夹层融资:看起来很美

从2003年央行颁布“121号文件”开始,政府所实施的一系列行政、经济手段,使地产商体会到了资金告急的味道。与此同时,房地产信托由于其融资形式的多样化和灵活性,迅速为开发商融资开辟了新路。公开的数据显示,截至2005年第三季度末,房地产信托融资总额达353.76亿元,但由此也引发了前所未有的种种风险。因此,2005年9月,银监会出台“212号文”即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,房地产信托贷款控制进一步趋严。当业界普遍认为房地产融资将会进入低潮之际,一种介于股权和债券之间的“夹层融资”方式从欧美等发达国家传入中国,并以十分迅速的发展态势在国内生根发芽。2005年12月,“联信?宝利”7号的正式发行成就了国内首个夹层融资案例。作为一种融资手段,“夹层融资”为何被称为地产商的救命稻草?其背后蕴藏的商机和风险又有几何?     

我国房地产融资渠道多元化问题探讨

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价。与此同时,为了应对融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的话题。能否尽快建立健全多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资渠道的宽窄问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业应当最多考虑的问题。     

我国房地产金融政策一览

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资基金模式浅谈

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房贷证券化“破冰”前行

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

开发商贴息委托贷款模式探讨

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资信托正当时

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产融资捷径——“壳”之路

自2003年6月至今,中央接连不断地出台“金融新政”和“土地新政”对房地产业进行降温,使项目开发自有资金门槛提高到35%以上,让房地产商感受到了近年来最严峻的资金“寒流”。企业纷纷寻找最简捷、最有效的融资途径来解决资金问题,房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式已成市场必然,其中“上市融资”日益成为众多有实力的房地产运营商关注的“焦点”。直接上市(IPO)或“借尸还魂”就上市而言,按照运作方式不同,可以分为两大类,一类是设立股份公司直接上市(IPO),另一类是“买壳”(或借壳)上市。对于IPO,是将有限公司整…     

房地产业应对房贷新政策的三点建议

前不久,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着中央政府对房地产业进行宏观调控力度的进一步加强,由此在房地产业界、在专家学者以及消费者之间引起了广泛而热烈的争论。本刊现选登部分文章,对此次“房贷新政”对房地产业的发展以及对于消费购房的影响试图做一些探讨,以希望广大读者一起来共同关心房地产业的健康发展。     

谢国忠:调控应调动地方政府积极性

作为摩根士丹利亚太区的首席经济学家,谢国忠在接受关于“国六条”问题的采访时表示:中国房地产目前最大的问题是没有建立为购房者服务的市场,而房地产大多是为地方政府服务,每年地方财政的三到四成收入来自房地产。他说,遗憾的是,中国并没有为地方政府融资需求“开门”。有效的方法是国家实行透明化发展,比如开一个债市,允许地方政府进行债券融资。在美国,许多州政府就是靠地方政府发债起了关键作用。这是解决房地产根本症结的良方,如果不走这条路,地方的融资需求问题将无法得到根除,地方政府发展积极性很难保证。房地产是地方性的市场,调…     

房地产税收新政策解读

2006年3月6日,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号,下称31号文),自2006年1月1日起执行,《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号,下称83号文)同时废止。新政策的出台,一时触动了不少房地产开发企业税负这根敏感的神经,也引发了众多老百姓对房价的关注。基于此,本文对此项政策的出台背景作介绍,并对政策的主要内容及其影响作了全面的解读。房地产新政对开发企业而言有利有弊。31号文件增加了房地产开发企业的成本,减少了企业避税的可能,但也…     

浅析房地产开发企业融资方式之变革

中央人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，引发了房地产开发企业融资方式的变化，房地产开发企业应对当前融资环境变化，采取切实可行的融资渠道和资金运营方法，今后将成为主流房地产项目融资方式有：房地产信托投资、房地产企业上市、房地产基金、债券融资和住宅抵押贷款证券化等。     

香港开放REITs对内地房地产市场的影响

2005年6月,香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结,撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制,房地产基金可以投资于全球各地的房地产,此举对于内地房地产行业来说,将是千载难逢的借用海外资本发展物业的绝佳机遇。在目前国内法律政策不完善,建立REITs条件不成熟的背景下,香港放宽投资海外房地产限制,让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目,实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs),然后注入其在内地的商业地产项目在港上市,从而可以缓解内地房地产企业在中央收缩“银根”以后造成的融资困难问题,为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。而且以内地房地产项目为标的房地产投资信托基金(REITs)在港上市,要接受香港证监会的监管审查,可以进一步规范内房地产市场的发展。     

CMBS:2006地产融资关键词

不久前,国际地产金融权威、美国纽约大学房地产学院劳伦斯·朗瓦教授明确表示:“在中国,CMBS可能会比REITs更容易推行。”在地产融资范围不断收紧、国外地产新融资方式不断被引入中国的情形下,朗瓦教授此言一出,立即引起众多地产开发商对“CMBS”这个新概念的极大关注和无限兴趣。在国际金融中心美国华尔街,投资银行家们总喜欢说这样一句话:“如果你的资金有一个好的现金流,那就把它证券化。”而作为一种证券化的融资方式,CMBS在短短的时间内迅速成为继“REITs”、“夹层融资”之后搅热地产融资市场的关键词,令人不禁问道:CMBS到底是什么?它是地产商融资的希望所在,还是昙花一现的新概念?在中国这样的大环境中,CMBS将走出一条怎样的发展之路?     

房地产回租融资方式探析

房地产业是一个高度资金密集性的行业,房地产开发融资方式的优劣,直接影响着融资成本的多少,紧密关系到开发风险的大小,开发效益的好坏,因此如何确定有效的融资渠道、选择较低风险的融资方式是房地产开发商面临的一个重大问题。这里将介绍一种在国外运用较广泛的高比率房地产融资方式——出售回租融资(saleandlease-back),分析其优势,可能存在的风险及可行的条件,以作为国内房地产开发融资的一种借鉴。     

对我国发展房地产投资信托的思考

我国房地产正出于飞速发展时期，巨大的投资需要造成了庞大的融资需求，而近来房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。从房地产投资信托定义和基本原则入手，将房地产投资信托与其他融资方式进行比较，分析其优势，探讨其运营模式，并提出相关建议。     

对发展房地产投资基金的SWOT分析

通过对房地产资金来源及我国房地产目前的融资途径分析,揭示了目前我国房地产存在的金融风险,指出发展房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析办法对房地产投资基金进行了综合研究。     

李伏安:地产融资问题在于能否建立稳定供给体系

日前,2006中国地产金融年会在北京开幕,中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安在会上做主题演讲时表示,房地产融资当前的主要问题不是融资资金短缺的问题,不是房地产融不到资金的问题,问题关键在于建立一个稳定的房地产金融融资渠道、融资结构,从而形成一个稳定的、长期的可持续的供应体系的问题。建立多元化融资渠道李伏安指出,我国的房地产信托跟国际上的房地产信托基金(REITS)是两个概念,是有中国特色的房地产信托。用信托法分析一下,房地产开发信托,什么意思呢?信托公司找到一个开发公司,合作开发一个项目,发一个信托基金,就是几个…     

2003年地产新闻TOP10

18号文件明确房地产支柱产业地位2003年8月31日,国务院正式向各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18文,简称“18号文件”)。文件中明确了房地产已经成为国民经济的支柱产业,支持房地产市场发展。9月1日,建设部在北京召开“全国房地产工作会议”,曾培炎副总理到会做了关于贯彻落实18号文件精神的重要讲话。2003年,北京市负责的7个奥运场馆和配套设施项目全部实行法人招投标。采用项目法人招标的方式来建设,由中标的法人负责项目的融资、设计、建设和运…     

直接融资时代还有多远?

从当前房地产再融资政策执行情况看,促进房地产业融资市场化、多元化和规范化将是政策方向。大致格局是:一是扩大直接融资的比例,二是增加权益性的融资。一边是三、四线城市房地产泡沫正在破裂的言论,一边是房地产行业融资开闸预期。就是在这样相互对立的矛盾中,市场焦急的等待十八届三中全会所给出的最终答案。日前,住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《2013年民间资本与房地产业研究报告》显示,房地产直接融资资金总额8年间增长了6.5倍,所占比重已经由2004年的30%上升至201 2年的40.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前房地产行业已经进入直接融资时代。房地产企业逐步探索和