关于我国房地产市场调控的几点思考

在我国房地产业二十多年的发展过程中,至少有十年的时间经历了政府调控,效果并不满意。本文首先回顾了我国房地产市场十年调控的历程,其次分析了有关房地产市场调控不成熟的深层次原因,最后讨论了厘清保障性住房与商品住房、政府与市场、中央与地方、法律与政策等四种关系,有效实施房地产市场调控的基本思路。     

国内房地产泡沫为何挤而不破？

坚决遏制部分城市的高房价，是今年《政府工作报告》中对房地产市场的基本态度，市场也相信政府有能力挤出国内房地产市场的泡沫。但是，现实却让民众迷惑不解。即尽管政府对房地产泡沫的表态如此严厉，但房地产市场并没有改变价格上涨的态势，近一二个月来各地房价上涨却越来越快。     

如何扩大房地产消费需求

要发展房地产消费需要，就得对住房的套型及结构有所规定，重点发展二手房市场。前者与国内居民居住消费能力有关，后者则通过合适的方式让存量的住房流动起来，增加整个房地产市场的住房供给。     

划清政府与市场界限，重构住房供应体系

重构住房供应体系重点是要把房地产和住房两个概念分清，从而清晰政府与市场的界限，更好的发挥市场在资源配置中起到的决定性作用，以及发挥政府对低收入群体基本居住需求的保障作用，作者认为根据居民收入水平给予性质不同，购买和租赁方式不同的住房供应，以及三分法的住房结构有可取之处，同时要结合市场经济的发展和三中全会精神，增加一些原则性的要求，如，以政府为主，提供基本保障；以市场为主，满足多层次的居住需求，完善多种支付形式的住房供应体系等。在这个体系设计中，双轨制的提法应该坚持，所谓双轨制就是市场化与政府保障这两条不同性质、不同要求的轨道并行不悖，在市场经济条件下，市场化是主导、主流，满足多层次的住房居住需求，政府为主，包括一些社会力量，对低收入人群提供的是基本的保障，这个低收入人群包括户籍和非户籍，强调以收入为主，不是以住房困难为主。最终形成一个双轨制、三分法的住房供应体系，也即高端放开购买，中端引导租赁，低端实施保障的住房供应体系。     

“房地产问题”为何要“政治化”？

《新世纪周刊》日前刊登中国社会科学院金融研究所博士尹中立的文章说，房地产问题政治化并不是中国特有，全世界几乎所有的政府都把房地产作为政治问题来对待，因为实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看，政府有必要干预房地产市场。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙、荷兰、葡萄牙、法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府各部门有责任制定住房计划，     

房地产价格波动：一个基于博弈论视角的分析

众所周知，我国房地产市场经历了高速发展，如今房地产的价格已经成为了人们关注的主要焦点。在全球金融危机不断蔓延、国家不断加强房地产市场调控的情况下，住房消费者的预期正在发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量持续加速下降。本文运用博弈论，通过对房地产市场不同参与主体之间的博弈分析，来分析我国房地产价格走势。     

国外房地产调控借鉴

为保障居民住房、保持房地产市场的稳定,德国政府通过规划和税收等多种行之有效的手段调控房地产市场。德国政府实施了“政府主导、市场参与”的岛地产发展模式,使得数十年来德国旁地产市场供求基本平衡、     

一线城市房价难以下降

政府宏观调控的坚决性和方向性，主要表现为大造保障性住房，而不是用强有力的措施来严厉打击住房投机炒作，去除房地产的赚钱效应。因此，房地产市场还难以得到真正的调整。 对于下半年国内房地产市场趋势之判断，一是看当前形势，二是看政府下半年的宏观调控。从当前房地产走势来看，一线城市飚升的房价开始稳定，住房销售开始下降，投机炒作有...     

中国房地产市场政府角色定位研究

住房具有生活必需品和投资品的双重属性,并具商品性和福利性二元属性,这就使得住房定价机制较一般商品更具复杂性,政府在房地产市场中的定位更显重要。近年来,由于房地产市场失灵和非理性,同时政府失灵和错位使得房地产泡沫显现并渐趋严重。本文针对目前房地产现状和政府定位作了深入分析,并从多个角度提出了政府角色定位的措施建议。     

未来几年国内住房市场发展方向与前景

观察国内住房市场走向，主要不是看短期内会发生什么，而是要看新一任政府上任后国内房地产政策会如何变化，而这些变化也就决定未来几年中国房地产市场发展方向与前景     

调控目标明确为房地产市场定方向

让住房市场价格回归理性，坚决遏制住房投资投机需求，转变住房市场性质不仅成为当前房地产宏观调控短期目标，也是中央政府宏观调控经济政策的一项长期目标     

正确看待调控房地产发展

政府对于房地产市场的基本态度，应是保持房地产的稳定，实现房产市场的“软着落”，努力形成一套有利于房地产健康稳定发展的政策措施。     

2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价

2004年以来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快，中低收入居民住房难以满足等问题。亟需在总结经验的基础上，继续加强和完善住宅的宏观调控政策。     

无法逆转的楼市政策

从2010年国十条出台以来，政府对房地产的严厉调控一波接着一波。在近两年的时间内，尽管这种房地产宏观调控一直难见切实有效的效果，但毕竟遏制了国内楼市”高烧”不止的势头，并推动了房地产市场渐渐转向健康的发展方向，且相关政策对房地产市场约束力也越来越大。因此，当一线城市的住房销售出现快速下跌，当一些城市的住房价格开始松动并向下调整时，当国内经济增长有放缓迹象时，总是会有利益攸关的部门或人出来要求政府弱化这种“严厉”的房地产调控政策，暗暗希望当前的房地产政策会如2008年下半年那样突然逆转。而这次美国债信危机，     

楼市即将走熊战略撤退时机已到

近期，房地产市场利空不断。刚刚过完年，就遭遇高院关于住房抵押贷款司法解释的当头一棒：刚出炉的总理政府工作报告把遏制房地产价格过快上涨作为今年平抑物价的重点之一。前天，上海市政府开始出台政策对房地产市场进行调控，对于购买期限不足1年的住房转让差额部分征收5％的营业税，同时打击一些操纵市场的行为。     

经济适用房政策若干问题思考

政府通过政策倾斜，如用地划拨，减免税费等优惠措施来扩大住房供给，调节房地产投资结构和启动市场的有效需求。它是基于我国目前特殊房地产市场和住房发展市场发展阶段的一种政策选择。但是，经济实用房制度作为一项政策，本意是通过政府补贴来提高中低收入购房者的住房有效需求，然而在付诸实施后却暴露出很多问题。     

房地产市场五大新走向

2006年我国房地产业最为重要和人们最为关心的是什么？前者无疑是国家先后推出多项房地产业发展相关的政策和措施，广泛涉及房地产开发内容、市场规范、土地出让、金融管理、税收调整、外资购房、住房结构、问责考核等各个领域；而后者则是宏观调控对房地产价格走势的影响，经过中央和地方、政府和企业的共同努力，今年的房价已从快速增长期进入理性发展期，除北京、广州等地的房地产市场价格上涨高于当地同期的GDP增长水平外，上海、南京、武汉、长春等大部分省市的房地产市场价格的增幅已回落到与国民经济发展相匹配的合理水平，部分地区的房价较去年同比有10％左右的理性回归。而展望2007年房地产市场价格的涨跌，则完全取决于政府对房地产市场的理解，政府的税收政策适应市场变化的同时调整房地产的供求关系，央行的利率政策，前提是保护广大消费者的利益不受到侵害，经济适用房和廉租房问题的加快合规合理的实施和落实，并尽快解决房地产业稳步健康与持续和谐发展中，各地中低收入消费者的住房改善和生活水平提高。     

从民生视角探求破解我国房地产问题的对策

我国房地产市场供求关系之外的非市场因素导致房价畸高,广大中低收入群体住房困难。政府要从民生的高度加强对市场的宏观调控,使得有条件的居民能够通过住房市场解决住房问题。同时,要规范政府行为,加大保障性住房建设力度,通过非市场化手段解决困难居民的住房问题,让全体人民尤其是中低收入群体共享改革成果。     

严惩下的保障

新加坡这个举世闻名花园城市，地少人多，土地资源非常有限。由于政府多年来重视科学规划、决策，依靠政府的力量主导城市房地产发展，较好解决了老百姓的住房问题。为了更好的防止城市的非理性增长，新加坡政府还出台了一系列法律，规范城市房地产市场的投机和短视行为，严厉的惩罚让房地产投机行为望而却步。     

房地产供给回落快于需求回落 价格仍然上涨

2004年4月份以来，房地产投资、供给和需求增幅均有回落，宏观调控措施初见成效。房地产投资增幅回落较大，全年将接近2002年的增长水平(21.9％)。房屋投机性需求得到初步遏制，住房的合理性消费需求仍然较旺。房屋供给增幅回落幅度大于房屋销售的回落幅度，房屋空置率下降，预计2004年房屋价格继续稳步上涨。下一步宏观政策的重点，应在调控政策基本稳定的前提下保持房地产市场供求平衡，稳定房地产价格。