规范国有土地使用权出让合同、出让金、出让年限之管见

规范国有土地使用权出让合同、出让金、出让年限之管见王治中一、出让合同的规范国有土地使用权出让合同，是国有土地的产权代表机关──县以上人民政府土地管理部门（出让方），将土地使用权在一定的年限内有偿让与土地使用者（受让方），由土地使用者向政府支付出让金并...     

国有土地使用权出让中的违法认定及处理

国有土地使用权出让中的违法认定及处理黄新文在国有土地使用权出让过程中，各地普遍出现了一些不容忽视的违法行为。这些行为扰乱了地产管理的正常秩序，侵害了国家及其它土地权利人的合法权益，也破坏了引进外资的软环境，给今后地产市场的发展留下了隐患。由于这些行为...     

协议出让走向市场

协议出让国有土地使用权,是我国土地使用制度改革中土地有偿使用的三种基本形式之一。但理论界和社会上的普遍认识是,协议出让并不是市场行为,只有招标和拍卖才具有市场配置土地资源的功能。《协议出让国有土地使用权规定》,就是国土资源部将协议出让市场化的一个重大举措,是继     

关于发展和规范地产市场的思考

关于发展和规范地产市场的思考石正福土地使用制度改革只是一种手段，目的是要建直适应社会主义市场经济体制的新型的土地使用制度，而规范的地产市场则是建立这一新型的土地使用制度的保障。从土地使用权进入地产市场的运行轨迹看，政府出让土地使用权，仅仅是土地使用制...     

以地改聚财 促浦城腾飞

以地改聚财促浦城腾飞福建浦城县土地局局长李秉坤我县在党的十四大精神鼓舞下，抓住机遇，加大土地有偿出让力度，拓展培育地产市场，促进地改向纵深发展。１９９３年１～６月，我县有偿出让国有土地使用权６０块，面积４７．３亩，为政府获取出让金９２４万元，政府再将...     

完善制度建设规范协议出让——评《协议出让国有土地使用权规定》

今年全国"土地日"的主题是"规范土地市场,促进可持续发展".在"土地日"来临之际,国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》 (以下简称《规定》),用于规范协议出让土地使用权行为,可见国家对规范和发展土地市场的良苦用心.     

规范土地市场促进经济发展--纪念第12个土地日

我国土地市场的特点 我国现阶段的土地市场大致呈现以下几个特点: 一是国有土地市场日趋规范,集体土地市场开始试点运行.我国土地市场运作对象是土地使用权,其中国有土地使用权市场化运作已经日益规范,形成了比较规范的土地一级市场和二级市场,使用权出让、租赁、作价入股(出资)等已成为法定有偿使用方式,招标拍卖出让广泛应用,协议出让进一步规范,土地市场化配置的范围不断扩大,土地有形市场建设进展较快.     

擅自改变建设用地用途现象及处置对策

正近年来,土地督查过程中发现,在国有土地使用权出让、转让、出租活动中,有不少土地使用权人为追求自身经济利益最大化,不按国有土地使用权出让合同约定的土地使用条件开发建设,擅自改变土地用途。这种行为不但扰乱了正常的土地市场秩序,也造成了国有土地资产收益大量流失。笔者认为,解决这些问题需要强化建设用地用途管制,堵塞国有资产收益流失漏洞。     

用市场评估取代政府定价——以厦门市土地出让底价评估为例

<正>国有建设用地使用权出让制度是我国土地供应制度的核心内容,依法合理确定出让底价是国有建设用地出让中的关键环节,特别是经营性国有土地使用权的出让底价,对于规范国有建设用地出让行为,合理显化国有土地资产价值,防止国有土地资产流失,具有重要意义。2014年厦门市土地出让底价开始采用市场评估价的方法,本文将分析现阶段土地出让底价的估价程序以及存在的实践操作问题,并提出完善建议。土地出让估价程序     

最大效益的实现途径--马鞍山市国有土地资本运营调查

土生万物。土地的资源属性是通过丰饶的物产体现的，土地的资产价值是怎样兑现的呢？作为国土资源部确定的唯一的国有土地资本运营试点城市，安徽省马鞍山市正用探索作出回答。市场理性和土地价值携手回归──挂牌出让，是国有土地使用权出让方式的创新，既保护了竞买人的利益，又保证了国家利益记者刚到马鞍山，就听市土地管理局的同志说，他们准备以挂牌的方式出让4宗国有土地使用权。曾听说深圳市土地二级市场搞过挂牌交易，至于挂牌出让土地，马鞍山市大概是全国头一个。7月13日一大早，记者就赶到马鞍山市土地交易中心。电子大屏幕正滚…     

转让市场规范与转让地价管理

转让市场规范与转让地价管理许坚土地转让市场是国有土地使用者将土地使用权出售、交换、出租、抵押等形成的土地市场。转让市场的地价管理应以间接管理为主，其理由主要是：１．市场主体不同。在出让市场中，政府既是土地市场的管理者，又是市场主体。而转让市场的主体是...     

明晰收回国有土地使用权的几个细节

收回国有土地使用权,虽然已经有法可依,但由于其规定多散见于各土地法律法规及部门规章之中,而且有些规定还不尽一致,人们对部分条款的理解也不尽相同,因此容易产生模糊认识,难免造成操作上的困难。为了统一认识、规范操作,促进法律法规的进一步完善,笔者认为,需明晰收回国有土地使用权的如下几个问题。收回国有土地使用权该由谁行使收回国有土地使用权,有人认为是县级以上人民政府土地行政主管部门的权力,有人则认为是县级以上人民政府的权力。在谈论这个问题之前,必须先认清土地使用权是怎样批出去的,即土地使用权是如何进行出让与划拨的?…     

细化制度内容规范操作行为——对招标拍卖挂牌和协议出让国有土地使用权规范的解读

2006年5月31日,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)和《协议出让国有土地使用权规范》(试行),自8月1日起试行。两个《规范》针对土地市场化运作过程中出现的实际问题,从程序上、技术标准上和操作规范上对招拍挂和协议出让国有土地使用权行为进行了细化,这对规范操作行为、健全和完善经营性土地出让制度、更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用等具有重大意义。为使读者准确把握两个《规范》的政策背景,正确理解规范的总体内容、操作程序和重点条款,我们约请了国土资源部土地利用司的有关人员(也是《规范》的主要起草人),对两个《规范》进行了详细解读。     

完善地产市场体系促进房地产业发展

完善地产市场体系促进房地产业发展李义椿福州市土地管理局局长一、福州地产市场的现状与存在问题１、地产市场已得到一定程度的发育１９８８年２月，福州市以公开拍卖方式向国内外企业出让了一幅国有土地使用权，把土地作为一种特殊商品推向了国际市场。目前福州市的地产...     

集体土地市场的形成与对策

集体土地市场的形成与对策朱学诗安徽省土地局我国现阶段实行的社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。随着改革开放的不断深入，我国实行土地所有权与使用权“两权”分离的原则，允许国有土地使用权作为特殊商品进入市场，可以依法进行出让、转让、出租...     

就招拍挂操作中四个问题与陈少湘先生商榷

陈少湘先生是我国资深拍卖师,著名地产招拍挂主持人,国际拍卖策划师。最近,笔者认真阅读了陈先生的《国有土地使用权招标拍卖挂牌知识读本》(广东人民出版社2004年12月第1版,以下简称《招拍挂知识读本》),并聆听了他在河南培训班上的授课,受益匪浅。但陈先生有些观点笔者不敢苟同,特提出向陈先生请教。一问:出让国有土地使用权非得由省(区、市)政府批准吗?陈先生在《招拍挂知识读本》第二章第二节第二个问题“出让方案的审批”中写道:“土地使用权出让审批权限如下:1.出让基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷、或其他土地超过70公顷的,…     

农村集体经营性建设用地出让性质和特征的分析——兼论国有土地出让合同的性质

建立城乡统一的建设用地市场,就必须对集体经营性建设用地出让的性质和国有建设用地使用权出让的性质做出符合实际的、具有一致性的理论解释。单纯的“民事行为说”或“行政行为说”都不能按照一致性的原则对两类土地出让做出符合实际的解释,而“混合说”则具有比较好的、可同时适用于两类土地出让的解释能力。从“混合说”出发,开展集体经营性建设用地入市改革,就必须按照集体土地与国有土地“同地同权”的原则,建立集体所有和国家所有的两类经营性建设用地在同一市场出让、转让、出租、抵押的城乡统一的建设用地市场体系;同时,必须按照“同地同责”的原则,建立包括规划管制、入市许可、权利规制、收益调节、有形市场等内容的统一市场监管体系。     

非法转让土地和非法占用土地如何界定

《土地管理法》第二条第三款明确规定“:土地使用权可以依法转让。”该条规定了土地使用权可以进入市场交易,但这种交易行为必须依法进行,不得违反法律强制性规定,否则,就属非法转让土地。对转让土地的行为进行定性时要注意,不能简单地因受让方没进行土地变更登记就定性为非法转让土地,也不能因受让方占有使用受让土地的事实存在就对其按非法占用土地定性处罚。合法转让与非法转让的区分就国有土地使用权而言,使用权人有偿取得的国有土地使用权,具有较为完整的权能,除《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定“未按土地…     

外埠农业

“十一五”河北省保护耕地和节约用地成为“主旋律”“十一五”河北省国土资源工作目标确定:保护耕地和节约用地成为“主旋律”。将出台《设区市政府耕地保护责任目标考核办法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》等。笔者从日前召开的     

挂牌出让亟待规范--从操作层面看挂牌出让存在的问题及对策建议

国有土地使用权挂牌出让,作为土地资源市场配置的创新形式,从其产生之日起,便呈现出强大的生命力,在全国范围普遍推开。但挂牌出让中出现的程序不规范、人为设置限制条件、信息公开程度不够等问题,制约了挂牌出让作用的发挥。本文分析了当前国有土地使用权挂牌出让存在的问题及成因,提出了解决途径。