2006年我国房地产发展趋势和对策实施

一、2006年我国房地产业将逐步进入良性循环经历了2005年的洗礼,我国房地产市场的泡沫得到挤压,房地产企业的头脑得以清醒。越来越多的房地产商和业内人士认为,这轮房地产调控的积极效应已在日益显现,房地产市场发展进入了总体平稳的可控阶段。1、房地产市场预期开始回暖我国房     

判断房地产市场形势必须遵循的几个原则

当前,我国房地产业发展又进入一个非常重要的时期。人们对市场发展形势出现了许多不同看法。认为已经“过热”,甚至出现“泡沫”者有之,认为并未“过热”,尚属平稳健康发展者有之,认为整体未“过热”,局部有“过热”者亦有之。凡此种种,不一而足。在这里,我们组织编发了几位教授和专业人士的稿件,希望他们的见解能对大家全面客观把握当前房地产市场形势、实事求是地解决存在的一些局部性问题起到一定的参考作用。同时希望有志于推动我国房地产市场更加稳健发展者作更深入的研究探讨,找出更有利于真正地解决问题、有利于推进我国房地产更好地向前发展的办法和措施来。     

房地产泡沫研究概述

关于我国房地产当前是否存在泡沫问题,大家存在许多不同的看法和见解,也有许多专家学者在这方面作了不少研究和探索。本文作者在广泛收集资料的基础上,对若干学者有关房地产泡沫的涵义与种类、形成条件与产生原因、破灭条件与利弊论、解决方法与具体对策等问题的研究进行了比较系统的综合与介绍,为房地产泡沫理论的进一步研究提供了一定的参考或借鉴。由于文章较长,本刊将从本期起分两期连载,以飨读者。     

物业税促进房地产市场良性发展

物业税的作用是实现社会财富的再分配,与此同时更有抑制房地产市场价格的功能。即使我国房地产市场是一个泡沫市场,是一个投机性的市场,是一个少数人操纵的市场,那么通过物业税就可以将房地产泡沫给挤碎,让房地产市场的秩序得到一个好的调整。     

上海市房地产泡沫评价指标的选用与综合研究

在借鉴了国内外学者的研究成果基础上,研究了1998年我国住房体制改革之后上海市近10年来房地产行业时间序列统计数据的运行特征,建立了房地产泡沫评价指标体系,包括指标的选取、临界值的确定、指标的综合测算。研究发现,上海市房地产市场确实存在一定的泡沫。     

海南房地产走势分析

2002年12月,由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的《中国行业景气分析报告》指出“2002年房地产行业景气状态有三个特点:总体景气冲高回落,地区冷热不匀,真实的房地产泡沫已经出现。”房地产业是否存在“泡沫”,是2002年业内外争论的焦点,但开发投资过热与空置率的攀高,成为了2002年行业发展的“挠头”问题。鉴于此,海南的房地产是否存在“泡沫”、“过热”?2003年的海南房地产走势如何?理当成为大家关注的课题。     

当前房地产业值得关注的若干问题

近两年全国房地产业总体形势良好,但对其发展趋势却存在着不同的分析和判断,为促进经济的可持续发展,防止房地产过热导致“泡沫”的产生,个人认为当前有以下几个问题值得高度重视。 一是房地产开发投资增长过猛,长期难以为继。据国家统计局统计,2001年我国房地产开发投资较上年增长28.2％;全年商品房空置面积净增1100万平方米,达1.05亿平方米,增长10.5％,明显高于上年6.7％的增长水平。继2000、2001年房地产市场的开发热势头,2002年     

防范房地产泡沫的思路及策略研究

当前,我国住房问题正在从一个纯粹的经济问题,逐渐演化成为社会问题,甚至在一定程度上演化为表现出政治特征的政治问题。积极防范我国房地产市场泡沫刻不容缓,本文对防范房地产泡沫的思路及策略进行了探讨。     

中国认购权证市场泡沫形成机制研究

泡沫一般是指资产以高于其价值的价格进行交易。但是,通常情况下我们很难观察到资产(例如房屋)的价值,资产是否存在泡沫(例如中国当前的房地产市场)也就很难达成共识。权证作为一类特殊的资产,其价值相对比较容易确定,成熟的理论模型、权证的价值上限和标的股票的涨跌幅限制为我们确定权证的价值提供了有力的工具,进而使我们更容易发现泡沫的存在。本文对认购权证的研究发现:①认购权证的交易价格显著高于其理论价值,即使不使用理论模型也可以发现权证在其理论价值之上交易;②与被认为存在严重泡沫的认沽权证相比,认购权证的泡沫更大,表现为价格偏离程度更高、换手率更高;③卖空限制和投资者的异质信念是权证泡沫形成的主要来源,极低的交易费用、T+0交易制度、高涨跌幅和高波动率给权证交易者带来的刺激促使泡沫的存续与发展。对于中国证券市场而言,上一次权证市场虽然存在明显泡沫并存在争议,但金融市场需要权证等金融产品来进行风险管理和促进价格发现,权证市场需要在进行必要制度建设和广泛的投资者教育基础上尽快重启。     

宏观调控成效显现上海房价稳中有升

上海楼市自1999年起一直处于蓬勃发展状态。2003年上海平均房价突破5000元大关,首次超过北京跃居全国之首。房价是继续上涨还是会下跌,房地产泡沫是否存在已经成为大众议论的热点。70%以上申城市民认为房价偏高已超过承受能力。2003年底上海统计局调查显示,上海投资性购房比重已达16.6%,但由于期房转让、炒楼花等行为无法统计在内,很多专家推测认为投资性购房比重已超过20%的国际警戒线。对于这种情况,单靠市场自我调节是无法解决的,对此,上海市政府相继出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控:土地供应采取招投标拍卖政策并严格控制土地…     

房价收入比不是衡量泡沫的标准

有位作者在提出我国的房地产泡沫会很快破裂这一论点的同时,还提出了衡量是否产生泡沫的标准,其中第一条标准是房价收入比。最近,有篇文章也坚持这一标准,并以我国许多城市的房价收入比高过所谓“国际惯例”的4—6倍为据,想用以说明我国的房地产泡沫是多么普遍和严重。还有篇文     

我国房产政策抑制泡沫有效性的实验研究

近年来,我国一、二线城市的房地产价格普遍迅速上涨,出现了较为严重房产泡沫。2017年,我国政府提出的 房地产税改革、 一揽子政策组合拳等举措再次引发激烈讨论。本文采用实验经济学方法,在计算机化的实验环境中设置房产交易市场,模拟房产交易,从而分析了房产价格泡沫产生的原因与过程,检验了我国现存各项房产政策抑制房产市场泡沫的作用大小。结论为：房产价格泡沫主要产生于交易者的“竞争非理性”,增加交易费用、单方面征收房产税对房产泡沫的抑制作用并不明显,限贷、提高首付比例等政策可较为有效地抑制房产泡沫;房产政策的“组合拳”往往对抑制泡沫更为有效。     

房地产泡沫的危害与防范措施

随着我国经济的快速发展,影响和带动了房地产市场的持续升温,导致房价快速上涨,形成房地产泡沫经济,严重影响了生产和消费危机,造成社会的不和谐,影响社会的稳定。因此,必须深刻认识房地产泡沫的危害性,深入分析泡沫形成的原因,并积极采取有针对性的控制和改进措施,全面保持房地产行业的健康发展。     

房地产市场广义虚拟财富效应测度研究

中国居民的财富特征与发达国家居民的财富特征明显不同,这是由于我国房地产市场发展程度、金融市场自由化程度、住房自有率的高低、房地产市场的投机程度以及人们对待房地产财富的观念等方面的差异所导致。本文基于广义虚拟经济的视角,利用我国30个大中城市1998—2009年的季度数据,建立房地产财富效应测度模型,对广义虚拟经济条件下房地产财富效应进行了实证检验。计算结果表明:我国30个大中城市的广义虚拟房地产财富效应表现形式存在明显个体差异,大部分城市的房地产财富效应为负,30个城市的总体房地产财富效应也为负,且系数较小不显著。这表明我国近年来房价持续上涨对居民消费产生了一定的挤出效果和抑制作用,但从全国总体来看这种挤出和抑制作用并不明显。     

国务院2003年18号文件:房地产业历史性里程碑

《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)文,明确指出,“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”,这是继《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)发布五年来,国务院首次充分肯定了房地产业在国民经济发展中的政策地位,这对于实现房地产市场的持续健康发展和全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化建设有着十分重要的意义。房地产是否过热?有没有泡沫?有的甚至说2002年是“房地产业的冬天”。近两年这些问题一直争论不休,在房地产市场快速发展的过程中,的确…     

房产“泡沫”:美国政府的政策博弈

尽管美联储主席格林斯潘对美国房地产是否存在泡沫一直持否定态度,但却并没有影响绝大多数人对美国房产走势及其对未来经济造成的危险判断,特别是美国政府近期针对房地产所打出的一系列重拳,已经明示出其政策调控的清晰轨迹和治理力度。     

现阶段中国房地产业市场结构优化研究——基于市场集中度的实证分析

房地产业作为国民经济支柱产业, 对其市场集中度的精确分析有助于优化市场结构、促进国民经济发展。由于房地产商品的不可移动性, 房地产市场具有明显的区域性特征, 其市场集中度的测度也应从全国市场和区域市场两个角度来考察。从全国市场角度看, 中国房地产业市场集中度偏低, 属于典型的竞争型市场结构; 从区域市场角度看, 不同区域市场集中度表现各异, 大型重点城市的市场集中度略高于全国水平, 但也仅是刚刚达到寡占Ⅴ型的市场结构, 市场结构仍需优化。从经济学的角度来看, 中国房地产业市场集中度偏低会在企业规模经济、保障服务、泡沫风险等方面产生不利影响。为解决这一问题, 可从行业内部整合、提升市场准入门槛、完善土地制度、加强品牌建设等方面着手, 推动房地产市场适度集中, 实现市场结构的优化。     

美国房地产经纪市场运行效率综述

房地产经纪市场的运行效率是房地产市场发展水平的重要标志,也是衡量其是否成熟的主要标准,研究房地产经纪市场的运行效率具有重要的意义。由于目前对我国房地产经纪市场运行效率的研究基本上处于空白,借鉴美国房地产经纪市场运行效率的研究成果,可以为开展我国房地产经纪市场运行效率的研究提供指导。     

中国股市理性投机泡沫检验

股票价格受投资者“自我实现”预期的驱动，股票市场上存在理性投机泡沫。本文利用McQueen和Thorley(1994)检验理性投机泡沫的持续期依赖性检验方法，来检验中国股票市场是否存在理性投机泡沫，结论显示：中国股票市场存在理性投机泡沫，而且A股市场上的理性投机泡沫大于B股市场上的理性投机泡沫。     

我国房价水平明显脱离租金水平

今年3月以来,随着成交量的持续增长,全国房价出现止跌回升的"拐点",5月以来,随着投资投机需求的加速入市,房价涨幅加大。于是,业界关于房价泡沫的忧虑和争议越来越显性化。如何判断是否出现房价泡沫,是防范和治理泡沫的关键。泡沫,是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准,发达国家一般用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量。空置率,主要用于判断是否存在过度膨胀的