构建农村集体土地整备制度的思考——以广东省佛山市南海区为例

<正>广东省佛山市南海区充分发挥政府在公共设施配套和招商引资上的优势,探索建立了农村集体经营性建设用地整备制度(以下简称"集体土地整备制度"),为深入推进城镇低效用地再开发提供了新的经验和启示。集体土地整备制度产生的背景集体建设用地的现状矛盾。目前,南海区通过国有建设用地和集体建设用地两条轨道同时推行工业化和城镇化,让农民集体充分分享到城镇化带来的土地增值收益。然而,由于南海区存在2000多个农村集体经济组织,造成农村集体经营     

农村集体建设用地入市对农户收入的影响 ——基于广东省佛山市南海区村级层面的实证分析

研究目的:根据广东省佛山市南海区185份村级集体经济组织调研数据,分析集体建设用地入市是否带来农户收入的增加,实证研究农户增收的关键影响因素,给中国其他集体建设用地入市试点提供参考。研究方法:统计分析方法,多元线性回归。研究结果:1992—2016年,南海区集体建设用地入市交易带动了集体经济发展尤其是农户收入水平的提高。农户人均可支配收入由3774元增长至25909元,其中人均分红收入由520元增长至5346元;集体工业化程度、集体建设用地入市价格及收益分配比例对农户收入均具有显著的正向影响;其他变量中,与区中心的距离对农户分红收入具有显著负向影响;集体固定资产投资、是否建立集体资产交易平台对农户纯收入具有显著正向影响。研究结论:集体建设用地入市的基本前提是要清晰界定的规模化产权、公开透明的交易机制,同时需要在空间地理位置较好,产业集聚程度较高,工业化程度较高的村集体积极开展集体建设用地入市,才能真正实现盘活集体存量用地、显化集体土地资产、增加产权收入。     

对土地整备市场化运作机制的思考——以广东省深圳市为例

<正>为更好地解决土地资源供需矛盾,2011年广东省深圳市政府出台《关于推进土地整备工作的若干意见》,明确了土地整备的主要内涵:立足于实现公共利益和城市整体利益的需求,综合运用收回土地使用权、房屋征收、土地收购、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式,把零散用地进行整合,进行土地清理及土地前期开发,并统一纳入土地储备范畴。如今,土地整备已成为深圳市推进土地二次开发的重要手段,是优化城市空间结构、提高土地利用效     

关于创设国有划拨留用地经营权的探讨——以广东省佛山市南海区为例

正国有划拨留用地是一种特殊的征地安置方式,在国家依法征收农村集体土地时,按征收土地面积的一定比例安排给被征地农村集体经济组织,用于保障被征地农民生产生活的建设用地。目前广东省佛山市南海区集体建设用地面积约250.7平方公里,占全区建设用地的46.7%。其中,留用地约11.3平方公里。为了推动国有划拨留用地的流转,南海区大胆尝试,积极创设国有划拨留用地经营权。笔者拟从理论、实践两个层     

农村集体建设用地制度的演进和创新——以广州市为例

农村集体建设用地因用地规模大、流转方式复杂、失范程度高等因素成为研究关注的热点问题。本文以广州市为例,分析改革开放以来农村集体建设用地制度的演进、主要问题,提出深化农村集体建设用地制度创新的政策建议。     

广东省佛山市建设农村集体资产管理交易平台的实践探素

广东省佛山市以规范农村集体资产管理、促进农村发展和稳定为目的,利用现代信息技术手段,全面推进了农村集体资产管理交易平台建设。文章对其实践做法和成效进行了总结,并针对存在问题对下一步政策措施提出了建议。     

佛山市南海区创建农村集体资产管理交易平台的探索与分析

农村集体资产管理存在内部治理混乱、资产交易范围狭窄、流动性差等问题,广东省佛山市南海区通过创,建农村集体资产管理交易平台,探索解决以上问题的方法．是农村集体资产管理机制的重大创新。本文运用制度经济学交易费用理论对此做法进行了分析。     

集体建设用地土地级别评定探讨  ———以新野县为例

该文从集体建设用地定级特点出发,分析了定级中存在的双重差异和定级单元划分中存在的问 题,构建了宏观趋势指标与微观差异指标共存的指标体系,分析了采用差异单元格的优点,并以新野县为 例进行了实证研究。结果表明:采用宏观趋势指标与微观差异指标共存的指标体系和差异单元格进行集体 建设用地级别评定,其结果符合研究区域实际,具有较强的操作性。研究结论:宏观趋势指标与微观差异 指标共存的指标体系和差异单元格可用于集体建设用地土地级别评定。     

低效建设用地再开发的制度困境与对策——以广东省为例

2009年,国土资源部与广东省人民政府合作共建节约集约用地示范省,将“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)改造作为主要试点内容.10年来,广东省构建起较为完整的低效建设用地再开发政策体系,并于2013年在全国推广这一做法.以“三1日”改造为主要内容的低效建设用地再开发实施以来,为城市功能品质提升、人居环境改善、产业结构升级...     

建设用地审批监管指标体系研究——以广东省为例

针对"放管服"背景下建设用地审批监管问题,以广东省为例构建部分职权下放后建设用地审批业务监管的指标体系。基于监管指标体系设计原则和指标选取方法,设计了一个包括3大类、10小类,共40个评价指标的建设用地审批监管指标体系。该指标体系分为省和地级以上市两个层级,具有系统性、灵活性和实用性的特点,可分别用于省、市两级建设用地审批监管评价。阐述了指标体系的单项指标评估方式和核心指标集评估方式。该指标体系研究将对"放管服"背景下建设用地的审批监管具有一定的指导作用。     

集体建设用地使用权流转实施后对城市土地管理的影响及对策--以广东省为例

研究目的研究广东省<集体建设用地使用权流转管理办法>的实施对城市土地管理的影响.研究方法实地调查法、文献资料法、定性分析法.研究结果从城市土地征用、土地规划管理、土地收益等方面探讨了允许集体建设用地使用权流转后对城市土地管理的影响.研究结论建议严控征地范围,盘活城市存量土地,对经营性项目用地通过市场运作方式取得;推行土地征用年租制,积极探索发行土地债券和城市基础设施建设债券;政府对流转的集体建设用地用途进行有效监督和管理;全面推进和加快农村集体建设用地的产权产籍管理.     

农村集体建设用地定级研究——以兰州市榆中县为例

本文以兰州市榆中县为例,首先基于Arc GIS空间分析测算以榆中县各乡镇为定级单元划分土地级别,作为宏观把控、平衡各乡镇级别的依据。然后采用网格单元的多因素综合评价法从微观层面划分土地级别。研究结果表明:(1)基于Arc GIS空间分析测算的结果,可作为各乡镇中心所在区域定级结果宏观平衡、把控的依据,基于网格单元的多因素综合评价结果可从微观层面具体定级;(2)集体建设用地定级程序和因素因子的选择与城镇国有建设用地定级有许多相同之处,但集体建设用地有自身的特点,定级因素因子的选择与定级过程应结合当地实际认真确定;(3)级别界线的确定应结合行政村界线。同一行政村内的集体建设用地确实有明显差异,应打破行政村界线。同时,榆中县兴隆山为国家级自然保护区,应不参与本次定级工作;(4)各乡镇应抓紧制订城镇基准地价。     

宅基地制度改革的方向及思路——基于广东省佛山市南海区的改革实践

正从乡村振兴促进要素流通的要求来看,宅基地制度改革的关键点是放活宅基地使用权,其核心内涵是对公平和效率的总体把控和平衡协调。广东省佛山市南海区在全面开展农村地籍调查的工作基础上,遵循兼顾效率与公平原则,结合本地区民营经济高度发达、集体土地租赁市场活跃、区位交通优势明显的特点,深入探索宅基地制度改革的南海实践方向,极大地丰富了改革内涵。以"两区分一转换"为主要特征的宅改模式     

集体建设用地流转的逻辑深度——以广州市的制度创新为视角

集体建设用地流转一直是困扰土地管理的重大问题.针对集体建设用地大量隐性流转产生的弊端,中央和地方各个层面都在探索集体建设用地流转的规范模式.2011年9月,广州市发布了《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》,从地方立法层面进一步规范集体建设用地流转,对促进集体建设用地流转制度建设起到了借鉴作用,也对集体建设用地流转提出了新问题.     

全面落实科学发展观扎实推进新农村建设——广东省佛山市南海区加快社会主义新农村建设探索

广东佛山市南海区地处珠三角腹地,紧邻广州。毗邻港澳,面积1073．8平方公里,辖6个镇、2个街道,共有224个行政村,1774个村民小组,户籍人口112万（其中农村人口78万）,流动人口81万。2006年地区生产总值950亿元,地方财政一般预算收入45亿元,城乡居民储蓄存款突破1000亿元,总量居全国县级首位。在2006年全国综合实力百强县（市、区）排名中,南海位居第五。近年来,南海区全面贯彻落实科学发展观,     

农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

集体经营性建设用地入市问题分析——以安徽省金寨县为例

集体经营性建设用地直接入市是农村土地制度改革的关键内容,有利于优化土地资源配置,盘活农村资产,推动城镇化福利更多流向农村。作为33个试点地区之一的金寨县,试点工作自开展以来,已取得初步成效,出台了具体的入市管理办法,明确了入市主体,入市范围和程序等,但在改革深入的过程中,试点区面临的问题也不断凸显,既包括制度上遇到的阻力,又有实际推行过程中遇到的现实障碍。本文将结合具体调研情况,深入探究金寨县改革阻力及原因,并根据金寨县实际,针对性地提出参考建议,推动试点工作顺利进行。     

农村集体建设用地节约集约模式探析——以河南省为例

本文从农村集体建设用地的节约集约利用问题和模式入手,阐述了农村居民点用地规模大、结构布局不合理、土地利用效率较低、管控措施不到位等农村集体建设用地存在的突出问题.归纳分析了不同情况下探索的“空心村”整治、迁村并点集聚、城中村改造、新型农村社区建设和产业集聚区建设等农村宅基地和乡镇企业用地节约集约用地的几种模式,提出促进节约集约用地的途径在于实行产业集聚、居住集中和土地集约,通过实施规划引颁、严格标准、规范审批、考核评价和土地流转等举措,提升农村集体建设用地节约集约利用水平.     

集体林权制度改革中林农权益保护研究——以山东省为例

集体林权制度改革赋予林农林地承包经营权、林木所有权、处置权和收益权,文章围绕上述权利在对山东省进行实地调研的基础上,介绍了山东集体林权制度改革中林农权益保护的现状,深入分析了集体林改中林农权益保护的问题及其原因,提出了完善林农权益保护的建议。