最高最佳使用合法性分析的局限性

在房地产估价中，从国际准则到各国的估价规范，对最高最佳使用的定义基本大同小异，即最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化的使用。这一原则也是市场价值的必要前提，因此在评估市场价值时必然要进行最高最佳使用分析。     

房地产评估中最高最佳使用分析

最高最佳使用,是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,经充分合理论证．能使估价对象产生最高价值的使用。在《房地产估价规范》中明确规定房地产评估要以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价,并要求在估价报告书中予以详细说明。这就意味着,以后房地产评估报告中该环节将不可缺少。然而纵观目前的房地产评估报告,对此要么只简单列在遵循的原则中,不加分析;要么只字未提。这与我国房地产评估起步晚．发展尚待完善有关。为此,我想结合具体案例,谈谈如何实行最高最佳使用分析,以求抛砖引玉。     

市场分析与估价结果

估价结果，《房地产估价规范》定义为：关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。     

浅谈市场分析对估价结果的影响

估价结果是房地产估价人员依照客户的委托，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法对标的房地产提出的特定权益于特定时间的价值意见。这种意见能够帮助客户认识和了解市场，甚至影响到客户的某些决策，所以估价结果的精确程度代表着房地产估价产品的质量，这种质量主要体现在估价结果是否反映市场的客观合理的价值。要形成一个相对精确的估价结果，房地产估价人员不仅应对标的房地产进行认真的实地勘察，亲临现场查明标的房地产的坐落位置，周围环境，内外装修，完损程度等，加深对标的房地产的认识，形成一个直观具体的印象，获取字资料无法或难以表述的细节资料，更重要的是要搞好市场调杏和市场分析。     

与《合法性与最高最佳使用的现实冲突》作者商榨

认真拜读了饶莹、谭杰撰写的《合法性与最高最佳使用的现实冲突》一文，仔细思考后本人有几点看法与作者思路有所不同，顿悟成文，愿与作者商榷。     

论最高最佳使用原则的理论与实践

长期以来在计划经济体制下,我国为数众多的城市房地产没有处于最有效使用状态,使用者不会关心该房地产的最佳用途是什么。在市场经济条件下,不同使用方式所带来的投资回报率有天壤之别,由于房地产决策的失误所导致的重大损失屡见不鲜。在西方房地产估价中,估价师往往根据特定估价时点的市场条件,依据最高最佳使用原则来确定某宗房地产的最佳用途。     

房地产市场估价方法的分析与修正

重点介绍了房地产市场做价方法的分析与修正。     

房地产估价方法比较性分析

房地产估价方法中市场法、收益法和成本法是三种最主要的估价方法.本文尝试探寻房地产价格与价值的形成过程,探源三种估价方法差异的市场原理,并进行具体分析比较,阐述这三种估价方法应如何正确灵活地结合运用,并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论.     

浅谈对房地产估价结果的把握

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法．并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。虽然，估价结果并不是事实，但在为交易     

三门县开展房地产估价机构专项整治

最近，三门县建设规划局对房地产估价机构和分支机构进行了检查，检查发现房地产估价市场主要存在问题：一是有些没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构违规从事房地产估价业务。二是有些不符合设立分公司条件的外地评估机构擅自在该县违规设立分公司，从事跨区域承接房地产估价业务。为此，根据省建设厅和市建设规划局有关文件精神，对违规估价机构提出处理意见：①对没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构出具的房地产估价报告，县房地产管理及相关部门不予认可，并由主管部门注销其营业执照，即日起停止办理一切房地产估价业务。     

模糊相似比分析在市场比较法可比实例选取中的应用

市场比较法是目前运用最多最方便的房地产估价方法之一,但在可比实例的选取上存在主观性强,缺乏定量分析的问题。文章在对市场比较法相关原理、估价步骤及存在问题进行总结的基础上,将模糊数学的思想应用于估价可比实例的选取,通过构建模糊优先比矩阵模型,对若干可比实例进行模糊相似比分析,从而找出与待估对象最为接近的可比实例,以达到精确估价结果的目的。     

房地产估价报告常见错误分析

为提高房地产估价人员整体业务素质,增强估价机构的行业竞争力,树立估价机构良好的外部形象,避免因估价报告出现错误为机构和估价师带来执业风险,近年来国家、地方以及各机构内部都制定了大量的估价规范、技术规范等规章制度,同时积极开展继续教育、业务培训和行业检查。但是,通过参加行业交流等活动发现个别估价机构的房地产估价报告还存在很多问题,     

房地产估价的物理学诠释

笔者常常想,既然物理学是人类了解自然、征服自然的重要武器,那么从物理学的角度思考、分析和看待房地产市场和房地产估价是否別有一番意味?本文试图借助物理学中的有关原理和方法论,对房地产估价原理和方法进行类比研究和诠释,在此仅从学术争鸣出发,将这个主题展开叙述,以供业内人士参考。     

地理信息系统（GIS）在房地产估价中的应用

在房地产估价中,根据估价目的选择正确的估价方法后,客观、及时和准确地掌握委估对象的基本价值属性是决定估价结果正确与否的关键。目前我国房地产市场还没有建立一套资源共享的开放信息系统,即使在市场经济发达的西方国家,数据不足也常常是困扰估价师正确估价的重要因素之一(Wyatt,1997)。     

最高最佳使用原则在工业地产估价中的弱化

最高最佳使用原则是《房地产估价规范》的估价原则之一,要求在房地产估价中,以估价对象的最高最佳使用为前提进行;最高最佳使用分析也是房地产估价技术报告中的一个不可或缺的重要组成部分。     

房地产估价应用性分析

市场比较法、成本法和收益法是最基本的三种房地产估价方法．它们在国外长期的估价实践活动中,逐渐形成了各自的理论依据和技术路线,满足了不同类型．不同目的的房地产估价需求,因而没有绝对的优劣之分。但由于我国房地产市场的发展和运行同国外成熟市场相比有很多独有的特点,三大估价方法运用的基础存在着较大的不同。