搞好房地产抵押登记 减少房地产抵押贷款风险

自1997年浙江省人民政府发出《关于加快住宅建设促进我省住宅流通和消费的通知》及国家一系列鼓励住房消费的政策陆续出台以来，各地商品房按揭贷款业务和房地产抵押贷款业务迅速发展。商品房按揭和房地产抵押贷款业务的发展，促进了住房消费，对于盘活企业和个人资产也发挥了积极作用，不仅繁荣了     

商品房怎么保修

我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。     

房屋保修有“三包”

房屋———作为一种特殊的商品，如果出了质量问题怎么办？它的“三包”保修责任有哪些？是我们每个消费者都十分关心的问题。国家建设部在出台的《商品房销售管理办法》中，专门对商品房的保修作出明确的规定：开发商必须承担商品房质量保修责任。建设部还明文规定，开发商在交付商品房时，必须同时向商品房使用者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因为这是商品房质量的有效保障。根据《建筑质量管理办法》，在正常情况下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设…     

关于预购商品房贷款抵押问题

正目前,我国各地房屋登记机构和金融机构办理预购商品房贷款抵押主要是根据《城市房地产抵押管理法》第3条规定进行操作,即预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作     

监察风暴——土地及金融市场监察政策出台的前因后果

6月13日，央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范，提出了更为严格的贷款条件。其中可能对房地产需求产生较大影响的规定是：调高购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房时首付款比例和利率水平。     

大连九成商品房用地建普宅

辽宁省大连市深入贯彻九部委《关于调整住宅供应结构稳定住房价格的意见》，将进一步调整商品房用地供应结构，使中低价位普通商品住房土地供应量占到商品房用地总量的90%。     

“两书”用处有多大

为保障住房消费者的权益,加强对商品住宅的售后服务管理,早在一九九八年,建设部就规定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度,要求开发商向用户交付商品房时,必须提供这“两书”。     

外资潮涌中国楼市

2003年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》《121号文件)，其核心内容包括：地产开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；商业银行发放的房地产贷款。严禁跨地区使用；商业银行不得向地产开发商发放用于缴交土地出让金的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％。贷款期限不得超过2年；对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房提高首付款比例，并要执行央行公布的同期同档次贷款利率等。     

盐城：率先公开首个官方版房价构成清单

江苏省日前悄然出台了首个“官方版”房价构成清单，涉及盐城市自2004年以来开盘的97个楼盘。根据盐城市出台的《现行商品房价格政策要点》，第一条就规定，普通住宅商品房实行政府指导价——价格部门核定普通住宅商品房基准销售价格，住宅商品房的平均销售价格要以基准销售价格为基数，盐城市区允许上浮8％，下浮不设限。     

杜拉纤维在屋面防水混凝土中的应用

随着国家实物福利公房政策的取消,住宅已真正成为一种商品。住宅商品化后,人们在住宅消费上的选择性增加。住宅商品化,人们在住宅消费上的选择性增加了,同时对住宅的功能、质量等方面的要求也越来越高。但另一方面,住宅的屋面、卫生间、外墙渗漏水问题一直未能很好地解决,成为商品房投诉中的热点之一。据浙江省人大常委会去年通过的《浙江省实施＜中华人民共和国消费权益保护法＞办法》规定,自2001年1月起,将商品房屋面、卫生间、外墙防渗保修期承建商提出了更高的要求。     

广集博采

处置空置商品房 优惠政策延长 2年 　　建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾在谈到继续加大消化空置商品房力度的问题时说，为了使消化空置商品房工作在目前的基础上进一步取得效果， 1999年 7月 14日国务院办公厅发文确定的有关处置空置商品房的各项优惠政策将延长到 2002年底，同时范围也将扩大至办公用房、商业用房等。 　　(摘自《经济日报》 )中国 0至 12岁孩子每月消费超 35亿 　　据国家统计局所属美兰德信息公司北京、上海、成都、西安五大城市作的调查表明：全国 0至 12岁孩子每月的消费总额超过 35亿元，其中，北京和上海排在最前面…     

加强对开发公司购房款的审计

在对房地产开发企业的商品房住宅价格的构成和销售情况调查中，发现开发公司对所收到的商品房住宅购房款和定金在财务核算中存在着不按会计制度的规定记帐和不按税法交纳税款的问题。《房地产开发企业会计制度》规定“企业在收到购房单位和个人的购房定金时记入预收帐款科...     

商品房验收要注意哪些事项

看到眼前即将完工的新房，您一定是无比的兴奋，对新家是充满着憧憬和期待。可到拿钥匙（交房）的那天您可千万要睁大眼睛，仔细察看新房的每一个角落，反复核对合同约定交房要素，可不能因为一时的兴奋和疏忽，给自己带来不必要的麻烦和损失。首先一定要查看房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》（包括《面积实测表》、《管线分布图》）：其次要查看交付给您的商品房与合同签订购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同：再次要看房屋面积是否经过房地产主管部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。     

银团贷款与房地产抵押

众所周知,房地产开发具有投资量大、投资周期长的特点,开发企业因自有资金有限,除项目前期的资金投入外,一般都需要通过抵押贷款等融资手段来解决资金不足的问题。修改后的《上海市房地产抵押办法》（以下简称《新抵押办法》）加强了对房屋期权抵押行为的规范,在第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）中明确规定以房屋在建工程期权设定抵押权的,必须符合“该建设工程范围内的商品房尚未预售”的条件,换言之,已经发生商品房预售行为的房屋在建工程期权不得再作抵押。这就意味着商品房的开发企业除了必须具备一定量的自有开发资金外,或选择商品房预售的方式,或选择以房屋建设工程期权向银行抵押贷款的方式获得继续开发的资金。然而,按照《新抵押办法》第二十四条（资金监管）的规定,在符合抵押条件的时候,先将房屋建设工程期权向银行作抵押取得贷款,在落实资金监管措施的前提下,经抵押权银行同意进行预售,将预售所得的房款通过资金监管的渠道先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款,待注销相应部位的抵押权后,办理该部位商品房预售合同登记备案的做法,在实务上还是有可操作性的。在这种情况下,抵押的方法在理论上有四种：一是将整个的建工程分成若干个部分,按需要时分别向一个或数个银行抵押贷款（但仍要满足该商品房开发项目范围内尚未预售的先决条件）;二是将整个在建工程一次性抵押,获得足够的贷款;三是将整个在建工程一次抵押,获得并不足额的贷款,需要时用其余值部分再次抵押;四是将整个在建工程一次设定最高额抵押,按需要陆续取得贷款。但在实务中,第四种方法根据《新抵押办法》第二十二条中“不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押”的规定,目前已被禁止;第一、三种方法会使抵押情况趋于复杂,登记手续烦复,登记时所发生的费用也较高;唯第二种方法为最优 。但中大型的商品房开发项目往往需要投入巨大的资金,少则几千元,多则高达数个亿,如将整个在建工程项目作一次性抵押贷款,这样巨大的融资量仅靠一家银行的力量是难以承担的,况且房地产开发项目投资周期较长,由于市场的不稳定因素,相对风险也很大,任何一家银行亦往往不愿单独来承担,此时可采用银团贷款的方式进行融资。     

开发商是否应依据认购书双倍返还张某认定定金

作为“单身贵族”张某看中某房地产开发的小户型住宅，由于开发商尚未取得《商品房预售许可证》，无法与张某签订商品房买卖合同，开发商建议张某与其签订内部认购书，为了防止开盘后张某所选中的房号被他人购买，便答应与开发商签订认购书，认购书约定在开发商取得预售许可证并开盘后十天内，双方签订商品房买卖合同，若     

购房有哪些程序

对于普通消费者来说，买房可以说是耗时最长、手续最繁琐的交易行为。不同的购房人有不同的选房标准，但挑选了住宅以后，都要面对大致相同的交易过程。商品房的交易要涉及到买房人、发展商和交易部门．如果是贷款买房，还要牵扯到银行、保险等机构。 办理商品房交易的程序到底有哪些？消费者如果了解交易过程及其中经常出现的问题，就能把产生麻烦的机会降到最低，顺利得到房产证。 （一）和发展商签订认购书 在商品房开始销售时．购房者选定了自己中意的住宅后。第一步就是和发展商签定认购书，表明认购意向并交纳一定额度的认购金，认购金是由发展商自定的。根据房价的不同也有差别，一般几百元至几千元不等．也有上万元的。 认购书的主要内容包括：①发展商、销售方及认购方的基本情况；②认购房产的基本情况（户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价）：③定金数额．付款方式（一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款及组合贷款）：④付款时间（主要针对分期付款方式）、付款地点、帐户等；⑤签定正式条约的时间（一般为认购后一周以内）。 签完了认购书，销售方应该给买房人发放《签约须知》。以便其了解以后的细节。为正式签约做准备。这主要包括：①购房者如果委托其他人签约...     

个人住房担保贷款能否走进工薪阶层？

个人住房担保贷款能否走进工薪阶层？何志雄１９９７年４目２８日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》（以下简称《办法》）发往全国各家商业银行，一石击起千层浪。《办法》对亟待后动的住宅消费市场到底意味着什么？个人住房担保贷款能...     

建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定

建设部决定对《贼市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)作如下修改：一、将第四条第三款中的“城市、县人民政府”改为“市、县人民政府。”二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”     

面向住宅商品房开发的全程CS策划

0引言　　经过 90年代初房产开发业的快速发展后，我国住宅商品房的买方市场已初步形成。如今，顾客对住宅商品房的需求无论从广度还是深度都有了较大程度的增长。实际上，住宅商品房业是否具有广阔的发展前景，主要就是看它能否满足顾客日益增长的需求以及能否不断发掘顾客的潜在需求并正确引导这种需求。顾客满意 (Customer Satisfaction，简称 CS)作为一种有效的企业经营策略，有助于紧紧围绕顾客需求这一中心开展整个企业的经营活动。根据这一特点，笔者提出将 CS战略的理念引入住宅商品房的开发工作中，并将 CS策划的方法运用到开…     

以使用面积计价市场各有评说

以使用面积计价市场各有评说吴军去年１０月，北京市建委．计委、规委、市政管委、物价局联合发出《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算善价的通知》，要求从１９９７年１月１日起，北京地区经销的任宅商品房均以使用面积作为首次计价单位。一石激起千层浪，对一直以建...