房地产投资决策风险分析

房地产投资是以预测未知的将来需求而将货币和其他资源投入房地产综合开发、经营、管理和服务等活动中的一种投资行为,以期在将来获得不确定的收益,这决定了不确定性是其特有属性,如何防范、规避和控制风险便成为房地产开发企业生死攸关的问题。投资决策阶段是整个开发过程中直接关系到建设项目的成败,对开发商的经济效益和社会效益都具有现实和深远的影响。在房地产开发初始时,开发商拥有最大的不确定性和机动性,随着开发建设项目的进行,房地产开发商对可能发生的结果就知之愈多,不确定因素随之减少,风险因素逐步降低。同时,开发…     

黄其森 稳步挺进2014

现代人对房地产的要求不仅是有个居住之所,还有对高品质生活追求的要求。城镇化给房地产带来的机遇究竟在哪里,很多开发商的认识都还很模糊。但可以肯定的是,城镇化是房地产未来发展的机遇。中国的中产阶层正在发展,这个阶层消费的空间很大。在这样的市场空间之下,高端和细分市场有着巨大的发展机遇。     

旁观者

人语1都是在土地上“种房子”,为什么农村集体经济组织不能自行开发房地产,而必须由政府先征地,再高价卖给房地产开发商呢?     

房地产开发风险的多因素层次模糊综合评价模型

房地产开发活动受到诸多风险因素的影响,对风险预期估计的不足会导致开发商蒙受巨大的损失,甚至破产。从开发商的角度出发,分析房地产开发中存在的主要风险因素,通过建立房地产开发风险因素多层次模糊综合评价模型,索取专家数据,计算风险因素的权重并进行分析,旨在为开发商对开发项目风险的判别起到积极作用,以达到不断提高开发商的自身竞争力。     

房产典当 冰火两重天

房产典当异常火爆目前,杭州房地产开发商用土地产权及商品房向典当行抵押融资已经成为潮流。据称,今年1至4月,中财典当行已办理了十多笔中小房产企业的房地产抵押典当业务,累计金额高达1.2亿元,比去年后4个月增加了1倍。目前此类业务已占到该典当行总业务额的30%左右,而且还有大幅增长的趋势。据统计,在杭州的11家典当行中,为房地产开发商提供房地产抵押典当业务的就有9家之多。特别是一些股份制和民营典当行,为了追求资金的快速流动,对单笔金额巨大的房地产抵押十分感兴趣。事实上,房地产开发商通过典当行解燃眉之急的现象在全国各地十分普…     

房地产回租融资方式探析

房地产业是一个高度资金密集性的行业,房地产开发融资方式的优劣,直接影响着融资成本的多少,紧密关系到开发风险的大小,开发效益的好坏,因此如何确定有效的融资渠道、选择较低风险的融资方式是房地产开发商面临的一个重大问题。这里将介绍一种在国外运用较广泛的高比率房地产融资方式——出售回租融资(saleandlease-back),分析其优势,可能存在的风险及可行的条件,以作为国内房地产开发融资的一种借鉴。     

房地产开发商自建物业管理公司的利与弊

当前,我国物业管理公司的形式大致可分为四种:一是由房管所转轨组建的;二是由房地产开发商自建的下属公司;三是由企事业单位在机构改革中逐步推向社会后勤部门转变而来的;四是从事专业物业管理工作的公司。现在,许多房地产开发商从自身的利益出发,自建物业管理公司的情况较普遍,即现在大多数物业管理公司是从房地产开发企业中分离出来的,有的是开发企业内的一个部门或子公司。这种做法对于物业管理行业的发展究竟是利大还是弊大?本文就此作如下的分析:     

房地产债券融资大有作为

许多房地产开发企业目前已到了发展甚至于生存的关键。如果房产价格出现拐点,即房价出现大跌,这样第一造成房地产开发商资金回收少,且可能出现资金回收速度放慢;这会极大影响房地产开发商资金流动,有债务的公司会加大资金成本,可能会导致出让股权,最坏情况可能会导致部分开发商破产。而房地产企业融资方面(譬如在股权和债权)安排合理的房地产企业,受到的冲击会小些。     

基于供应链管理的房地产企业规划设计模式选择

规划设计环节在房地产项目中占有举足轻重的地位。通过阐述供应链管理的基本思想,分析现阶段房地产开发商与规划设计商合作之间存在的问题,提出一种新型的集成开发小组的合作伙伴模式,打造规划设计环节的核心竞争力。     

囤地为何能够囤到地老天荒

在房地产利益链条中,各主体各取所得。地方政府拿走土地出让收入以及交易环节的各项税费;而开发商主要从建房卖房过程中盈利;房虫们则通过炒房获取收益。无论是地方政府、开发商还是投资客们,都通过房地产赚足了银子。但上述利益各方并非最大受益者,其"江湖老大"是那些手攥大量开发用地的"地主"们。在房地产圈内流传这样一句话:当官最好做国土局的领导,做商人最好做开发     

房屋预售中的常见法律问题浅析

房屋预售是指在房屋的建设过程中,买受人只预先支付定金(相当于部分房价款),而由房地产开发商将房屋的所有权预先卖给买受人的行为。这是目前比较流行的房屋销售方式,对于开发商来说,这种方式一方面可以更快地筹集建设资金,缓解房地产开发商的资金压力,减少房地产开发商的经营风险,另一方面,它又可以加速资金的流动,促进房地产业的发展。对于买受人来说,最大的好处则是以较少的定金预定下了自己期望中的一套房子。但是这种房屋销售方式在实践中也暴露出许多问题,特别是买受者的合法权益容易受到侵犯。因为房屋预售中的开发商相对处于优势经…     

读懂“绿色住宅”

目前的房地产市场上,“绿色”概念成为新卖点。环保型、生态型的绿色住宅或绿色住区的概念频频推出。绿色景观、绿色装修、绿色电梯等新概念层出不穷。开发商和消费者对绿色住宅的关注与追求,折射出新的住房消费需求趋势,体现了我国进入21世纪后,房地产市场发展对住宅消费的“优化”要求。     

我国房地产信贷政策调整的预期目标和对策研究

一、新政策调整的实质 6月5日,央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,进一步强化房地产信贷管理。新政策主要是对房地产开发的四个主要环节的运作加以严格的限制:其一是对作为房地产开发基本元素的土地供应加以严格的限制:其二是对房地产开发商的组织投资行为加以严格的限制:其三是对建筑施     

从房地产开发商到城市运营商——以波特竞争优势理论分析房地产中小开发企业的发展战略

以波特竞争优势理论为分析框架为工具,通过分析近年房地产市场的深刻变化,阐述了房地产中小开发企业面临的机遇、挑战及未来的发展战略。本文认为,在如火如荼的城市化进程中,城市运营商将应运而生,这是城市发展的需要,也是房地产开发商难得的机遇。     

有多少地产大鳄在等着趁火打劫

成交量的低述，让许多人感觉到寒意，但从大趋势来看，房地产的冬天才刚刚开始。在房地产开发商中，喜欢冬天、利用冬天养精蓄锐、等待机会的人也大有人在。笔者经过数据对比发现，这样的地产商主要包括两类：一类是通过降价措施，在冬天悄悄扩大市场占有率，为将来做大做强打基础的开发商。另一类是现金流充沛，而存量住房和土地很少的开发商。房地产的众生相决定着，     

财智时代都市城郊住宅概念设计的新思考

财智时代房地产开发与策划中的概念设计是房地产开发与经营中的灵魂与“纲”。纲举目张是房地产开发与经营成功的关键。概念设计定位能高屋建瓴,住宅社区规划和住宅项目的设计才能有鲜明的主题,才能准确地体现策划商和开发商的理念。 “财智”的概念与其说是对目前中产概貌的诠释,还不如说是对“知识经济”这个西方概念的本地解读。在知识经济显露端倪的     

我国发展房地产投资基金的路径选择

在国家对房地产进行全面宏观调控后，我国房地产金融市场投融资矛盾日益加深，一方面是开发商资金链紧绷；另一方面是广大中小投资者缺乏有效的渠道进入开发融资领域。文章在分析了发展房地产投资基金（REITS）的主要障碍基础上，对我国当前发展房地产投资基金的路径选择进行了初步探索，认为发展房地产投资基金能够有效地解决上述矛盾。     

“售后返租”绝非零风险投资

近年来，随着房地产市场竞争的不断加剧，尤其是2004年以来国家对房地产业采取了“严控土地审批、紧缩银行信贷”的宏观调控政策，相继出台了提高房地产开发项目资本金比例、压缩房地产信贷规模、提高个人投资购房的首付比例、上浮个人房贷利率等一系列调控措施，使房地产开发商的资金压力越来越大。不少商业地产开发商为了加快资金回笼，纷纷打出“售后返租”的旗号，宣称“售后返租”是“绝对零风险”、“绝对高回报”，储如此类诱人的广告充斥于各类媒体。一些开发商为了能够在竞争中脱颖而出，尽可能地吸引投资者的眼球，将“售后返租”…     

成都楼市投资热度依然

据成都市统计局近日提供的今年头两个月的统计数据表明,1至2月成都房地产开发完成投资42.85亿元,比去年同期净增投资17.26亿元,增幅达67.5%。成都房地产迎来了今年的开门红。从统计数据中可以看出,成都今年的楼市有如下一些新的变化:一、开发商大量购置用地今年成都的房地产开发商继续看好房市,充满信心。年初就打响了对土地的争夺战,大量购置开发用地,仅前两个月购置的土地面积就达94.79万平方米,同比增长32.5%,用于土地购置的费用高达20.34亿元,同比增长3.4%倍,占开发投资的比重高达47.5%,这也是房地产开发投资大幅增长的主要部分。由于大…     

房地产企业寻求融资之路

由于成交量萎缩,使得房地产市场资金周转困难,开发商普遍陷入了缺钱的困境。房地产开发商面对央行近期两次降息的刺激却显得并不乐观。大部分开发商普遍认为,降息对于房地产行业的影响不会太大。开发商资金紧张得不到实质缓解,