经济适用住房价格管制博弈

为满足城市低收入人口的居住需要,我国大规模的开展经济适用住房建设,因为其建设必须由政府进行补贴,具有明显的公共福利特征,这决定了政府必须对其进行干预。而价格管制是政府满足公共需要,弥补市场失灵,提高资源配置效率,来实现财政资金利用效能最大化的有效手段。这意味着,在经济适用住房建设过程中,政府以公共福利为目标的管制,必然与经济适用住房开发企业形成博弈。     

对完善经济适用房和廉租住房建设管理的建议

经济适用住房和廉租住房建设是解决城镇低收入家庭住房困难问题的惠民工程,党和政府十分重视此项工作,建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、监察部、民政部、中国人民银行、国家税务总局等部委先后出台了《经济适用住房管理办法》《廉租住房保障办法》等规定,各地结合实际,积极采取措施,加大经济实用房和廉租住房制度的实施力度,     

审计把脉“廉租房”

住房问题是重要的民生问题,为了切实解决城市低收入家庭的住房困难,廉租住房制度已经提上各级政府的重要议事日程.近年来,湖南省常德市出台了一系列的重要政策措施,加大廉租住房建设力度.本文在对常德市廉租住房建设开展情况进行审计调查的基础上,进行宏观分析,提出廉租住房建设中存在的问题、发展的建议,并强调了审计在廉租房体系的建设过程中应当发挥积极作用.     

对城市廉租房分散购建模式的思考

分散购建模式是符合当前我国城市廉租房建设实际的一种供给模式,其优势主要有:操作程序简单、周期短.社区管理服务的针对性和实效性强,能减少低收入人群大规模集中居住带来的社会问题,降低廉租家庭的额外成本等.为解决廉租房分散构建模式存在的问题,使其更好地满足低收入人群住房需求,应构建科学合理的廉租房供给和运行机制.强化地方政府责任,加大廉租房建设投入和扶持的力度,降低管理成本,完善廉租房建设方面的法律制度体系,以提高政府管理的效率,切实解决城市低收入家庭住房困难问题.     

基于住房支付能力的经济适用房价格预测探讨——以河北省为例

随着国民经济的稳步提高,城市住房价格也不断上升,尽管一年来商品房价格有所回落,但仍超出普通收入水平居民的承受能力,需要提供相应的保障性住房,解决中低收入群体的居住问题,经济适用住房就是保障性住房的重要组成部分。在求取河北省城镇居民住房支付能力的基础上,推算出河北省不同收入水平的城镇居民的有效需求价格,从而确定面向低收入群体的作为保障性住房的经济适用房的适度的价格范围。     

经济调整期经济适用房的理性发展和市场走势研究

改革开放30年来,我国的房地产业取得了快速的发展,各省市各地区都加大了对房地产业的投入.随着我国人民生活水平的逐步提高和对房地产市场需求的不断扩大,改善居民住房的民生工程成了政府工作的重中之重.目前,经济适用住房的建设是我国政府现阶段解决国民住有所居的主要手段之一,其灵魂就在于它是现在唯一可以使消费者买得起的住房供应模式.经济适用房解决的是中低收入群体的住房困难,而商品房市场主要是为中等收入或高收入群体改善居住条件提供资源,两者在目标客户群上有明显的不同.经济适用住房虽然会对附近商品房的价格产生一定影响,但不会对全市整体房价造成很大冲击.     

如何走出小城镇土地开发建设的困境

小城镇在土地开发过程中的困境表现为短期利益与长期利益,地方政府、开发商与当地居民的矛盾。这些因素导致实践中城镇规划滞后甚至无效,使得土地资源未得到合理配置,城镇发展逐渐偏离经济、社会、环境可持续发展的轨道。本文从地方政府、开发商及当地居民的博弈关系出发,分析了出现该困境的原因,并以期探索出一条有效实施规划、兼顾三方利益的政策之路。     

对保障性住房现状的分析和建议

保障性住房是专门针对中低收人家庭建设的具有社会保障性质的特殊住房,包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房,这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。近年来,国家将保障性住房建设作为解决城镇中低收入群体住房问题的主要途径,对住房保障的投入逐年增加,覆盖范围不断扩大,管理服务不断完善,许多低收入百姓由此实现了住有所居,推进了和谐社会建设。然而,在加快推进保障性住房建设的同时,一些不容忽视、急需解决的问题逐渐显露。作为一名在房地产管理部门工作多年的工作者,现结合自己的工作实际,就保障性住房发展中存在的问题和解决对策提几点建议。     

加强廉租房制度建设 让困难民众“住有所居”——对加快解决城市低收入家庭住房困难的思考

住房问题是重要的民生问题。我国住房制度改革的不断深化,使城市居民住房条件总体上有了较大改善,但部分城市低收入家庭住房还比较困难。党和政府立足国情,把城市廉租住房制度定为解决低收入家庭住房困难的主要途径,让困难群众也"住有所居",不为房子为难、发愁,让老百姓的根本利益得到满足,充分享受到改革开放的成果。     

政策

正·中央·国税总局:廉租房用地免征土地使用税国家税务总局纳税服务司6月18日表示,对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。     

房产税调控政策对商品房价的影响研究——基于合成控制法的分析

本文基于合成控制法,从反事实的角度,对我国32个城市的2009年4月以来的与房价相关的月度面板数据,结合上海重庆试点城市运用房产税调控政策的效果及敏感度问题进行研究.研究发现:房产税调控政策对不同区域的房价影响不同,如政策对上海市的房价影响效果较明显,上海对政策的敏感度高,但政策过后其房价上升更快;政策对重庆市的房价影响效果不明显,重庆市对政策的敏感度低.因此,提出建议:政策应因地制宜;对关系国计民生的土地及现有住房进行管控,降低存量房;实施保障房建设及住房申请制间接影响房价;将智慧养老与社区养老相结合,提高住房的利用率.     

经济适用房、土地价格与住宅价格——基于我国29个省级面板数据的实证研究

本文采用省级面板数据,研究经济适用房、土地价格与住宅价格之间的关系。研究发现:(1)土地出让价格、经济适用房价格和住宅价格之间存在长期均衡关系,土地出让价格和经济适用房对住宅价格的影响力度存在区域性差异;(2)短期内,经济适用房的替代效应大于收入效应,其供给有利于平抑商品房价格的上涨趋势;长期内,经济适用房的收入效应大于替代效应,其供给会起到推高房价的作用;(3)土地价格对住宅价格的长、短期影响效应均为正,但影响力度存在区域差异。     

地区竞争、土地供给结构与中国城市住房价格

为了分析地区竞争下地方政府间土地供给结构的策略互动及其对住房价格的影响,本文在归纳梳理中国土地供应法规特征的基础上,构建一个同时考虑居住用地需求和工业用地需求的两城市模型,探讨地方政府干预土地供给结构的动机及其经济后果,并基于2006—2015年城市面板数据对提出的理论假说进行检验。研究发现,在城市建设用地总量受约束的条件下,地方政府有激励以减少居住用地为代价提高工业用地供给,进行招商引资竞争;与市场起主导作用的情形相比,地方政府干预土地供给结构时,工业用地的供应量更高,居住用地的供应量则偏低,工业地价与居住用地的价格差异增大;地方政府对土地供给结构的干预,从供给和需求两方面共同推高了房价。此外,地方政府干预土地供给结构会影响到相邻地区的供地策略。研究对加快推进房地产市场长效机制改革、从供给侧解决高房价问题具有启示意义。     

经济适用房建设中地方政府与中央政府的博弈分析

经济适用房由于建设用地划拨、政策的不完善、退出机制的不健全、居民住房档案和收入信息系统不健全而无法准确界定住房保障对象等原因,使得地方政府由于局部利益的诱惑,以中央政府的行为预期作为自己行为的出发点,存在与中央政府的博弈。     

土地管制、市场价格与政策选择

本文从宏观和微观两个层面考察土地管制政策对市场价格的影响,利用35个大中城市的宏观数据,检验土地供给是否对住房价格产生影响,以及其影响程度与时间路径;利用杭州286宗住宅用地微观数据,量化微观管制政策对土地价格的影响方向与程度。我们发现土地供给对住房供给在长期内(1～2年)有显著影响,短期内(1年以内)没有影响;而土地供给对住房价格在长期与短期内都有影响,如通过改变预期影响当年住房价格,通过控制住房供给影响滞后1年的住房价格等。土地出让约束条款能够显著影响土地的出让价格,容积率每增加1%,会引起土地价格上升0.777%,出让地块面积增加1%会导致单位出让价格下降0.108%。进而,从宏观和微观两个层面提出政策建议,促进住房市场与价格保持稳定。     

论公租房的功能与住房保障对象——以上海公租房为例

中国城镇住房问题源于消费者支付能力的不足,因此财政补贴是政府提供住房保障的基本内容。与廉租房和经适房相比,公租房是副作用最小的一种住房保障方式。中国城镇租金市场化的公租房供给不能发挥住房保障的职能,其继续存在只能降低住宅市场和国民经济的运行效率。公租房租金市场化的实质是继续和维护现行的劣质土地财政。中国必须将公租房租金确定在劳动力再生产成本的水平上,排除城市地租的干扰,才能扩大公租房的覆盖面,有效解决中国城镇的住房保障问题。     

Exploration of Chinese SMEs' export development: The role of managerial determinants based on an adapted innovation‐related internationalization model

Over the past two decades, small to medium‐sized enterprises (SMEs) in China have achieved rapid international development. Due to China's unique cultural and institutional environments, our understanding of the influence of managerial determinants on internationalization is still limited. This exploratory study takes the lens of the innovation model of internationalization to revisit the dynamic development of Chinese SMEs' export operations. Based on the four in‐depth case studies, the findings suggest that exports by Chinese SMEs are influenced by managerial perceptions such as negative country‐of‐origin effect and strict overseas quality standards. In addition, they show that both external and internal drivers act as “change agents” in their internationalization involvement. These findings will assist various stakeholders—government and export promotion agencies—to develop and deliver needs‐based supports and encourage nonexporters to participate in international operations.     

房价与地价关系研究:模型及中国数据检验

本文通过构建一个线形城市的住房市场和土地市场模型,分别就Cournot空间竞争和规制情形,探讨了房价和地价关系.本文的基本结论是:规制情形下的房价和地价高于无规制情形下的房价和地价;在供大于求时,房价与地价成线性负相关关系;在供小于求时,房价与地价成线性正相关关系;房价与地价Granger因果关系检验表明,短期内房价和地价相互影响,长期内地价是房价的Granger因.因此,要将房价降下来,短期内,一方面应增加土地供给,另一方面应控制房价和地价过快上涨;在长期,主要应抑制地价的过快上涨.     

浅论中国房地产业的制度设计走向

自中国20世纪放弃了计划分房制度后,在商品房的道路上行进,房价一路狂飙。政府不断运用各项政策手段给房价降温。1998年的国务院第23号文件就曾明确提出,中国要建立以经济适用房为主的住房供应体系。论述了中国房地产市场的政策之路,并就中国房地产市场制度的走向提出了建议。     

电子商务：演义资源节约型社会的经济力量

发展循环经济建设节约型社会，是确保我国经济可持续发展的重要前提，但是在短期内效果不明显。电子商务以其对商务环节的替代和优化作用，对于节能降耗将起到非常显著的作用。同时，由于对个人、企业和国家各层面都将带来经济上的明显收益，是具有市场经济典型特征的资源节约型社会的发展力量。