如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

浅谈房屋重置价格的制定

在房地产估价中，不管是进行单纯建筑物的估价．还是房地合一的房地价格评估．房屋重置价格的确定是经常遇到的问题。但是．由于目前我国对房屋重置价格评估没有制定统一的标准和操作方法．因此对房屋重置价格应如何理解，房屋重置价格应包括哪些内容，房屋重置价格构成内容相互之间存在什么关系等方面，各地对此认识很不统一．评估操作的技术路线、步骤、     

房屋基准重置价修正法≠成本法

笔者在《房地产评估》二○○五年第六期发表了“议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法”。房地产市场价格评估基准价修正法包括房屋基准重置价修正法和土地基准地价修正法。其中，有关“土地基准地价修正法”在国家标准GB50291—1999〈房地产估价规范》（以下简称“估价规范”）第5、6条和中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第9、2条详细论述了，但有关“房屋基准重置价修正法”在“估价规范”和“教材”中没有专题论述。有些地方、有些人认为“房屋基准重置价格修正法”是“成本法”；有些人认为是“市场法”；有些人认为是“成本法、市场法相结合的评估方法”等等，议论纷纷。对此，笔者专议“房屋基准重置价修正法”内容如下。     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

论房屋重置价格的确定及公布

本对房屋重置价格在实际估价应用中出发，对房屋重置价格结合成新这一评估方法进行了剖析，得出了房屋的重置价格不应包括地价这一结论，并进一步对各类房屋的重置价格如何确定和公布进行了探讨。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

房地产抵押价格是房地产价格中的一种，它与其他房地产价格有共同之处，但也有其自身的特点，其采用的估价方法以及估价时所考虑的因素均与其他房地产价格有所不同。[编者按]     

房屋分类划等及重量价格标准的制定办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。土地基准价格、房屋重置价格，作为价格评估的技术性标准已有了法律地位，房地产管理部门应当担负起研究调查、制定、公布的责     

建筑物的功能分析与估价

成本法是估价的一个常用和主要的方法之一，如果成本和功能相联系的话，我认为，重置价格是假定在满足市场或者是在正常标准情况下所取得的价格。关于房地产估价中的建筑物折旧，它的价值损失有物质、功能和外在影响三个方面。现在来讲，我们对建筑物功能方面的价值损失有了基本的理解，但如何进一步量化，还需深入探讨。     

运用市场法评估征收补偿价格的思考

房屋征收补偿价格评估,过去往往是由房地产评估公司按照政府规定的价格标准和计算方法进行评估。如按政府规定的基准价格、指导价格、重置价格等价格标准评估确定被征收房地产的补偿价格,因此带有浓厚的行政干预色彩。《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》改变了这一方法,规定了被征收房屋补偿价格由房地产评估公司和估价师按行业规范要求,运用市场法、成本法、收益法等评估方法确定,从而使评估公司及其估价师从后台的操作角色直接变成前台主角。这无疑极大地     

关于成本法中客观成本的讨论

在房地产市场不很发达的现阶段．成本法在房地产估价中被广泛采用。成本法是依据重新购建成本结合成新扣除折旧计算房地产价格的方法。“运用成本法估价时必须区分实际成本和客观成本．并要结合供求分析才能最终确定房地产价格。”(《房地产估价理论与方法》P143，柴强主编．中国物价出版社)可以看出，客观成本是与实际成本相对应的。但是，客观成本如何确定，尚缺少权威界定。因此，在估价实践中，估价人员对客观成本的理解不尽相同，     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

在房地产估价中，由于估价目的不同而存在不同种类的房地产价格，比如有买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格、征用价格等。这些不同种类的房地产价格，所起的作用不尽相同，评估的原则，依据和考虑的因素也不尽相同。结果也大相径庭。一个好的房地产估价人员，不仅要根据委托方的估价目的来确定所估价是哪一种房地产价格，     

商品房价格的实证研究与分析

为了保持中国房地产市场的持续健康发展，建立和完善市场信息体系和预警预报体系尤为重要。本文运用房地产估价理论和计量经济学的方法，利用房地产价格高度相关的特征变量——房屋造价、人均GDP、人均可支配收入的历史记录，建立三个特征变量对房地产价格影响的经济计量模型，定量分析中国各地区商品房销售价格与房地产预测价格的关系，指明如何结合分析其他影响商品房价格的因素正确判断一个地区的商品房价格水平。     

旧房地产的土地重新购建价格评估

用成本法评估旧房地产价格时，旧房地产的计算价格等于其土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格，再减去建筑物折旧。土地重新购建价格求取方法的正确与否，直接关系到积算价格的客观合理性、准确性。新、旧房地产的内部均衡性、外部协调性不同，采用成本法评估新、旧房地产的土地重新购建价格的思路、方法也不相同。不少估价人员评估旧房地产价格时，对土地重新购建价格的内涵理解有误，其土地重新购建价格的求取思路、方法欠正确，应予以纠正。     

房地产评估理论价格与市场价格差异分析

房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上,只要参数取值合理得当,通过三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中,由于各方面的原因,三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。     

房地产典当价格评估的研究

随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，如何运用合适的估价方法对房地产典当价格进行估价．已是摆在各房地产估价机构(估价师)面前的问题．对其研究具有深远的意义。本研究了房地产典当和房地产抵押典当的估价思路和方法，对如何确定房地产的典当价格进行了深入分析。提出了评估过程中应注意的一些问题．并得到了有益的结论。论的研究内容具有理论意义和推广应用价值，并将产生积极的社会效益和经济效益。     

试论城市房屋拆迁的市场价格评估方法

城市房屋拆迁要对被拆迁人进行补偿，拆迁补偿价格是依据一定的价值标准，由房地产估价机构评估得出。国务院2001年6月13日发布的305号令《城市房屋拆迁管理条例》，明确规定城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定”。2003年12月1日建设部又制定发布了《城市房屋拆迁估价指导意见》，明确规定“房屋拆迁评估价格     

房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。