促进我国住房“双体系”健康发展

2010年12月,中央经济工作会议明确提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”,这是我国今后住房发展的纲领性指导意见。住房“双体系“的建立,是从我国现阶段国情出发,以”公平与效率相结合”为原则,不断完善房地产市场调控机制的必然选择。它不仅是我国住房制度发展的历史和现实要求,也是大多数发达国家和地区房地产市场运行与住房发展的成熟模式。随着我国房地产市场机制的日臻完善和住房制度改革的不断推进,特别是住房保障体系建设的大力推进,我国已经初步形成了住房“双体系”。     

住房保障供给与“租购并举”的发展之路

“十四五”提出促进住房消费健康发展,完善长租房政策,在保持房地产稳定的同时,实现与经济发展、城镇化协调推进。未来,我国住房需求的空间之一,就是包含租和售(买房、换房、升级消费)在内的合理住房消费。     

发展住房金融刺激住房消费

作为国民经济的“晴雨表”,房地产业对其他相关行业具有带动作用。在住房消费已成为国民经济发展新的增长点和消费热点时,发展房地产金融是扩大市场有效需求、启动消费的关键。因为在房地产开发、消费过程中离不开金融融资与信贷业务的支持。一、住房金融体制存在的问题我国目前住房金融体制是以政策性住房金融为主,包括商业性住房金融在内,融资中介机构有了一定的发展,但仍存在房地产融资渠道狭窄,房地产金融体系不够完善等问题,需要不断调整和解决。1.住房金融规模太小,贷款结构严重失衡。国外住房消费者信贷占信贷总量的20%左右,占全部消…     

保障性租赁住房建设对房地产市场有冲击吗——基于商品住宅“双市场”均衡机制

保障性租赁住房政策的构建和落地需要充分评估其对房地产市场的影响。基于商品住宅“双市场”均衡机制，研究泡沫化和单市场调控下保障性租赁住房建设对“双市场”均衡的影响，为保障性租赁住房政策的落地提供建议。研究表明：短期保障性租赁住房政策会使租赁市场出现“量升价减”，销售市场热度降温；长期当保障性租赁住房的供给量调整到“双市场”均衡下的供给量时，租赁市场和销售市场出现“量价趋稳”，且政策效果因住房需求群体和城市人口规模的不同而有所差异。未来在保障性租赁住房政策实施过程中，应在“以需定供”确定供应结构、落实地方政府责任和健全住房体系方面发力。     

影响上海住房市场“租售并举”的因素分析

住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分。在解决本地居民住房问题上,上海一直在致力于“租售并举”。早在1996年,上海就推出了一糸列搞活房地产二、三级市场措施,其中,不仅包括了鼓励本地居民购买住房的措施,也包括了鼓励本地居民     

着力解决“夹心层”住房困难问题

随着房地产市场迅速发展，人们的生活环境与居住条件都有了很大的改善。但仍然存在着一些无力购买商品房及经济适用房，又无法享受到廉租住房保障的住房困难“夹心层”家庭。本文结合我县实际就扩大廉租住房保障覆盖面解决“夹心层”住房困难问题，谈一点粗浅的想法。[第一段]     

上海住房市场进入“二手房”时代

我国房地产市场兴起以来,新建商品房一直是房地产市场的客体。政府对房地产市场的管理也主要着重于新建商品房市场。然而,近年来,上海的二手住房交易量快速增长,中心城区的二手住房市场交易量已经大大超越了新建商品住房,成为住房市场的主体。它对房地产市场管理提出了什么新的要求？这都是值得研究的重要问题。     

兴建公租房，推进住房“双轨制”

从2010年开始,重庆拉开大规模建设公共租赁住房的序幕,刨立了“政府保障＋市场配置”的“双轨制”住房供应体系,形成了“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的调控思路,成为新时期住房制度改革的重要探索。     

住房分配中的“机会差异”

长期以来天津城市居民的住房分配一直在单一的计划分配体制下进行,住房分配受诸如产权及各种人为规定的影响颇大,因此在实际住房分配过程中便形成了城市范围内各集团、群体和个人间的“机会差异”。为了进一步了解这种“机会差异”的程度和特点,我们于前不久对我市九个城区一千多名已婚职工进行了住房分配情况的调查。调查结果发现,我市近十年来虽然有56.9％的人住房都得以改善,但在住房分配上的确存在较为严重的不平衡现象,这些不平衡现象总起来看有以下几个方面: 1.机关及事业单位在分房中受到“偏爱”机关及事业单位属非生产性单位,但在住房分配中机会明显多     

“微型住房”市场差异化营销探讨

住房是百姓生活中永恒的主题,也是当前国民经济的重中之重。目前,我们的房子问题说到底是房价问题。今天的房价相对于普通老百姓的收入来讲太高了,他们买不起。就连上海市委书记俞正声也说:房价不能再涨了,买不起啊!尽管目前房价有些下降,但并没有从根本上改变高房价的局面。住房面积大,使用功能齐全,是消费者对住房的理想要求,但商品房面积的大小,还应根据城镇居民的购买能力确定。在目前我国城市住房严重短缺、住房潜在需求还在不断扩大的现实情况下,要解决大多数人的住房问题,短时间内不宜盲目提高住房标准和套型面积。如果消费者无力购买,新建商品住宅就会出现有价无市,大量空置的现象。“竞争战略之父”迈克尔.波特指出,企业要想在市场竞争中生存,要么具有成本优势,要么实行差异化战略——有差异才能有市场,才能在同行业竞争中立于不败之地。在房地产市场上,从关注购房者需求入手,按照不同购房群体的年龄、收入水平、消费需求,细分市场,推出相应的住房户型,实行住房面积结构的差异化,把住房市场整体划分为若干个消费群体,微型住房市场就是其中的一个子市场。开拓微型住房市场思路适用于所有土地资源稀缺的城市,为便于讨论,以成都为例。一、微型住房的定义微型住房是指...     

发展上海住房租赁市场对策

一．上海住房租赁市场现状分析 近年来，随着房地产业的发展和住房制度改革的深入，上海住房租赁市场得到了迅速发展，不但在房地产三级市场中举足轻重，而且也对房地产一级市场产生了强大的反作用力。“要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅靠房地产投资和开发市场是不可持续的，关键是要把二、三级市场发展起来，做大做强，其重点之一，就是要进一步加快房屋租赁市场的发展。”     

为增加住房的有效需求铺路架桥

回顾这些年来房地产市场培育和发展走过的路,贯穿了住房商品化这一条主线,通过推行两种住房供应体制来建立社会保障。勿庸讳言,发展的过程中也面临三对比较深层次的矛盾:“分房”与“买房”的矛盾,“低收入”与“高房价”的矛盾,庄房的商品化要求与金融配套滞后的矛盾。为此,1996年8月,建设部领导提出了要从供应体制、金融配套、税费负担、价格构成四个方面加大改革力度。1996年8月28日,上海市出台了搞活本市房地产二、三级市场的八项政策:     

我国住房合作社发展

住房合作社在我国诞生于八十年代,时至今日,已取得了一定业绩.但在改善公民居住条件、实施住房保障的过程中,并没有充分发挥其应有的强大作用.总体来看,我国住宅合作社的发展已经陷入了一个停滞期.在我国当前房地产市场及住房保障背景下,集资合作建设住房、组建住房合作社的呼声已经越来越高.因此,认真分析住房合作社面临的问题与出路,具有重要的现实意义.     

新形势下我国城镇住房供应体系发展探究

我国城镇住房供应体系总体经历了由住房实物福利分配到住房市场化供应再到住房市场与住房保障“两个体系”并重的阶段。期间,经济适用住房和普通商品住房先后成为住房供应体系的主体,此后住房保障品种发生了较大调整。当前,我国房地产市场供需关系发生重大变化,中央提出“三大工程”,尤其在顶层设计上增加配售型保障性住房供给,也为下一步做好住房和房地产工作指明了路径。基于历史沿革的梳理,本文以现状和问题为导向,对新形势下完善住房供应体系提出了加快住房领域立法、明晰顶层设计、规范住房租赁市场、设计适应特殊人群需求的住房产品等针对性政策建议。     

住房市场“过滤”模型理论研究

国外住房“过滤”模型研究概况。1．什么是住房“过滤”。住房“过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，住房质量发生老化，房价降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，随即放弃现有住房，从而较低收入的房客继续使用该住房的这一过程。     

住房保障视角下的房地产税改革策略研究

房地产税改革不仅仅关系到中央和地方间的财事权分配、普通居民的税收负担,关系到房地产市场的稳定发展,也会对我国城镇住房保障体系的建设和创新形成制度约束.本文介绍了房地产税收政策支持住房保障体系建设的国际经验,运用经济学理论,分析了在我国当前的住房保障制度中,房地产税改革对不同类型保障性住房建设和运营的影响.在此基础上,提...     

从梯度消费看中小户型住房的需求

文章指出,近年来随着房价的不断攀升、购房者消费理性的回归,中国房地产市场热度已经开始逐渐降低,大部分地区的房地产市场已呈现出有价无市的现象。在这种新的市场形势下,中国房地产市场应倡导梯度消费的新观念,即根据不同的消费能力分阶段购买不同档次的住房。同时,在目前房价较高的市场形势下,对于购房的大众消费者而言,中小户型住房已成为最迫切的需求,因此,政府应做好政策性的引导,房地产开发商也应重新定位开发方向,开发适销对路的户型。     

构建完备的住房金融体系——推行住房抵押贷款证券化

随着我国住房制度改革的深入发展．住房市场供需失衡问题受到经济学界的广泛关注。笔者认为，解决这一问题．除了把房价降到一个合理水平外，还应大力发展房地产金融，建立和完善我国的住房抵押贷款市场，尤其是住房抵押贷款二级市场．而住房抵押贷款证券化正是建立与形成住房抵押贷款二级市场、发展我国房地产金融体系的重要环节。     

加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系

上海市委、市政府通过培育和发展房地产市场增强了市民住房消费能力；通过建立住房保障制度，使数以万计的经济困难家庭改善了住房条件和居住环境。2006年，市委、市政府明确要求建立健全“两大体系”，进一步完善住房供应相关政策，实现“人人享有适当的住房”这一目标。     

加入WTO对住房金融的影响及对策

1997年,世界贸易组织制定了《金融服务协议》,它和《服务贸易总协定》一起对缔约国金融市场的开放提出了多方面的地要求,主要包括：非歧视性待遇原则和国民待遇原则、最惠国待遇原则、透明度原则。其最终目的就是：在成员国内不但要实现商品贸易的自由化,而且要实现服务与投资的自由化。随着我国加入WTO脚步的临近,将会有大量国外金融机构进入中国,他们不仅可以对房地产及住宅开发所需的巨额资金提供支持,而且还将带动整个房地产金融业竞争力和服务水平的提高,改变目前房地产融资仅靠国内银行贷款的单一格局。但是,伴随着国外先进的房地产融资模式直接或间接进入我国住房金融市场,我国住房金融机构现有的经营模式和理念将会受到严峻的挑战。因此,面对强大的市场压力与生存的内在动力,我国住房金融机构有必要主动地去研究在开放的市场环境中经营住房金融业务的具体对策,迈出跳跃式发展的大步,才能在“入世”后赶上国际先进的住房金融发展水平。