论房屋重置价格的确定及公布

本对房屋重置价格在实际估价应用中出发，对房屋重置价格结合成新这一评估方法进行了剖析，得出了房屋的重置价格不应包括地价这一结论，并进一步对各类房屋的重置价格如何确定和公布进行了探讨。     

论房屋重置价格的内涵及估算方法

为适应开放住房二、三级市场以及实行新的《城市房屋拆迁管理条例》的需要．迫切要求及时对房屋重置价格进行估算并予以公布。同时因确定房屋重置价格时涉及的政策性问题较多．一般应由政府主管部门委托估价机构进行审定．并定期公布以作为指导市场参考价格。本文从有关法律法规和规范出发．对房屋重置价格的内涵进行了阐述，并在此基础上，对房屋重置价格的估算方法进行了探讨。     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”     

房屋基准重置价修正法≠成本法

笔者在《房地产评估》二○○五年第六期发表了“议中国特色房地产市场价格评估基准价修正法”。房地产市场价格评估基准价修正法包括房屋基准重置价修正法和土地基准地价修正法。其中，有关“土地基准地价修正法”在国家标准GB50291—1999〈房地产估价规范》（以下简称“估价规范”）第5、6条和中国房地产估价师执业资格考试辅导教材《房地产估价理论与方法》（以下简称“教材”）第9、2条详细论述了，但有关“房屋基准重置价修正法”在“估价规范”和“教材”中没有专题论述。有些地方、有些人认为“房屋基准重置价格修正法”是“成本法”；有些人认为是“市场法”；有些人认为是“成本法、市场法相结合的评估方法”等等，议论纷纷。对此，笔者专议“房屋基准重置价修正法”内容如下。     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

论土地估价中收益还原法的缺陷及改进方法

收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。这种估价方法适应于土地、房屋、不动产等具备收益性资产的估价。但是，对土地估价而言，用收益还原法评估的土地价格究竟是土地使用权购买价格，还是购买税后价格，或是土地的重置价格（即含土地投资管理费、利润、利启、税金等），是不明确的，     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

西宁市区位评估指导价修正系数的思考

《西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则》中，区位指导价修正系数分为好、一般、差三个类别，其中商业用房最大修正系数为2、最小为0．8，调整幅度达120％。这样大的调整幅度，不同的估价人员，考虑问题的角度不同，其评估结果相差甚远。《房地     

桂林市建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制的探索

国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》于2001年11月1日开始实施，房屋拆迁补偿标准发生了重大的变化。房屋的拆迁补偿价由原来的重置价结合成新，改为现在的房地产市场评估价格；由政府定价变为房地产评估机构根据市场进行评估价格；由政府说了算变为市场说了算；把原属于市场的东西还于市场、把人为的定价还于市场估价。建立公平、公正、公开的房屋拆迁补偿评估机制迫在眉睫。     

大中型企业评估案例的选择与评估计算

大中型企业房地产评估。除特殊情况一般采用房地分估的重置成本法。其中，房屋建筑物的评估，由于函盖房屋、构筑物、管道沟槽兰大类型，其估算项目每一类可达成百上千项，对于评估人员来说，如果每项都按规定估算成本，不仅浪费时间耗费精力，而且在日常评估操作中也无此必要。对此，评估业普遍采用发挥评估案例作用，解决高效率高质量估价大中型企业多项目评估这一难题。本从评估案例的样本作用出发，讨论大中型企业整体或多项目评估案例的选择，案例估算，参照美比、差异调整，多项目评估等方面进行总结，以求探讨。     

城市房屋拆迁中特殊情况的补偿评估

建设部在2004年1月1日执行的《城市房屋拆迁估价指导意见》中，进一步明确了城市房屋拆迁评估中房地产市场价格的估价原则，适用范围，估价目的，估价时点，估价标准，估价方法，估价程序，估价的技术路线，以及结果鉴定等，系统全面地概括了城市房屋拆迁评估的内容，同时给城市拆迁评估提出了更高的要求，也让房地产估价人员遇到了新的问题和挑战。     

投资组合技术在房地价值分摊中的运用探讨

估价实务中常遇到客户要求在房地产价值构成中将土地与建筑物价值分别进行测算和表述，对于工业用途房地产我们可以采用成本法进行评估，将土地及地上建筑物分开测算，可分别得到土地的价格及房屋的价值，即可以简单求取房地产价值的物理构成。但评估商业和住宅，适宜使用收益法或者市场法评估房地合一整体价值对，不宜分别估算出土地和建筑物的价值后再进行简单的加总，同时，从房地价值中将建筑物和土地价值进行分离以求取其合理价值就成为行业的技术难题。如何在充分考虑房地价值的相互制衡与影响，又能在技术路线中将房地价值进行合理分离，以不断满足客户的需求，为顾客提供增值的、满意的服务呢？笔者针对估价实务中的具体案例，采用土地与建筑物的投资组合技术，合理分摊房屋及土地价值，在理论和实践上都进行了一些有益的探索。本文以求抛砖引玉，供同行参考。     

城市房屋拆迁估价报告的证据审查分析

补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容．拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础是被拆迁房屋价格的评估，评估结论的载体是估价报告。那么，估价报告在裁决和诉讼中究竟起什么作用呢?     

房改售房有关问题答疑

１．我现在要买单位的房改房,请问房屋的折旧率具体标准应如何计算？据说是１９９０年以后所建房屋,不用算折旧率,是否如此？出售房改房的成本价,按所售房屋的重置价格（即根据当年、当地的建筑技术和工艺水平,建筑价格,人工和运输费用等条件,重新建造与评估对象具...     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

公有住房使用权价格评估的再探讨——答何芳同志

“上海房地”1998年第5期刊登何芳同志《差价置换之公房价格评估探讨》,对我在1997年《上海房地》第10期的《房屋使用权价值评估探讨》一文提出不同看法,分歧主要有以下几点:1.是房屋价值与使用价值的关系问题,对我文章中“一种产品具有价值是由于具有使用价值”,何芳同志认为“价值与使用价值是从不同角度反映产品的不同属性,是两个范畴,价值不能等同于使用价值,商品是价值与使用价值的统一”;2.对我提出的,“房屋价值(价格)等于全部使用年限内年使用权价格之和。”何芳同志认为“这并不能说房屋价值就是房屋使用权价值(价格);3.何芳同志认为出租房屋的维修费和管理费     

房屋分类划等及重量价格标准的制定办法

《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定：。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。土地基准价格、房屋重置价格，作为价格评估的技术性标准已有了法律地位，房地产管理部门应当担负起研究调查、制定、公布的责     

议基准价修正法——浅析中国特色市场法

本文所称基准价包括房屋重置价和基准地价。以房屋重置价为基础修正和调整房屋状况和市场状况的估价方法叫做房屋重置价修正法;以基准地价为基础修正和调整土地状况和市场状况的估价方法叫做基准地价修正法。以房屋重置价修正法和基准地价修正法,房、地分估综合计价的估价方法叫做房地产基准价修正法（以下,简称基准价修正法）。     

浅谈在城市房屋拆迁评估中装饰装修项目的评估

根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋的室内自行装饰装修的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定。在实际房屋拆迁评估过程中，房地产估价机构拥有专业的估价队伍，并且拥有丰富的房地产专业知识和实际工作经验，在拆迁估价评估中秉着独立、客观、公正、合法的估价原则，能够较好地维护被拆迁人的利益，并保证拆迁工作的顺利进行，从而更好地实现城市的规划目标，进一步加强城市的旧区改造和生态环境的改善。因此，拆迁人通常委托估价机构进行拆迁房屋室内装饰装修的评估工作。     

关于拆迁估价和拆迁补偿的一些思考

新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》，)规定拆迁评估坚持市场价值标准，新近印发的《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》，更明确提出拆迁估价应采用公开市场价值标准。在专门法规明确规定的情况下，拆迁估价应当采用公开市场价值标准，评估出被拆迁房屋的客观合理价格，为拆