金融调控下地产多元化融资探析

近年来,我国经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,固定资产投资增长过快,其中作为提供生活必需品的基础产业的房地产业,2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元,同比增长28.1%。在高速发展的同时,出现了新开项目过多,在建项目规模过大,各项指标增速过快,所占全社会固定资产投资比例逐年增高,房地产业发展增速远大于其他行业,开发资金过度依赖于银行贷款等一系列问题。为了控制房地产业过热,2004年,中央实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产业的两大命脉——土地和资金被纳入此次宏观调控范围。自2003年央行颁布以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”以来,金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛,紧缩房地产开发贷款,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。面对新金融政策对供给和需求两方面贷款的收紧,更新房地产企业运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。     

我国房地产融资渠道现状分析

房地产业是资金密集型的行业,对资金需求极大,拓宽房地产融资渠道尤其重要。从2000-2006年房地产开发投资来源情况表上可以看出,目前我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势,银行贷款、自筹资金和其他资金来源占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中占据拓宽房地产企业融资渠道首位的其他资金,有80%以上的部分来自于定金及预收款,这部分定金和预收款中又有60%-70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款;在自筹资金中,企业自有资金仅占55%左右,其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程…     

我国房地产融资方式的转变

一、目前我国房地产融资的现状(一)融资渠道单一,通过银行进行间接融资仍然是房地产融资的主要方式目前,我国房地产行业的主要资金来源仍然是银行贷款。虽然数据上显示近年来银行贷款占整个房地产开发资金的比例保持在23%左右,这个比例好像并不太高,但考虑到目前绝大多数购房者采用的是按揭贷款方式购买住房,假定首付为30%,剩下70%为按揭贷款,即房地产企业的资金中定金和首付款的70%仍然来自银行贷款。以2003年为例,房地产开发投资的资金来源中定金和首付款为5085.2亿元,占全部资金的38.7%,可以推断,2003年银行贷款占全部资金的比例至少为50%《38.7%×70% 23%=50.09%)。     

房地产融资渠道分析

由于国家银根收缩，房地产融资难度增大，加上中国房地产金融体系尚未完善，融资渠道狭窄，在一定程度上限制了我国房地产业的发展。房地产业需要新的融资渠道，如信托、基金、债券等取代传统的银行贷款融资模式。针对新的市场现状，各房地产企业必须加强资本运作能力，扩大融资渠道，创新金融产品。     

建立完善的房地产金融体系,防范金融风险

金融业与房地产开发经营者及广大购房者紧密相联,特别是在我国四大国有银行改为商业银行后,更增加了各银行之间的竞争和压力,使得各银行都非常关注房地产业的发展,期望以增设贷款求得更好的收益。作为资金密集型产业的房地产业,存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性,开发环节资金投入过分依赖于银行的放贷。据有关部门统计,开发商依靠银行贷款已达到60%,而个人购房贷款已达到70%—80%,甚至有些开发商打出了“零首付”来促销商品房。这样已使银行成为第一风险人。2003年6月13日中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的…     

我国当前房地产业面临的问题及应对策略分析

近年来,我国的房地产业得到了快速的发展,同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注,房价问题成为目前我国经济的一大热点。当前我国房地产业面临诸多的问题,如房地产供求的结构性矛盾突出、资金来源结构单一、房地产行外资金比重增加、消费者的购房理念有待更新、住房保障体系尚不成熟、市场发展管理制度有待进一步完善等,针对这些问题,有必要采取一些相应措施,如完善土地供应制度、严格控制投入房地产行业的资金、加强住房供应结构调整、正确引导消费者的住房需求、积极追求公共利益等,确保我国房地产业良性健康发展。     

论我国房地产业的并购

2004年以来,政府出台了一系列的宏观调控政策,改变了房地产业的旧有格局,行业门槛陡然提高。在此背景下,大型房地产企业纷纷开始寻求规模化发展的道路,如万科集团并购南部地产,房地产业俨然已经进入了并购合作时代。一、我国房地产业并购的宏观背景房地产业是一个资金密集型行业,而土地又是企业进行开发的根本,可以说资金与土地是房地产企业存在的两项最基本的要素,而我国许多房地产企业在这两项上遭遇了瓶颈。1、资金紧张随着2003年中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121文件)和2004年国家新一轮宏观调控政策相继出…     

房地产市场调整对金融业的影响

从去年年末以来,在宏观调控的作用下,我国房地产市场形势发生了变化,消费者持币观望,住房市场成交量持续下降,部分城市房价开始下跌,房地产市场结束了快速增长的势头,进入了调整期。房地产业是资金密集型产业,与金融业有紧密的联系,尤其是我国房地产业比较年轻,     

谈房地产融资结构与股东结构多元化

房地产业是一个高度资金密集型行业,开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段,开发商将寸步难行。同时,房地产开发融资方式的优劣,也直接影响着融资成本的大小,密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此,如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求,是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。长期以来,我国房地产资金体系存在着融资渠道单一和股东成份单一的缺陷。随着房地产业的发展,特别是2003年的房地产投资已达到l万l千多亿的巨大规模,融资体系的改革和创新就更为迫切了。而2003年金融政策的变…     

我国房地产融资渠道多元化问题探讨

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价。与此同时,为了应对融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的话题。能否尽快建立健全多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资渠道的宽窄问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业应当最多考虑的问题。     

构建中国房地产业的新型融资方式——房地产信托投资基金探析

2008年以采,中国房地产业面临着巨大的资金压力,急需建立多样化的融资渠道,因此房地产投资信耗基金的推出已经显得十分必要。文章在概述房地产信托基金内涵和特征的基础上,分析了我国目前房地产信托产品存在的主要问题,以及与房地产投资信托基金之间的差异,进而提出了发展我国房地产信托投资基金的主要措施。     

REITs的推出是房地产金融走向证券化的第一步

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。与房地产相联系的房地产金融是在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。但是房地产金融作为一个体系,我国还有很多不足,     

我国房地产投资信托基金发展的障碍及对策研究

房地产投资信托基金(REITs)实际上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股票(基金单位)集合社会闲散资金,使用专业人士投资、经营管理,不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题,而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化,并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径,是房地产业发展的一条较好的融资渠道.     

信贷新政下房地产企业融资策略之我见

2003年6月13日,央行颁布了121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着房地产信贷调控的新政正式启动。121号文的下发引起地产界掀起了关于如何在信贷新政下筹集企业发展所需资金的广泛深入的讨论。本文结合我国房地产的发展现状以及融资现状,提出一系列解决我国房地产企业融资困境的策略,希望能够对我国房地产业如何破解融资困境、稳步健康发展起到一定的实践指导作用。     

开辟房地产融资新航道

6月13日央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)的出台,使得房地产资金问题变得更加迫切,而且势必对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业必须寻求新的融资方式与渠道。     

我国经济圈发展初探

作为城市和区域经济的重要支柱产业,房地产业与区域经济(经济圈)有着密切的联系。一方面,城市发展和城市基础设施建设资金主要依赖于城市土地有效利用和价值的提升,区域经济也得益于房地产业的带动和促进;另一方面,区域经济的发展同时也为地区房地产市场提供一个巨大的发展空间。因此,探究我国经济布局和经济版图的形成对房地产业的发展有着不可忽视的作用。     

调控 观望 重组 2008年中国房地产市场趋势

由于目前房企所需资金主要是靠银行贷款解决,普遍存在着自有资金不足的问题。而且,2008年政府将采取从紧的货币政策,房地产信贷规模可能总量控制压缩50%,贷款利率可能上浮10%,甚至还可能多次加息,使得银行贷款的难度加大。因此,国家不但会严格预售资金管理,还有可能取消期房预售或调整期房预售制度。     

从根本上规范房地产经济运行

要在认识我国房地产业迅速发展客观必然性的基础上,加强房地产市场调控和管理,完善房地产制度的建设。改革开放以来,我国房地产业得到了极快的发展。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。进入2003年,房地产由于发展规模过大、结构不合理、价格过高,开始进行调控。到了2007年,由于中央加强了住房保障制度(体系)的建设,房地产开发     

中外专家齐聚京城 共谈地产发展大计——2004中国(北京)国际房地产论坛在京隆重召开

2004年，中国房地产业面临着前所未有的考验，资金和土地两条命脉的同时收紧，使此前一直比较顺风顺水的开发企业开始思考：中国房地产业何去何从？中国房地产信贷和土地政策将紧缩到何种程度、持续多久？房地产开发企业如何在宏观调控的环境下寻求发展？2004年8月6日上午，“2004中国(北京)国际房地产论坛”在北京世纪金源大饭店隆重开幕。中外专家会聚一堂，就当前房地产业人士最关心的金融、土地等话题分别作精彩的主题发言。此次论坛是由中国房地产业协会、北京房地产业协会联合美国国际房地产协会、亚洲房地产学会共同举办的，历时两天…     

房地产筹资的原则及其效益分析

房地产综合开发是一项投资大、周期长的生产经营活动。近几年来,房地产开发企业如雨后春笋,竞争十分激烈。而所谓竞争,说到底是人才的竞争和资金实力的竞争,在社会资金普遍短缺的情况下,几乎每一个企业的生产经营都感受到了资金的制约。针对这种情况,根据房地产开发企业资金来源的多元性和资金占用的必要性,掌握房地产筹资的基本原则并进行科学的效益分析,通过调控和多方面融通,保质、保量、迅速、及时地筹集资金,就有利于解决房地产资金的大量需求问题,进而促进房地产业的迅猛发展。