农户农地城市流转的意愿与流转决策研究——基于武汉市城乡交错区农户样本分析

本文以武汉市城乡交错区被征地农户的样本调查数据为主要依据，反映了大城市边缘区农户对农地城市流转的认识和态度，运用期望净现值和临界值的计算方法，在分析农户决策变量的基础上，从农户角度进行决策计算。结果发现：城乡交错区的大多数农户在面临土地流转时都会表示出保有农地的意愿；有流转意愿的农户和实际发生流转的农户在区域上不一致；当未来农地收益和农地流转收益不能确定，可能出现较大波动时，农户会更趋向于保守的选择而保有农地，对流转持观望态度。     

农地城市流转微观特征分析——武汉市城郊区的问卷调查

协调经济发展和农地保护之间的矛盾需要对农地城市流转特征进行多角度的分析。本文利用武汉市城郊区被征地农户和村集体的样本调查数据,运用回归分析方法,对城郊区农地城市流转的微观特征进行了分析。研究发现:在微观地块因素中,单个流转地块的面积、农地流转后的用途和流转地块是否处于城市规划区内对农地城市流转面积的影响都极为显著;在影响农地城市流转的众多村级因素中,影响最显著的因素是村集体年度总收入和村集体获得的征地补偿额,其次是村集体所在区平均最低地价水平;经济利益方面的因素是村集体供给农地的动力。     

城乡生态经济交错区农地城市流转PSR机理与政府决策探讨

研究目的明确城乡生态经济交错区农地流转的机理过程与流转参与者的角色,探讨进一步深入农地城市流转决策的研究区域.研究方法PSR机理分析.研究结果(1)农地城市流转的机理过程主要包括驱动力、流转过程、状态和影响等内容.(2)探讨性地提出交错区农地城市流转决策研究应努力的方向.     

农地城市流转的选择价值研究

研究目的:以武汉市为例,对农地城市流转的选择价值进行估算.研究方法:模型假设法和实证分析法.研究结果:农地城市流转具有不确定性、不可逆性和流转时间延迟性三个特征,因此农地具有选择价值.科学评估农地资源的选择价值,将其纳入流转成本核算体系,能够弥补市场机制作用的不足给农地城市流转决策带来的影响,减缓城市边缘区农地非农化的速度.研究结论:以武汉市为例进行实证研究,得出农地流转为其他不同用途土地的选择价值,拥有一期选择权的农地流转开发为综合用地的选择价值为33.31元/m2,流转为商业用地的选择价值为43.90元/m2,流转为居住用地的选择价值为34.72元/m2,流转为工业用地的选择价值为15.83元/m2.     

农地细碎化对农户农地流转决策的影响研究

研究目的:分析农地细碎化对农户农地流转决策的影响。研究方法:成本—收益理论,排序概率选择模型。研究结果:(1)农地细碎化增加了农业生产成本,降低单位面积农业生产收益,对农户农地最优经营规模产生负向影响;(2)农地细碎化对农户转入意愿产生负向影响,使农地流转市场的需求量减少;(3)农地细碎化对农户转出意愿虽有一定的正向影响,在一定程度上使农地流转市场的供给量增加,但农户转出意愿主要受非农就业影响。研究结论:为活跃农地流转市场,应采取农地整治等措施降低细碎化程度,鼓励新型农业经营组织转入农地,形成适度规模经营的农业生产格局,增加农地流转市场的需求量;此外,应深化城市经济社会体制改革,提供更多更好的非农就业岗位,以吸引农民市民化,使更多的农民愿意转出农地,增加农地流转市场的供给量。     

农地流转决策理论综述

现行土地流转决策的依据就是土地使用价值的简单比较，导致农地流失严重。因农地向城市的流转具有不确定性与不可逆性，本文在对农地的选择价值与外部性分析的基础上，构建出具有科学性与前瞻性的理论决策模型。     

农地城市流转的外部效益损失估算——以武汉市洪山区为例

伴随着我国城市化进程的加快,农地城市流转已成为普遍的社会现象．本文运用条件价值评估法估算洪山区农地城市流转的外部效益损失额。研究表明：（1）超过90％的居民已经意识到农地保护的重要性,80％以上的居民愿意为保有农地出钱或捐物,其中农民的平均支付额为292．56元／户·年,市民为361．89元／户．年,支付水平与受访者的性别、文化程度、家庭收入等特征有显著关系。（2）估算出武汉市洪山区农地的外部效益为21．17×10^8元,其中单位面积农地的外部效益为27．15×10^4元／hmz;（3）1997～2005年洪山区的耕地面积减少1230hm2,耕地城市流转损失的外部效益达3．34×10^8元,占2005年GDP的2％。     

农地城市流转的外部效益损失估算——以武汉市洪山区为例

伴随着我国城市化进程的加快,农地城市流转已成为普遍的社会现象,本文运用条件价值评估法估算洪山区农地城市流转的外部效益损失额。研究表明：①超过90％的居民已经意识到农地保护的重要性,80％以上的居民愿意为保有农地出钱或捐物,其中农民的平均支付额为292．56元／户·年,市民为361．89元／户·年,支付水平与受访者的性别、文化程度、家庭收入等特征有显著关系;②估算出武汉市洪山区农地的外部效益为21．17×10^8元,其中单位面积农地的外部效益为27．15×10^8元／公顷;③1997～2005年洪山区的耕地面积减少1230公顷,耕地城市流转损失的外部效益达3．34×10^8元,占2005年GDP的2％。     

农地城市流转社会理性决策框架构建及决策要素分析

本文提出了农地城市流转社会理性决策框架的构建方向,指出应当使农地城市流转决策实现从经济理性、个体理性到社会理性．从完全理性到有限理性的转变,且应把不确定与不可逆理念贯穿农地城市流转社会理性决策研究的始终。并在此基础上,对农地城市流转社会理性决策的决策要素进行了分析,从而构建了农地城市流转社会理性决策的基本分析框架。     

农地城市流转优化决策分析

农地大量向城市流转，部分源于现行农地城市流转的决策具有其片面性。本文从土地可持续利用的角度，通过对农地城市流转中往往被人忽视的选择价值及外部性的分析，提出优化的农地城市流转决策。     

武汉区级和地块级城镇非建设用地转用驱动机制研究

研究目的:探究武汉区级和地块级尺度影响因素对城镇非建设用地转用的驱动机制,为城镇土地空间布局优化和城镇化健康发展提供参考。研究方法:多层logit模型分析。研究结果:(1)武汉城镇非建设用地转用的整体差异中有44.98%由行政区之间的差异造成,55.02%由地块间的差异造成;(2)地块尺度上,距离市中心、道路和城镇建设用地越近的地块,非建设用地转用的可能性越大;而距离耕地、湖泊、林地越近的地块,非建设用地转用的可能性越小;(3)区级尺度上,城镇化综合水平和地方财政收入越高的地区,非建设用地转用的可能性越大;农业产值和耕地禀赋越高的地区,非建设用地转用的可能性越小;(4)地块特征对城镇非建设用地转用的作用在不同行政区间存在显著差异,行政区特征通过地块特征对非建设用地转用的间接作用呈现多种方式。研究结论:为协调土地开发与保护的矛盾,需强化土地利用的正外部性,在基础设施较完善的区位紧凑开发新增建设用地,集中连片划定耕地红线和生态用地,从而提高土地管理的有效性。     

基于地方政府行为的农地非农化均衡模型

研究目的：建立一个最优化模型,在统一的分析框架内考察农地非农化的数量、农地非农化过程中农民获得的增值收益、地方政府对中央政府政治性任务的完成程度、地方政府行为4者间的关系及农地非农化的均衡过程。研究方法：数学模型法和经济分析法。研究结果：在农地非农化均衡状态下,农民应得的增值收益并不能充分实现,土地市场存在着效率损失,中央政府的政治性任务也没有得到很好地执行。这是由地方政府追求短期政绩最大化的目标决定的。研究结论：要从根本上解决农地非农化过程中存在的问题,必须从制度上设计更有效的激励机制来规范地方政府的行为。     

土地市场发育与农地非农化——基于省际面板数据的估计与测算

研究目的：验证土地市场发育对农地非农化的作用方向,估算其对农地非农化的作用。研究方法：理论分析与面板数据模型相结合。研究结果：（1）全国土地市场化水平不断提高,90%以上省份处于转型期土地市场经济阶段;（2）土地市场发育与农地非农化之间呈负相关关系;（3）1999 — 2005年,全国因土地市场发育而得到抑制的农地转为建设用地数量为25624.79 hm2,占农地转为建设用地总量的1.76%,土地资源市场化配置对于农地非农化的抑制作用还不高。研究结论：缓解农地保护压力的制度供给和政策调整可从两方面开展：（1）提高拍卖出让方式比例,出让方式由低市场化方式向高市场化方式转变,提高土地市场化水平;（2）加强土地市场法规建设、规范土地市场,促进土地市场健康发展。     

武汉市城市土地集约利用对策研究

我国土地资源短缺,城市化初始阶段非农建设用地扩张严重,与此同时,城市存量土地却存在粗放利用现象。因此,必须挖掘城市用地潜力,提高土地使用效率,实现城市土地集约利用。在分析武汉市城市土地集约利用现状的基础上,以全国19个市区非农人口在200万人以上的城市为评价单元,进行区域比较分析来反映武汉市城市土地集约利用整体水平。同时针对武汉市城市土地集约利用中存在的问题,提出若干有益于土地集约利用的对策和建议。     

太原市万柏林区城乡结合部的土地利用变化

应用GIS技术与统计方法对1990～2001年太原市万柏林区城乡结合部的土地利用变化进行了定量分析。结果表明:11年间全区综合土地利用动态度达0.47%;土地利用程度由1990年的228.32增加到2001年的232.50,并由位于城乡结合部核心区域的小井峪乡向外围逐渐降低;耕地、林地、水域及未利用土地的重要度下降,耕地降低最多,由53.23%下降到44.86%;园地、交通用地、居民点及独立工矿用地的重要度增加,居民点及独立工矿用地增幅最大,由35.03%增加到46.12%;区域土地利用破碎度随时间增加,由1990年的0.110变化到2001年的0.117。     

武汉城市圈农地城市流转效率评价

研究目的：将农地城市流转过程假设为“企业”的生产过程,在界定相应的投入产出指标的基础上,运用数据包络分析（DEA）研究武汉城市圈农地城市流转效率。研究方法：数据包络分析方法。研究结果：武汉城市圈农地城市流转效率总体呈现下降趋势,效率值由2008年Ep=0.90下降为2009年的Ep=0.71,再上升到2010年的Ep=0.82,但仍然显著低于2008年的效率值,下降幅度明显大于上升。研究结论：2008-2010年由于农用地资源无效投入大幅增加致使武汉城市圈农地城市流转效率逐年降低,效率优化结果显示武汉城市圈农地城市流转效率优化需调整的投入、产出量呈现逐年增长趋势。     

农地城市流转效率模式识别与土地差别化管理 ——基于非意愿产出的效率测度与决策分析

研究目的:对湖北省县级单位农地城市流转效率模式进行识别,为差别化土地管理提供参考。研究方法:SBMUndesirable模型,决策树算法。研究结果:湖北省农地城市流转效率模式有"土地投入限制"、"综合配比调整"、"资本投入缩减"三种,且与区域条件、城市化发展战略规划较吻合。研究结论:(1)识别出的农地城市流转效率模式与区域条件、城市化发展战略规划较吻合,因此识别不同的效率模式具有可行性,同时体现了差别化管理内涵;(2)可依据决策者的需要在不同尺度上识别效率模式,层层分解农地城市流转规划指标以服务决策;(3)每种流转模式均包括效率提升方式,为对应模式下的区域提供优化农地城市流转效率的方案。     

城市土地集约利用潜力评价的应用研究

城市土地管理的核心之一是集约利用管理。作为国土资源大调查的一项重要内容,城市土地集约利用潜力评价应该充分立足于城市土地管理的需要,努力为各级政府的城市土地管理决策提供科学依据。此文从科学性、可操作性角度出发,根据城市试点经验,总结概括了城市土地集约利用潜力评价的内容与目标,同时详尽阐述了评价成果预期在土地管理中的具体应用领域或意义,并提出了与之相对应的业务创新设想。对城市土地集约利用潜力评价目标内容及其应用前景的正确认识,不仅是寻找、确定其评价方法与技术路线的基本依据,同时也是引起各级领导重视、积极推广评价实践的一项重要措施。     

城市更新片区土地利用变化规律研究 ——以重庆市渝中区为例

研究目的:基于重庆市渝中区土地利用的历史数据,研究城市更新区域土地利用变化的驱动因素,以及在其影响下土地利用变化的规律。研究方法:Logistic回归模型,转移概率矩阵。研究结果:(1)影响渝中区土地利用变化的因素在不同时期表现出不用的作用机制,即以政府为主导的城市更新模式下建筑物理状态对土地利用变化的作用显著,而企业主导模式下区域商业价值、稀缺资源等因素显著影响了土地利用的变化。(2)渝中区不同土地利用类型相互转变情况在各个时期内也具有显著的差异,即在以政府主导的城市更新模式下,土地利用的转变更多体现为原用地功能的优化更新,而在市场力量参与的更新模式下,土地用途的跨类型转换,特别是向商业类型的转变更为普遍。研究结论:城市更新片区的土地利用变化受更新主体与更新目标取向的综合影响,形成了政策取向—更新目标取向—实施主体—项目建设—用地变化这一传导脉络。     

武汉市城市土地集约利用评价研究初探

在界定城市土地集约利用内涵的基础上,以此为标准,结合武汉市城市土地利用的各项指标数据,选取相应的评价指标体系,首先应用层次分析法构建评价模型并确定指标权重,对武汉市城市用地集约程度进行定量化评价;同时应用多城市对比评价方法与其进行评价效果的比较,以期得到该市土地利用较准确的评价成果.根据评价结果结合武汉市土地利用的实际情况提出了提高城市土地集约利用程度的途径措施.