招拍挂后勿留管理"真空"

各地国土资源部门都很重视招拍挂出让前的工作(在这里我们把出让人与中标人、竞得人签订《土地招拍挂出让成交确认书》作为招拍挂出让前的截止环节),而相对忽视招拍挂出让完成后的管理工作,由此造成推迟签订土地出让合同、逾期交纳土地出让金、延缓土地建设期限造成新的土地闲置、超规划指标建设等现象屡见不鲜。这严重影响了经营性用地招拍挂的严肃性和公正性,阻碍了经营性用地招拍挂的健康发展。经营性用地招拍挂是一项系统工程。经营性用地公开出让成交后,出让人与中标人、竞得人签订《土地出让成交确认书》,只是招拍挂出让的一个阶段性…     

部分内容无效不影响合同其他部分的效力

甲市自然资源局与A公司签订《国有土地使用权出让合同》,约定向A公司出让150亩建设用地.合同签订时,在涉及的150亩出让土地中,120亩土地已经在土地出让前办理了农转用手续,其余部分土地用途仍为农用地.合同签订后,A公司按照约定缴纳了土地出让金.随后,甲市自然资源局以该合同项下部分土地用途为农用地而非建设用地为由,作出...     

国有土地出让竞买保证金和出让合同定金的界定

按照有关规定,国有建设用地出让的竞买保证金,在确定中标人或竞得人后,转为土地出让定金。但由于两者在性质、比例规定等方面的差别,当双方出现违约时,所承担的经济责任有很大差别,且实践中这类纠纷也时常发生。因此,如何界定竞买保证金和定金,是处理建设用地出让合同纠纷的重要内容。     

政府原因导致的土地闲置应如何处置

正A市因不同原因出现了两块闲置用地,其具体情况如下:例1:A市出让一宗面积为27.49亩的土地,容积率为1.0～1.5。2012年6月15日甲公司以挂牌方式竞得该地块,并依约缴清出让价款。按照合同约定,项目应于2013年9月14日之前交地,但因拆迁等问题,2017年5月12日才办理交地手续。例2:A市出让一宗面积为6000平方米的土地,容     

协议价格低于规定最低价，如何处理

正A市自然资源局与B公司签订《国有土地使用权出让合同》约定,A市自然资源局将面积为90亩的某地块出让给B公司,土地出让金按每亩10万元计算(在出让时点,该省发布实施的协议出让国有土地使用权最低价标准为15万元/亩),总金额为900万元。合同签订后,B公司依法办理了该地块的土地使用权登记。后审计中发现,按照最低出让价每亩15万元计算,除900万元已缴纳外,A市自然资源局少收土地出让金450万元。     

闲置土地的对象主体如何认定

正A公司的子公司B于2018年4月在C市竞得一宗地块,C市自然资源局与B公司签订的《国有土地使用权出让合同》约定,该地块动工建设日期为2018年6月。但由于B公司经营不善,该地块至今未能动工开发。C市自然资源局认为,该地块已超过约定动工时间2年以上,且仍未能开发建设,应当属于闲置土地。B公司则认为,该地块为A公司在C市某个在建产业园项目的配套工程,项目整体投资额占总投资     

借力网络创造跨越——湖南省长沙市探索"网上挂牌出让"情况调研

网上挂牌出让,是指市、县国土资源行政主管部门利用网上挂牌出让信息系统,发布国有土地使用权出让公告和拟出让宗地的交易条件,接受竞买人网上报价申请,在网上自动确认申请人竟买资格,通过计算机程序组织竞买人在网上报价并自动确认网上竞得人的过程.     

浅析《国有建设用地使用权成交确认书》的解除

<正>某县级国土资源局拍卖出让一宗商业用地,落槌成交后,与竞得人签订了《国有建设用地使用权成交确认书》(以下简称《成交确认书》)。在双方签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)前,因规划调整,须解除《成交确认书》,这种情况应如何处理?对此,笔者就《成交确认书》的性质及解除程序作粗     

查处违法用地行为是否属于土地督察机构职责

<正>问题李某是A市农民,其承包地被依法征收。A市政府依法征收土地后,将该地块进行出让。李某觉得征地补偿标准与土地出让价格差距大,便向管辖A市的国家土地督察机构进行举报,以特快专递的形式寄送了《申请查处A市人民政府国土资源局非法出让土地使用权的违法行为》的申请书,要求国家土地督察机构履行职责,对A市人民政府国土资源管理部门进行查处。国家土地督察机构收到申请后,向李某作出《履职申请答复书》,告知     

设立新公司开发利用土地的法律思考

正根据国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(以下简称《规范》)的规定,"申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果……也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》",该规定为土地     

如何确定土地出让《公告》中的监管责任主体

正2019年8月10日,A省自然资源厅在其门户网站登载了B市自然资源局做出的《国有建设用地使用权挂牌出让公告》(以下简称《公告》),主要内容为:经B市人民政府批准,B市自然资源局决定以挂牌方式出让9幅地块的国有建设用地使用权,并将这9幅地块的基本情况和规划指标要求、挂牌时间等信息在该网站进行了公告。居民刘某认为,其房屋在挂牌出让地块范围内,B市人民政府在征收补偿不到位的情况下强拆了其房屋,侵犯了其不动产权益,A省自然资源厅登载该《公告》时也未尽到审核义务,遂于同年9月1日向行政复议机关提出行政复议申请,请求确认该《公告》行为违法。这一行政复议申请是否符合法定受理条件?     

出让人对出让土地的地质状况应否担责——一起土地出让案件的法律争点分析

通过总结一起土地出让行政案件的关键争议焦点,分析和考察土地管理部门在土地出让程序中是否负有对出让土地进行地质勘察,以及告知出让地块的地质状况和地质条件的义务,总结土地出让法律和实践中应当公告"土地现状"的正确内涵。在厘清土地出让实践以及司法实务中对"土地现状"的认识,批驳对"土地现状"含义的错误理解和适用的基础上,提出由本案而产生的几点思考。     

土地交易期待更多拍卖出让

经营性土地以招标、拍卖、挂牌三种方式中的任意一种方式出让都是法律法规所允许的。但笔者在实践工作中,经过几年的观察分析发现,拍卖出让比其他两种方式更能做到公开公平、公正。虽然招标、拍卖、挂牌名为三种不同出让方式,但其运作过程大体相同,都要经过公告、竞价、确定成交三个阶段,只是由于在竞价阶段的时间差不同,产生了不同的交易效果。在实际运用中,采用招标、挂牌方式已经出现了一些不容忽视的问题,如串标、阻止他人报价等。这些人为干扰因素导致土地出让缺乏客观性和公正性。因此,笔者认为,应加大推行土地拍卖的力度,让更多的土…     

闲置土地的处理与土地使用权人的开发意愿是否相关

正某市A公司于2012年通过挂牌出让方式,取得一块国有建设用地使用权,双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》中约定开工时间为2013年7月16日,竣工时间为2016年7月15日。2013年A公司因资金链出现断裂,土地被法院查封一直没有开发。2016年土地主管部门发现该地块疑似闲置,启动了闲置土地调查认定     

合理约定定金可避免恶意毁约——与《土地竞买保证金约束力待增》一文商榷

2008年第7期<中国土地>(总第271期)刊发的<土地竞买保证金约束力待增>一文,作者对<国有建设用地使用权出让合同>示范文本第三十一条的规定产生了疑问,担心这种约定为一些以招拍挂方式取得用地的竞得人恶意毁约留下了空间.     

创新须以坚持招拍挂为前提

2009年第二季度以来,房地产市场高位运行,部分城市的一些优质地块高价成交,房价地价关系再次被各方热议,甚至对招拍挂制度产生质疑.为规范地产市场,稳定预期,各地国土资源管理部门在继续规范招标拍卖挂牌出让的前提下.结合本地实际和地块特点,对具体实施程序作了调整改进,如有的城市在商品房用地出让中配建保障性住房或限价房,有的在挂牌出让截止转入现场竞价后采取一次报价方式确定竞得人,也有城市在招标出让中采取综合评标、按"综合务件最佳者得"的原则确定中标人等.     

民事合同抑或行政合同——论国有土地使用权出让合同的纯化

研究目的:解决国有土地使用权出让合同的双重法律属性给土地出让实践、执法、司法带来的困境和弊端。研究方法:实证分析法和因果分析法。研究结果:(1)土地出让实务的发展使得国有土地使用权出让合同中具有行政属性的内容增加,土地出让实践中签订的出让合同同时具有民事合同和行政合同双重法律属性;(2)这种双重法律属性给当事人和司法部门的法律适用带来困惑,使得出让合同所欲实现的民事目标价值和行政目标价值相互减损,也会导致例如规划部门和土地管理部门之间的行政处罚权的竞合;(3)解决上述问题的正确途径是剥离其中具有行政属性的内容,将出让合同纯化为纯粹民事性质的合同。研究结论:将国有土地使用权出让合同纯化为纯粹民事性质的合同是土地出让实践发展的正确方向。     

土地出让金在破产清算中是否具有优先受偿权

正问题甲公司受让一宗土地,在欠缴土地出让价款200万元的情况下办理了土地使用权登记。此后,该公司以这块土地为抵押物,与银行签订了抵押贷款合同。现甲公司资不抵债进入破产程序,其资产(含该地块)被拍卖。那么,当地国土资源管理部门是否可以"保护国家利益"为由,要求优先清偿甲公司此前所欠缴的土地出让价款?     

收回国有土地使用权的行政行为被撤销,是否影响现出让人的权利

<正>问题甲公司为国企,对一宗国有划拨用地拥有使用权。2016年1月,未经政府批准甲公司擅自与乙签订合同,约定将这宗用地使用权及地上厂房、设备转让给乙。2月,经政府批准后,当地国土资源局作出决定,收回甲公司的国有划拨用地使用权。4月,丙通过挂牌出让的方式与该国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。之后登记机构经审查为丙办理了国有     

工业用地先租后让及弹性年期出让分析

正近几年,为节约集约利用土地,全国部分省、市相继推行工业用地"先租后让"和"弹性年期出让"出让政策,且在福建平潭综合实验区、浙江海宁市等地已有成交先例。工业用地"先租后让",是指在供应工业用地时约定一定的条件,由工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地,租赁期满达到约定条件的,可按规定的程序办理出