有关土地物权的几点思考——兼说《土地管理法》的修改

问题的提出 物权及其法律的重心是不动产物权,不动产物权主要是土地上的物权.我国<物权法>即是以不动产物权为核心而构建起来的规则体系,其中对土地上的物权的规定自是其重要内容.<物权法>颁行之后,同样以调整土地权利关系为其基础的<土地管理法>即面临着修改.一则,<土地管理法>的相关规定与<物权法>的规则相冲突,<土地管理法>作为一般法律不能与作为基本法律的<物权法>相冲突而应修改;二则,<物权法>关于土地上的权利规则大多比较原则、比较抽象,亟需<土地管理法>予以细化,规定更具可操作性的规则;三则,<物权法>本身即授权土地管理法律作出相应规定.     

《物权法》实施对中国土地登记制度的影响

研究目的:研究在未实行不动产统一登记期间,土地登记工作如何能够满足<物权法>对不动产登记的要求.研究方法:将<物权法>涉及土地登记的规定与现行土地登记政策或法律进行比较,结合土地登记工作实践,研究<物权法>中不动产登记相关条款.分析在不动产未实行统一登记情况下,<物权法>的实施对土地登记工作的影响.研究结果:提出了探索以省或设区市为属地的土地登记管辖制度、扩大土地登记自我举证范围、建立健全土地登记承办机构等过渡期土地登记的工作建议和思路.     

土地登记制度往何处去——兼评《土地登记办法》

<物权法>颁布实施后,不动产登记制度发生了重大变革.<物权法>规定:国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定.为贯彻和落实<物权法>,国土资源部、住房和城乡建设部相继出台了<土地登记办法>和<房屋登记办法>.其中,<土地登记办法>实施两年来出现了不少问题,本文拟从这些问题出发,对土地登记制度改革作粗浅分析.     

《物权法》对现行林权登记机构的影响分析

<物权法>第十条规定,国家对不动产实行统一登记制度.统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定.该条规定为登记机构的设置留下了讨论的余地.在<物权法>的制定过程中,学者们围绕"统一登记机构"提出了四种不同的意见:一是由不动产登记所在地的县级法院管辖;二是由统一的行政机关承担,不能多头负责,并且登记机构颁发的不动产权属证书也应统一;三是仍分别由数个行政机关承担;四是由公证机关或专门的事业单位负责.     

不能自主支配的城市土地

关于住宅用地70年后的续期及其费用,<物权法>出台前即已闹得沸沸扬扬,但<物权法>最终没有敢触及这个敏感问题.不过,依专家的解释,<物权法>是民事特别法,住宅用地的续期及其费用,属于政府行为,民事特别法中不便规定政府行为,可谓典型的"遇到红灯绕着走".     

非公有林流转的会计核算

为贯彻落实中央加快林业发展的<决定>精神,调动各种社会主体参与林业建设的积极性,推进非公有林流转,规范非公有林流转过程中的资金管理和会计核算,保证非公有林流转工作的顺利实施,根据<中华人民共和国会计法>、<行政事业单位会计准则>的有关规定,结合林业实际,现就非公有林流转的会计核算提出几点浅见与财会同仁商確.     

法律法规效力不需要规章确认

国土资源部日前起草了<确定土地所有权和使用权规定>(征求意见稿)(以下简称新<规定>草稿),并向社会各界公开征求意见.新<规定>对1995年<确定土地所有权和使用权的若干规定>(以下简称旧<规定>)的一些内容有所扬弃,同时根据<物权法>的相关规定,对土地确权中的新问题、新情况做出了一些技术性修改.笔者认为新<规定>草稿有两条内容值得讨论.     

《物权法》视野下的《土地管理法》修改

研究目的:<物权法>施行后,<土地管理法>修改的必要性、基本原则和主要内容.研究方法:历史研究法、规范分析法、实证分析法.研究结论:<物权法>是以不动产(其中主要是土地)为核心构建起来的规则体系,其施行无疑会对同样以土地为调整对象的<土地管理法>造成重大影响.<土地管理法>的修改应秉承公法与私法合一的理念,厘清法律中国土资源管理部门的公权主体和私权主体地位,分别修改和完善相关规则,全面贯彻<物权法>的规定.     

完善城市房屋行政强制拆迁制度

本文结合《物权法》介绍房屋行政拆迁的有关规定,分析其中利弊,着重提出我国城市房屋强制拆迁制度完善的具体方案。     

建设用地使用权设立规则

问题的提出 建设用地使用权制度与我国房地产市场的健康发展息息相关.在现有法律框架下,<物权法>仅规定了建设用地使用权物权变动的基本规则,其具体贯彻还有赖于<土地管理法>和<城市房地产管理法>去落实.目前,<土地管理法>和<城市房地产管理法>的修改已经提上议事日程,厘清两者之间调整范围的界限,并相应完善现有规则,无疑是我们面临的首要任务.     

论强制收回土地使用权的征收法规制

因公共利益需要强制收回国有土地使用权,实则属于对土地用益物权的征收,但却长期游离于征收法的规制之外.我国((物权法>将征收的客体局限于不动产所有权,<国有土地上房屋征收与补偿条例>也将收回国有土地使用权视为房屋征收的附带后果,不利于对强制收回土地使用权行为的规范.建议在<土地管理法>的修改和<征收征用法>的制定中,构建因公共利益需要强制收回土地使用权的准征收地位,将建设用地使用权等土地用益物权均纳入征收法制的保护之下.     

刍议2004版《土地管理法》值得商榷之处

《中华人民共和国土地管理法》是我国土地资源管理和耕地保护最重要的法律之一。该文在深入研究2004年8月28日公布的、经过第二次修正的《中华人民共和国土地管理法》的基础上，对其中10条有关耕地保护条款的严肃性和可操作性进行了探讨。     

试论土地利用总体规划编制程序的完善——提高程序的民主性

研究目的:完善土地利用总体规划(以下简称土地规划)编制程序,为《土地管理法》修改提供参考。研究方法:价值分析和规范分析。研究结果:分析得出提高土地规划编制程序的民主性具有重要意义,并认为可以通过完善人大参与和公众参与提高编制程序的民主性,进而指出现有法律关于土地规划编制程序民主性规定的不足,对提高土地规划编制程序民主性的法律保障提出了相关建议。研究结论:地方各级土地规划应当经同级人大常委会或人大审议,全国土地规划应当经全国人大常委会审查同意;县级以上土地规划草案可采用听证会、论证会、座谈会等各种方式征求意见,乡镇土地规划草案应当召开听证会征求意见。     

Impacts and causes of land fragmentation, and lessons learned from land consolidation in South Asia

Landholdings and land parcels in South Asia are undergoing fragmentation, thereby accelerating the pace of their degradation and constraining agricultural development. Based on experiences gained in the region and elsewhere, this paper finds the fragmentation of small landholdings and tiny land parcels detrimental to land conservation and economic gain, thereby discouraging farmers from adoption of agricultural innovations. Primarily induced by the dependency of the major proportion of ever growing population on agriculture, the process of land fragmentation has been reinforced by the law of inheritance of paternal property, lack of progressive tax on inherited land, heterogeneous land quality and an underdeveloped land market. South Asian countries have had adopted policies and legal measures for facilitating land consolidation. However, desirable results were not achieved, as such interventions could not address structural causes of the problem. Broad policy and legal measures have been outlined for facilitating land consolidation in a sustainable way.     

The design of land policy in Israel: Between law and political culture

This article deals with the Israeli land policy in light of a certain judicial decision made by the Israeli High Court of justice (HCJ). A decision known as the “Land decision” (2002). Following the concept of shared mental models I will claim that the ruling of the HCJ at the given point in time expresses societal preferences formed through a process of learning through which society develops a shared mental model of ‘alternative behavior’ that reflects the way in which individuals and groups adapt to solve the social problems they face in various contexts. This shared mental model provides a frame of reference for the actions of political players such as politicians, special interest groups as well as the Supreme Court in shaping the design and implementation of Israel’ land policy. However regarding the Israeli land decision the ability of the Supreme Court to determine policy is limited on the implementation level.     

《土地管理法》成片开发征收标准的体系阐释

研究目的:阐明《土地管理法》成片开发征收标准的核心要旨及其体系构成。研究方法:规范分析法,文献分析法。研究结果:成片开发标准应当以促成公益目的实现为核心要义,并秉持系统思维,既要明确其面积范围、用地构成及类型、补偿方式等基本构成要素,还应建立征收权行使之事前、事中、事后全过程动态监控机制。研究结论:成片开发征收入法本身具有权宜性,待土地要素市场化配置机制更加健全,成片开发征收完成特定历史时期使命之后应退出公益征收范围。     

《农村土地承包法》与农民土地财产保护现状

《农村土地承包法》以法律形式赋予了农民长期而有保障的农村土地使用权，标志着农村土地承包走上了法制化的轨道。本文从分析农民土地财产保护的现状人手，提出了农民土地财产权利面临的可能侵害，进而结合新颁布的《农村土地承包法》，找出解决的对策。     

How land transfer marketization influence on green total factor productivity from the approach of industrial structure? Evidence from China

Market-oriented allocation of land resources is one of the main economic reforms in China. However, the influence of land transfer marketization (LTM) on green total factor productivity (green TFP) and its mechanisms remain unknown. Based on panel data of 30 provincial administrative regions in China from 2004 to 2016, this study attempts to establish mechanism among LTM, industrial structure and green TFP, which is measured by the Slack Based Measure DEA (SBM-DEA) model containing undesirable output, and empirically estimates the impact of LTM, the rationalization and optimization of industrial structure and their interactions on green TFP further. The results show that: 1) LTM has a significant promoting effect on the improvement of green TFP in China, and the effect is also significant in the eastern, central and western regions as well, indicating that the application of land transfer policy to regulate regional economic development is widespread in China. 2) The rationalization of industrial structure has significantly promoted the development of green TFP in China, as well as at the regional levels, and the effect decreases from the western region to the central and eastern regions. The optimization of industrial structure also has a promoting effect on green TFP in China and all the regions, but the regional differences of the effect are contrary to that of the rationalization of industrial structure, with a decreasing trend from the eastern region to the central and western regions. 3) The interaction between LTM and the rationalization of industrial structure has significantly inhibited the improvement of green TFP in China, and the regional variations of the restraining effect are higher in the western region, followed by the central and eastern regions. The interaction between LTM and the optimization of industrial structure also has a negative effect on green TFP in China, and the regional variations of the effect showing the decreasing trend from the eastern region to the western and central regions. Therefore, China should continue to adhere to the market-oriented urban land transfer system reform, actively play the role of the government in the industrial upgrading and industrial transfer, and formulate a differentiated land transfer system and industrial development policies based on the economic development and industrial characteristics of various regions, so as to achieve the sustainable development of China’s economy and society.     

土地整治项目绩效评价研究——以江西省为例

本文在分析土地整治项目绩效评价内涵及评价内容的基础上,用模糊层次分析法和多因素分值加和法,构建了江西省土地整治项目绩效评价指标体系,并对评价指标体系设定评分标准,更具有操作性。作者以江西省2010和2011年度土地整治示范建设147个子项目绩效评价为例,从项目绩效目标、项目资金情况、项目管理情况、项目产出情况和项目效益情况5个维度进行评价,并另附一票否决项作为附加指标,为土地整治项目绩效评价提供新的思路与方法,以期为完善土地整治项目效益评价体系,提高项目决策和管理工作水平提供科学依据。结果表明,江西省2010和2011年度土地整治示范建设项目绩效等级良好26个,占18%,其余为合格,无优差等级。     

土地经营权体系的内部冲突与调适

研究目的:通过解释论调适由承包农户流转产生的土地经营权和以其他方式承包取得的土地经营权之间的体系冲突。研究方法:规范分析法。研究结果:土地经营权的性质界定应坚持一元论,将农户流转产生的和以其他方式承包取得的土地经营权一体界定为债权。两类土地经营权上设立的担保物权应统一定位为抵押权。以其他方式承包取得的土地经营权应类推适用《农村土地承包法》第41条,采登记对抗主义,期限五年以上的具备登记能力。"依法登记取得权属证书"不是该类土地经营权流转的效力性强制规定。研究结论:未来须在解释论和立法论上进一步研究土地经营权体系冲突如何化解。