予购房人这一权利。因此，法律应明文赋予购房人这一权利。《城市商品房预售管理办法》第10条把预售合同登记的时限规定为30日，这给预售人留出了很大的时间和空间，预售人完全可以根据市场情况将房屋再次出售。因此，应缩短商品房预售、现售合同登记备案时间，以减少房地产开发企业“一房多售”的可能，避免许多不必要的房产纠纷。     

购买预售商品房的法律问题值得注意

(一)预售合同属买卖合同。房屋预售合同签订时，房屋尚未竣工，预售合同的标的物有一个“成长”过程，但双方签约行为仍属买卖行为。购房者支付价款为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等内容与一般买卖合同相同。实践中如遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定处理。     

预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题 1．商品房预售合同备案存在的问题。 首先，我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务，而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序，而非合同当事人依约享有的不动产物权变动请求权。其次，对于商品房预售备案的法律效力，我国现行法律中并没有明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。     

各地信息

2000版预售合同推出近期,上海房地产主管部门正在修改1997年制订的“上海市内销商品房预售合同”,并在此基础上正式推出新版本合同“上海市商品房预售合同”,又称2000版合同。此次推出的新版合同与1997版合同最大的不     

一房两卖开发商判赔一套房钱

2007年10月，福州陈先生花了70多万元钱，从福州某房地产公司的代理人李某手中买了一套房。签合同时，李某向陈先生出示了房地产公司的一份《授权委托书》。合同签完，陈先生付了款后，李某给陈先生开了一张收据，并盖了公章。2008年7月，房地产公司才取得商品房预售登记，可公司把陈先生买的房子出售给了第三人。     

浅谈如何实现预售商品房转让

商品房预售是开发商经营的战略手段，加强商品房预售的管理，有利于保护合同双方的合法权益。     

期房转让中若干问题探讨

2004年4月26日，《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》（沪府发[2004]16号)(以下简称《决定》)正式实施，对期房转让作了限制。上海市二手房交易中也随之出现一些新的现象。期房认购书的普遍存在就是一例。以前，与开发商签订预售合同后，预购人只要通过预售合同中权益转让书，就可直接把房屋转让给买方，买方可凭预售合同和权益转让书直接办理房屋交接手续和小产证。     

北京市预售商品房延期交付问题的深层原因与政策建议

预售商品房延期交付问题，是一种严重的侵权行为，是影响社会和谐稳定的重要因素之一但有关的研究仅仅将之视为合同履约问题。 本文从北京市预售商品房延期交付问题的现状入手，系统分析了预售制度的内在缺陷、资金运作和预售资金挪用、开发商和承包商合同签订与纠纷调处机制、法规滞后、政府相关部门监管缺位等深层原因。     

《北京市商品房预售合同》之评析意见

北京市工商行政管理局、北京市建设委员会所制定和颁布的《北京市商品房认购书》（以下称“认购书”）、《北京市商品房预售合同》（以下称“预售合同”）的示范文本将于2005年3月15日在北京市正式推行使用了。认购书作为示范文本的首次制定使用以及预售合同中新的补充和修改规定，既能起到有效减少和解决房地产买卖、交易纠纷的作用，也能有效地规范房地产市场秩序，从而进一步推动房地产市场和行业更加健康地发展。同时，笔者作为多年担任房地产开发企业的常年法律顾问的专业律师，就认购书、预售合同尚需补充和完善的主要事项，提出个人的如下建议，以期与各位读者交流、探讨。     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景 在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致“一房二卖”甚至“一房数卖”的纠纷...     

“合同按揭”登记存在的主要问题

目前，许多银行都在为商品房预购人办理预售商品房抵押贷款，也称为房屋期权抵押。由于这种抵押的主要依据是商品房预售合同，我们把它称为“合同按揭”。“合同按揭”的出现有其必然性，但仍存在很多问题。     

商品房预售合同登记备案制度的不足——以预告登记为视角

商品房预售合同登记备案常被认为与预告登记的性质、效力一样,实则二者截然不同。设立商品房预售合同登记备案的初衷是为维护房地产交易市场的正常秩序,但该制度因购房人无预售合同登记备案的申请权及其效力规定模糊等不足,在房开商一房多卖时,让善意购房人合法权益得不到有效保护。《房屋登记办法》规定商品房预售合同必须经过了登记备案才能办理预告登记,而预告登记与商品房预售合同登记备案的功能近似,这样规定不仅有重复之嫌,对保护购房人也没多大作用,商品房预售合同登记备案没有再继续存在的必要。     

浅析我国预售商品房转让中若干法律问题

预售商品房的转让,又称为“期房转让”,指商品房预售法律关系中的预购人将购买的未竣工的商品房再行转让的法律行为。这种转让只变更预售合同的主体,预售合同的标的不发生变化,由商品房预购人将原预售合同的权利义务转让给第三人,使第三人与预售人之间形成以原预售合同为内容的新的商品房预售法律关系。鉴于预售商品房转让在我国属新生事物,没有法律的明确规定,理论界对此观点不一,因此,有必要进行深入研究。1、肯定预售商品房转让目前,预售商品房转让的大量存在,主要有两种情形:第一、以营利为目的,房地产投资者(预购人)从房地产开发企业购…     

我国商品房预售预告登记制度的立法完善

一、商品房预售预告登记制度出台的历史背景在《物权法》颁布之前,关于商品房预售,我国早在1994年已经建立起商品房预售合同登记制度。但是,我国在商品房预售过程中仍然大量存在着预售人即房地产开发商,置已经登记的预售合同于不顾,就预售的商品房于其他买受人另行订立买卖合同并进行转让登记,导致一房二卖甚至一房数卖的纠纷频频发生。究其原因,主要在于以下两点。     

浅析订立商品房预售合同所涉及的纠纷及需要注意问题

本文阐述了商品房预售合同的概念、特征、内容,探讨预售合同订立的有效要件,重点论述了订立商品房预售合同中产生的纠纷及注意的问题,最后提出了预购人的权利保障对策。     

粤市五大强音——启用房市电子眼

今年7月1日，广州市房屋管理系统（一期）正式启用。凡是在2005年7月1日后申请预售的项目，一律纳入系统，实行网上申请、网上打印预售合同、网上即时备案。     

商品房预售制度法律问题研究——一个合同法视角的观察

系统而全面地分析中国的商品房预售制度,既对完善商品房预售法律制度理论有着重要的理论意义,也对国内房地产政策取向具有重要的实践意义。本文针对我国商品房预售合同的法律属性和商品房预售制度运行中存在的主要缺陷进行深层次剖析,并以我国《合同法》为视角,探讨在合同法律制度框架下完善商品房预售制度的建议。     

商品房预售合同备案与预告登记的有效衔接

商品房预售合同备案是指房地产开发企业取得了商品房预售许可证后,在与承购人签订商品房买卖合同之日起30日内,持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记。预告登记有多种类型,实际工作中预告登记与商品房预售合同备案容易混淆